Sentenze · Immobiliare

La domanda di accertamento della qualità di condomino richiede la partecipazione di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. Analogamente, la domanda per l'accertamento di una servitù su fondi di proprietà condominiale deve essere proposta contro tutti i condomini.

La pronuncia giudiziale di trasferimento della proprietà di un immobile promesso in vendita ex art. 2932 c.c. deve contenere l'identificazione catastale del bene, ma non necessita della dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto per la validità del contratto preliminare. Tuttavia, l'omessa dichiarazione o il mancato deposito dell'attestazione di conformità ai sensi dell'art. 29, comma 1-bis, della L. n. 52 del 1985, comporta nullità rilevabile d'ufficio, anche in cassazione, se emergente dagli atti acquisiti al processo.

La Suprema Corte afferma che: “L'omessa dichiarazione o il mancato deposito dell'attestazione è causa di nullità e si tratta di una nullità rilevabile d'ufficio anche in cassazione. Il vizio, però, deve emergere da quanto già acquisito al processo (v. in tal senso, da ultimo, Cass. n. 13159/2024).”

In caso di azione ex art. 2051 c.c. esperita da un condomino in relazione a danni alla sua proprietà individuale che originino da parti comuni, la domanda risarcitoria può essere proposta, ex art. 2055 c.c., nei riguardi di un singolo condomino e non necessariamente dell'intero condominio.

In tema di condominio negli edifici, la sentenza, di cui all'art. 69 disp. att. c.c., che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini, con la conseguenza che l'amministratore, e non il singolo condomino, è legittimato ad agire per l'indennizzo, ai sensi dell'art. 2041 c.c., nei confronti del singolo che abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali inferiori e non rispondenti al reale valore dell'unità, perché in tal modo si è realizzato un arricchimento indebito cui corrisponde un depauperamento della cassa comune relativamente a somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell'intero condominio, e non dei singoli condomini.

La Cassazione ha precisato che, in tema di immissioni di rumore, mentre i parametri dettati dall'art. 4 del D.P.C.M. del 14.11.1997 sono volti a proteggere la salute pubblica, nei rapporti tra privati vige la disciplina dell'art. 844 c.c., che, nel fissare i criteri a cui il giudice di merito deve attenersi, rimette al suo prudente apprezzamento il giudizio sulla tollerabilità delle stesse.

In tali casi, infatti, il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non è mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, sicché la valutazione ex art. 844 c.c. diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell'uomo medio e, dall'altro, alla situazione locale.

Spetta, pertanto, al giudice di merito accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e individuare gli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della stessa.

Quando la domanda di usucapione ha ad oggetto un bene per il quale è controversa l'appartenenza al demanio civico occorre distinguere se destinatario della domanda è lo Stato o il Comune.

Nel caso in cui il destinatario della domanda è lo Stato (per esso l'Agenzia del Demanio), lo Stato non essendo titolare del demanio civico né ente rappresentativo della comunità dei suoi utenti, assume, di fronte all'accertamento richiesto, una posizione estranea, assimilabile a quella dei terzi, con la conseguenza che la giurisdizione appartiene al giudice ordinario.

Qualora, invece, il convenuto è il Comune, che oppone, in veste di ente esponenziale della collettività degli utenti, la demanialità civica quale impedimento all'accoglimento della domanda, la questione, essendo insorta nei confronti del titolare del demanio civico, si pone in via principale e deve essere decisa con efficacia di giudicato e la giurisdizione spetta al commissario degli usi civici.

In materia di distanze legali, si considerano "costruzioni", agli effetti dell'art. 873 c.c., sia il terrapieno che i locali in esso ricompresi, in quanto il terrapieno svolge la funzione essenziale di stabilizzare il terreno posto a quote differenti dal fondo confinante, mediante un manufatto eretto a chiusura statica del terreno stesso, e potendo ugualmente qualificarsi il riporto di terra volto a sopraelevare il piano di campagna allo scopo di coprire delle costruzioni (nel caso di specie un garage), senza che risulti di impedimento alla ravvisata equiparazione del terrapieno alla "costruzione" la sopravvenuta separazione del muro di contenimento dal retrostante accumulo di terreno, in quanto tale muro è soltanto diretto ad eliminare la pericolosità del riporto, allorché non sia stata rispettata la distanza stabilita dall'art. 891 c.c..

In tema di regime probatorio delle variazioni apportate all'opera in un contratto di appalto, se le modifiche sono dovute all'iniziativa dell'appaltatore, l'art. 1659 c.c. richiede che siano autorizzate dal committente e che l'autorizzazione sia attestata da un atto scritto ad substantiam.

Diversamente, se le variazioni sono richieste dal committente, l'art. 1661 c.c. consente all'appaltatore di provare con tutti i mezzi consentiti, incluse le presunzioni, che tali variazioni sono state richieste dal committente.

Il conduttore di un'unità immobiliare in condominio ha il diritto di installare una canna fumaria per l'esercizio di un'attività commerciale, purché non alteri la destinazione delle parti comuni e non pregiudichi il pari uso da parte degli altri condomini; il condominio non può ostacolare questo diritto rifiutando la consegna delle chiavi per l'accesso alle aree comuni necessarie per l'installazione.

Ciascun condomino ha diritto di prendere visione dei documenti di rilievo ed estrarre copia, senza che l'esercizio di tale diritto sia condizionato a determinate tempistiche, ancorché ragionevolmente si debba ritenere che lo stesso vada evaso in tempi ragionevoli, che il Tribunale di Ivrea non ha ritenuto essere tre o quattro mesi.

Nel caso in cui il contratto di locazione immobiliare in favore di due conduttori preveda che gli stessi siano tenuti a corrispondere solidalmente l'intero canone, il recesso di uno di essi (che non è subordinato al consenso dell'altro) non fa venir meno la soggezione del co-conduttore al pagamento dell'intero debito, indipendentemente dalla circostanza che egli abbia continuato ad occupare una sola porzione dell'immobile.

La Suprema Corte ha avuto modo di riaffermare che la clausola del contratto relativa alla caparra confirmatoria non necessita di forma scritta.

Innanzitutto, infatti, la caparra confirmatoria ha natura di elemento accidentale del contratto e non essenziale.

Inoltre, non avendo natura vessatoria, non rientra tra le clausole di cui all’art. 1341 c.c. e non necessita, pertanto, di specifica approvazione.

La forma prescritta per l’atto va dunque osservata solo in ordine agli elementi essenziali dello stesso e non a quelli accessori.

Peraltro, le parti possono anche convenire l’adozione della forma scritta per un determinato atto e, nella loro autonomia negoziale, possono anche successivamente rinunciarvi, anche tacitamente, mediante comportamenti incompatibili con il suo mantenimento, costituendo la valutazione in ordine alla sussistenza o meno di una rinuncia tacita un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità.

Il giudizio trae origine dal ricorso presentato da alcuni condomini, proprietari esclusivamente di boxes, i quali hanno agito nei confronti del Condominio per far accertare il loro diritto all'utilizzo delle parti comuni adibite a palestra e sala ricreativa e per sentire condannare il Condominio all'accesso ai locali.

Il Condominio, costituitosi, ha fra tutto sostenuto che l’utilizzo di tali beni comuni fosse esclusivamente riservato ai condomini proprietari di unità abitative.

Il Tribunale di Milano ha rilevato che il regolamento condominiale non poneva alcuna restrizione della proprietà comune e dell'utilizzo della palestra e della sala ricreativa ad alcuni soltanto dei condomini del complesso edilizio condominiale.

Il Tribunale meneghino ha ricordato che in tema di parti comuni di un immobile in condominio, il termine "edificio" va interpretato nel senso che, per esso, si intende l'intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, inclusi, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse e tutta l'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile.

Nell'area di terreno sulla quale sorge il complesso condominiale rientrano anche i boxes dei condomini - attori che, dunque, fanno parte dello stesso fabbricato.

Inoltre, secondo il Tribunale, manca l’adesione di tutti i partecipanti al condominio ad una modifica dei loro diritti e, in particolare, la accettazione espressa dei condominio - attori, atteso che, poiché il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, una eventuale delibera assembleare che modifichi i diritti dei condòmini sulle parti comuni è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini.

Quindi, secondo il Giudice meneghino, non si è in presenza di un condominio parziale non essendo stato provato dal Condominio che i locali oggetto di causa, per le loro obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinati oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio; né una rinuncia al diritto su detti beni comuni da parte degli attori.

Quindi, la condotta del Condominio viola il diritto dei condomini-attori ai sensi dell’art. 1102 c.c., avendo gli stessi diritto ad utilizzare le parti comuni del fabbricato, tra cui la palestra e la sala ricreativa.

La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso - dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche – non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirente diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell'erigendo edificio.

Non è richiesta l'originaria appartenenza del bene in supercondominio al medesimo proprietario dei vari condomini che ne usufruiscono, ben potendosi configurare la predetta natura supercondominiale proprio in funzione del vincolo di asservimento del cespite a diversi edifici.

Nel contesto condominiale, per identificare il limite all'immutazione della cosa comune, come previsto dall'art. 1102, comma 2 c.c., l'inservibilità della stessa non può essere intesa come un mero disagio rispetto al suo normale utilizzo, che è essenziale al concetto di innovazione, piuttosto, l'inservibilità si configura come l'effettiva inutilizzabilità della "res communis" rispetto alla sua fruibilità naturale.

Secondo la Suprema Corte, ai sensi dell'art. 1120 c.c., l'installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d'aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al Condominio alcuna autorizzazione. Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt'al più significare l'inesistenza o l'esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all'installazione.

E’ però necessario che venga accertato se l'installazione su parti comuni di condizionatori al servizio di un'unità immobiliare determini alterazione della destinazione delle cose comuni, né impedisca ad altri condomini di farne parimenti uso.

La mancanza della concessione edilizia (o, quanto meno, della concessione edilizia in sanatoria) costituisce causa di nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi a edifici o loro parti. È necessario, difatti, che l'atto di compravendita di un immobile indichi gli estremi della concessione edilizia. La menzionata sanzione della nullità, di contro, non si applica al contratto preliminare, i cui effetti sono meramente obbligatori e non anche traslativi. Da ciò discende che le parti, pur in assenza di concessione edilizia, possono stipulare un contratto preliminare senza incorrere in alcuna nullità. In tali evenienze, il rilascio della concessione (anche in sanatoria) successivamente alla stipula del preliminare esclude la sanzione della nullità del contratto definitivo di compravendita, ovvero consente la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c.

Sono nulle, e perciò sottratte al termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni dell'assemblea condominiale che siano incorse in un "difetto assoluto di attribuzioni".

È così nulla la delibera dell'assemblea condominiale che assuma decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comune.

L'azione di annullamento delle delibere dell'assemblea di condominio, disciplinata dall'art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell'attore non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della controversia, atteso che la perdita di tale qualità determina la conseguente perdita dell'interesse ad agire.

Legittimati all'esercizio dell'azione ex art. 1137 c.c. sono, infatti, i soli condomini dissenzienti, assenti o astenuti e ciò discende dal principio maggioritario, dal quale è retto il funzionamento dell'assemblea, giacché, come la stessa norma prescrive, le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini e perciò unicamente costoro possono far valere la contrarietà delle stesse alla legge o al regolamento di condominio.

Il diritto di impugnazione di una delibera condominiale non è un diritto primario, a differenza del diritto di proprietà, sicché la successione nel sottostante rapporto sostanziale di proprietà dell'unità immobiliare neppure determina da sé sola il trasferimento dell'interesse ad agire in capo a chi subentra nei diritti di condominio, e cioè dell'acquirente dell'unità immobiliare.

Lo status di condomino, e cioè di "avente diritto" (artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare all'assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene, dunque, alla legittimazione ad agire per annullamento ex art. 1137 c.c., ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare. La legittimazione ad agire per l'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea manca, viceversa, ove l'attore non sia (più) un condomino, e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice.

In sostanza, il venir meno, in corso di causa, del requisito di legittimazione consistente nell'essere l'attore condomino impedisce al giudice di pronunciare l'annullamento della deliberazione impugnata, essendo venuto meno il potere dell'attore di interloquire sul modo di operare dell'assemblea e di incidere sugli effetti da essa derivanti, a meno che lo stesso attore non prospetti che la permanente efficacia di detta delibera continua a ripercuotersi sulla sua sfera patrimoniale, ad esempio per essere egli tuttora obbligato a contribuire alle spese che quella aveva approvato e ripartito.

La Cassazione ha avuto recentemente modo di soffermarsi sulle diverse tipologie di accordi preliminari e provvisori che le parti possono stipulare nel corso delle trattive in vista della stipulazione di un contratto che, definitivamente, regoli i rapporti tra le parti in ordine ad un determinato affare (vendita, permuta, locazione)

Le Parti, infatti, in detto momento possono decidere - nell'ambito della libertà negoziale loro riconosciuta dall'ordinamento ed eventualmente a suggello delle trattative stesse - di vincolarsi sia con negozi unilaterali, sia con preliminari o provvisori, per le più varie ragioni.

Le Parti possono scegliere liberamente, in tale ambito, proprio per il perseguimento dei loro interessi, tra diverse tipologie di istituti: ad esempio per restare ai negozi bilaterali, con il contratto preliminare possono obbligarsi (l'una o l'altra, o entrambe) alla stipula del contratto definitivo, entro un certo termine; con il patto di opzione, invece, possono riconoscere ad una parte il potere di concludere o meno il contratto, mediante una manifestazione di volontà; con il patto di prelazione, infine, possono attribuire ad una parte il diritto di essere preferita ad altri nella conclusione del contratto, a determinate condizioni, a seguito dell'interpello eseguito dal promittente.

Com'è ovvio, da detti accordi - in quanto strumentali e con efficacia più o meno limitata nel tempo, poiché collegati al definitivo regolamento degli interessi delle parti - discendono per le parti diritti ed obblighi, variamente diversificati, in relazione tipologie scelte.

Quindi, se il contratto preliminare determina l'insorgenza dell'obbligo - di una parte (se unilaterale) o di entrambe (se bilaterale) - di concludere il contratto definitivo e il correlativo diritto di pretendere che la parte obbligata presti il necessario consenso a tal fine, il patto di opzione attribuisce invece all'opzionario il diritto potestativo di concludere il contratto cui detto patto accede, mediante il connesso esercizio, cui corrisponde la posizione di soggezione dell'altra parte (concedente): la dichiarazione di volontà con cui l'opzionario esercita il diritto determina la conclusione del contratto.

A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un'immediata obbligazione negativa di non vendere il bene ad altri, prima che il promissario-prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine al tal fine concessogli.

Al contempo, il patto di prelazione genera anche un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuncia da parte del promittente al promissario-prelazionario della sua proposta a vendere, nel caso si decida in tal senso.

Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si estrinseca in un inadempimento del promittente.

Il promissario-prelazionario non può chiederne l'adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno. Ciò, poiché che un patto di prelazione non è un contratto preliminare, il cui inadempimento sia coercibile ex art. 2932 c.c..

Allo stesso modo il caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene è ugualmente incoercibile, ai sensi dell'art. 2932 c.c., non configurando un preliminare.

La Suprema Corte è stata investita di un interessante caso riguardante un atto, nello specifico il diniego di rinnovo della locazione, posto in essere dal proprietario-locatore di un immobile pignorato, che poi ha pure resistito nel giudizio incardinato dal conduttore avverso tale diniego.

Nei primi due gradi di giudizio, per quanto qui interessa, è stata accertata la cessazione del contratto di locazione, con conseguente emissione dell’ordinanza di rilascio.

Il conduttore ha dunque proposto ricorso per Cassazione.

La Suprema Corte, dopo una disamina delle norme che regolano la procedura esecutiva, ha precisato che, dopo il pignoramento, pur permanendo l'identità del soggetto proprietario-locatore e debitore, muta il titolo del possesso da parte del medesimo, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza del potere di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso solo in qualità di organo ausiliario del giudice dell'esecuzione.

Il debitore è destinato ad essere custode del bene pignorato non per tutto il corso della procedura esecutiva, ma nella fase iniziale; quando si passa a quella liquidativa, la custodia dei beni pignorati è attribuita dal giudice ad un istituto autorizzato, oppure, nel caso di delega delle operazioni di vendita, al professionista delegato.

E, dunque, il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, è legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile stesso solo nella sua qualità di custode e non in quella di proprietario-locatore.

Di contro, qualora il proprietario-locatore non sia nominato o non sia più il custode, gli atti da questi posti in essere sono inefficaci sia nei confronti dei creditori sia nei confronti del terzo conduttore, non essendo ipotizzabile una inefficacia relativa degli atti di gestione, tale che una disdetta o un recesso possano dirsi inopponibili nei confronti dei creditori del proprietario-locatore ed opponibili invece nei confronti del conduttore.

Tali atti, quindi, ove impropriamente comunicati al conduttore dal locatore-esecutato, non in qualità di custode o, bensì in tale qualità, ma in mancanza della autorizzazione del giudice dell'esecuzione, vanno considerati inefficaci anche nei confronti del conduttore, perché svolti da un soggetto che non era legittimato a esercitare i relativi poteri.

La Corte ricorda che è principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui, in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della facoltà di disdetta del contratto locativo da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, salvo che non si tratti di rinnovazione alla prima scadenza di locazione ad uso diverso, nel qual caso la rinnovazione discende ex lege e non necessita pertanto di autorizzazione.

Medesime considerazioni valgono anche per il diniego di rinnovo alla prima scadenza (il caso di specie), anch'essa scelta gestoria di natura negoziale, che si differenzia dalla disdetta solo per l'esigenza che sia correlata all'esistenza di gravi motivi.

Tale diniego costituisce un negozio unilaterale recettizio a contenuto patrimoniale espressione di una facoltà attribuita al locatore in presenza dei motivi tassativamente indicati dall'art. 29 L. n. 392/ 1978.

Come per la disdetta, la scelta se comunicare o meno il diniego per gravi motivi ha rilevanti effetti per la procedura e non può che essere riservata agli organi della stessa.

Oltre a tali considerazioni, la Suprema Corte ha dovuto affrontare anche la questione dell’inopponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva.

Il contratto di locazione, infatti, era stato registrato dal proprietario-locatore nel corso della procedura esecutiva, registrazione che, secondo la Cassazione, costituisce essa stessa atto gestorio di grande rilevanza che il locatore-debitore esecutore non aveva il potere di compiere, se non nella qualità di custode e previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione.

In ogni caso, la registrazione del contratto eseguita a seguito dell’apertura della procedura, rendeva inopponibile il contratto di locazione alla procedura stessa.

Le considerazioni espresse nella motivazione dalla Corte hanno condotto alla cassazione della sentenza impugnata nella parte in cui ha confermato la sentenza di primo grado che aveva dichiarato cessato il contratto di locazione e confermato l'ordinanza di rilascio, con rinvio della causa al giudice il quale dovrà attenersi al seguente principio di diritto: “In pendenza di procedura esecutiva sul bene oggetto di un contratto di locazione, gli atti del proprietario-locatore (debitore esecutato), se non sono realizzati dallo stesso in qualità di custode ovvero previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, sono privi di effetti, sia nei confronti della procedura che verso il conduttore, anche se la procedura esecutiva si estingue, per motivi diversi dalla vendita forzata del bene, anteriormente alla prima scadenza del rapporto.”.

Il Tribunale di Torino ha recentemente statuito che la sostituzione del citofono condominiale non rientra tra le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., ma trattasi di manutenzione straordinaria.

Sul punto si era già espressa la Corte di Appello di Genova con una sentenza, richiamata anche dal Tribunale di Torino, con la quale era stato ritenuto che la previsione del videocitofono non comporta un'innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche. Il concetto di innovazione impone una trasformazione, un'introduzione di un qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l'impianto comune e poco si addice a scelte che invece attengono all'evoluzione dei meccanismi per effetto del progredire della tecnologia.

La Suprema Corte ha avuto recentemente modo di tornare sulla questione dell’effetto traslativo della proprietà di un bene immobile derivante dalla sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c..

La Corte di Cassazione ha ricordato che, come statuito dalle Sezioni Unite, l’effetto traslativo in tal caso si produce solo dal momento del passaggio in giudicato della sentenza, con la contemporanea acquisizione dell'immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia.

Prima di tale momento il promittente venditore rimane proprietario e possessore del bene immobile.

La Corte conferma quindi il precedente orientamento di cui alla sentenza n. 252/1999, nella quale la Cassazione aveva espresso il seguente principio di diritto: “la domanda di reintegra nel possesso di un bene è proponibile anche nei confronti del promissario acquirente di questo che abbia ottenuto la sentenza di cui all'art. 2932 cod. civ., purché passata in giudicato. Invero tale sentenza essendo costitutiva ed avendo efficacia "ex nunc", solo con il passaggio in giudicato produce gli effetti del contratto preliminare e trasferisce la proprietà del bene, sicché sino a tale data il promittente venditore è proprietario e possessore.”.

In materia di contratti di appalto, la Corte ha ritenuto che l'onere della prova dell'effettiva esecuzione dei lavori pattuiti ricade sull'appaltatore, il quale deve dimostrare con chiarezza quali opere sono state svolte conformemente agli accordi contrattuali fino all'eventuale interruzione.

La risoluzione del contratto per inadempimento può essere dichiarata solo qualora l'inadempimento sia di non scarsa rilevanza, tenendo conto sia del profilo soggettivo legato all'interesse della parte non inadempiente, sia del profilo oggettivo relativo alla qualità e alla quantità delle opere eseguite.

In assenza, quindi, di una prova puntuale dei lavori eseguiti e dei relativi vizi, non è possibile accogliere la domanda di risoluzione contrattuale, né quella di risarcimento per inadempimento.

Inoltre, è essenziale che l'appaltatore produca documentazione dettagliata e precisa, quale computi metrici e contabilità dei lavori, idonea a distinguere le opere da lui eseguite da quelle eventualmente completate da altri.