Sentenze · Immobiliare

L'installazione di ascensori o piattaforme elevatrici realizzati da uno o da alcuni condomini a proprie spese nelle parti comuni del fabbricato per eliminare le barriere architettoniche deve essere valutata alla stregua dell'art. 1102 c.c., secondo il criterio del pari uso, conferendo a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.

Per l'approvazione valida di un rendiconto condominiale, non serve un bilancio formale come quello delle società; è sufficiente una contabilità chiara che permetta ai condòmini di capire le entrate, le spese e le relative quote. L'obiettivo è fornire trasparenza, rispettando il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, garantendo che la documentazione giustificativa sia comprensibile e permetta il controllo delle operazioni dell'amministratore.

Il Conservatore del registro delle imprese, quando iscrive una sentenza, non deve compiere un’attività interpretativa della medesima, ricavandone alcunché, ma deve solo dare conto di ciò che è scritto nel dispositivo, senza alcuna possibilità di intervenire in sede interpretativa sul medesimo, né deducendone alcuna conseguenza di legge, e neppure debba dirimere questioni inerenti la “corretta catena di trasferimenti”, che vanno risolte in sede giudiziaria, essendo il Registro delle Imprese solo il prisma in cui leggere ciò che avviene nell’impresa e non il luogo di risoluzione delle controversie che riguardano la stessa.

L'inadempimento della parte venditrice che non pone la parte acquirente nelle condizioni di effettuare una verifica finale sull'effettiva consistenza dell'immobile legittima l'acquirente a sospendere l'effettuazione della propria prestazione senza che tale comportamento possa essere considerato contrario alla buona fede ex art. 1460 c.c.

L'effetto interruttivo della prescrizione si estende anche ai diritti subordinati inerenti al medesimo rapporto contrattuale, come la domanda di risoluzione del contratto, nonostante nel primo giudizio fosse stata proposta solo la domanda principale di esecuzione in forma specifica.

Il Tribunale sostiene che, in ragione della disponibilità della parte dell' impianto in capo al singolo condomino, quest'ultimo deve esserne considerato custode e, quindi, responsabile ex art. 2051 c.c. dei danni arrecati a terzi dalla sua rottura.

Per fare ciò, il Tribunale parte dal presupposto secondo cui l'art. 1117 c.c. stabilisce, tra l'altro, che i tubi, ed i loro collegamenti, sono parti comuni "fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche", cosicché le tubazioni orizzontali si considerano appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare (appartamento o negozio) in cui sono situate, anche se la lesione viene riscontrata a livello della braga, ossia l'elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale - di pertinenza del singolo appartamento - e la tubatura verticale, che rientra nella competenza condominiale.

In un contratto preliminare di compravendita immobiliare, qualora il promittente venditore non si attivi tempestivamente per ottenere il rilascio dei documenti necessari alla definizione della pratica di sanatoria edilizia e alla liberazione del bene da vincoli quali gli usi civici, il recesso del promissario acquirente può essere considerato legittimo.

Va condannato il proprietario del balcone sovrastante a risarcire il danno consistito in muffe e condensa sul soffitto provato all'unità abitativa posta al piano inferiore.

La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall'art. 832 c.c., realizzatrice dell'interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, producendosi ex lege l'effetto riflesso dell'acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell'art. 827 c.c., quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare 'trova causa', e quindi anche riscontro della meritevolezza dell'interesse perseguito, in sé stessa, e non nell'adesione di un "altro contraente".

Il Tribunale rammenta come l’installazione di impianto fotovoltaico sul tetto condominiale è, in astratto, lecita, dal momento che è espressamente ammessa dall’art. 1122 bis, comma 2 c.c., che stabilisce che “è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato” e come, ai sensi del quarto comma della medesima disposizione, non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative; solo nel caso in cui la realizzazione dell’impianto comporti delle modificazioni alle parti comuni il condomino deve dare comunicazione all’amministratore e l’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative (rispetto alla rimozione integrale dell’impianto, quale la sola riduzione del numero di pannelli installati) e può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione di idonea garanzia (art. 1122 bis comma 3 c.c.), in quanto un utilizzo così intenso e totalizzante rappresenta senz’altro un uso non consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., perché esclude in radice qualsiasi possibilità di uso analogo da parte degli altri comproprietari.

Il Tribunale afferma che ridurre l’impianto fotovoltaico a una porzione di tetto corrispondente alla sua quota millesimale di edificio - oltre a porsi in contrasto con l’interpretazione consolidata dell’art. 1102 c.c., secondo cui il bene comune può essere usato dal singolo comunista anche in maniera più intensa e più ampia rispetto all’uso astrattamente riconducibile alla sua quota - rischia di impedire di fatto ai singoli condomini di trarre dal bene comune determinate utilità (si pensi, per esempio, all’ipotesi in cui la riduzione dei pannelli fotovoltaici a una superficie di tetto corrispondente alla quota millesimale si traduca nella realizzazione di un impianto sottodimensionato rispetto a un normale impianto a uso domestico).

Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dalla cosa comune anche un'utilità più intensa o diversa da quella ricavata dagli altri comproprietari, apportandovi opportune modificazioni, purché non alteri la destinazione della cosa comune o comprometta il diritto al pari uso degli altri comunisti, secondo quanto previsto dall'art. 1102 c.c..

L'interpretazione del contratto può essere sindacata in sede di legittimità solo nel caso di violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, la quale non può dirsi esistente sul semplice rilievo che il giudice di merito abbia scelto una piuttosto che un'altra tra le molteplici interpretazioni del testo negoziale, sicché, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l'interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un'altra. D'altro canto, l'art. 1362 cod. civ., allorché nel comma 1, prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile.

Nel contratto preliminare di vendita di bene immobile, l'indicazione del bene può essere anche incompleta e mancare dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché il bene sia determinato o determinabile, anche per relationem. Ai fini della validità del preliminare non è necessaria l'indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali.

In materia condominiale, le delibere relative alla ripartizione delle spese straordinarie che violano i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento sono da considerarsi annullabili e non nulle, pertanto vanno impugnate entro il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c.

In caso di deduzione che le modifiche apportate da una parte abbiano violato il regolamento condominiale pattizio, il giudice di appello deve esaminare specificamente tale profilo senza poterlo rigettare implicitamente. L'omessa pronuncia su alcuni motivi di appello costituisce vizio quando non viene deliberato su autonomi capi della domanda.

I vizi e difetti dell'immobile acquistato dall'acquirente da venditore-costruttore sono da considerarsi anche come difetto di costruzione ex art. 1669 c.c. quando incidono sulla funzionalità e sul normale godimento dell'immobile. Non solo i lavori di edificazione devono essere eseguiti a regola d'arte, ma anche la loro progettazione deve essere adeguata. La conoscenza del progetto da parte dell'acquirente non implica la conoscenza e accettazione dei vizi e difetti che risultano dalla messa in opera del bene.

Sono nulle le deliberazioni di assemblea condominiale che avevano approvato l’esecuzione di un intervento di manutenzione straordinaria dell’edificio (“lavori trainanti”) favorito fiscalmente dal c.d. bonus facciate, rimettendo al general contractor (contraente generale, per gestire i rapporti con le imprese esecutrici e i tecnici abilitati) ed all’amministratore la determinazione dei lavori a farsi. Il Tribunale sottolinea che “l’assemblea prima di fare eseguire e valutare uno studio di fattibilità dei lavori aveva stabilito di approvare l’offerta del General contractor, con la quale si prevedeva la sottoscrizione di un contratto di appalto integrato relativo, oltre che alla progettazione dei lavori, altresì alla loro esecuzione, ottenendo i necessari provvedimenti abilitativi”, e dunque “aveva già assunto l’impegno ad eseguire i lavori senza tuttavia conoscerne il contenuto e la fattibilità ai fini dell’accesso ai benefici fiscali statali”. Il Tribunale ricorda, infatti, come occorra sempre l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c., per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale.

La correttezza della dichiarazione catastale ai fini dell'applicazione delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa deve essere valutata alla luce della situazione catastale esistente al momento del rogito. Eventuali riclassificazioni postume dell'immobile non possono inficiare la legittimità della dichiarazione resa dal contribuente basata sulla situazione vigente in quel momento.

L'acquirente di una unità immobiliare condominiale non è gravato degli obblighi risarcitori derivanti da fatti dannosi verificatisi prima del suo acquisto. I danni derivanti dalla cattiva gestione delle parti comuni devono essere risarciti dal proprietario dell'unità immobiliare al momento del verificarsi dell'evento dannoso.

In caso di pignoramento di quote societarie oggetto di un contratto preliminare di cessione, la legittimazione attiva per agire in giudizio per l'inadempimento del contratto preliminare spetta al cedente, essendo legittimato il custode giudiziale solo per la conservazione e la fruibilità dei beni pignorati nell'interesse dei creditori procedenti.

È nulla per contrarietà all'art. 1129, comma 14, c.c. altresì la deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale includendovi l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, ove tale importo non fosse stato specificato analiticamente all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullità della nomina stessa, non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita.

La difformità catastale di un immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita non determina di per sé un grave inadempimento del promittente venditore tale da giustificare il recesso da parte del promissario acquirente, se la regolarizzazione catastale può intervenire fino al momento della stipula del contratto definitivo.

La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità.

Per la Suprema Corte, infatti, occorre accertare in giudizio se l’opera realizzata, pur non conforme alla disciplina sulle distanze tra fabbricati/proprietà contigue, debba ritenersi legittima, nel caso in cui si constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. (vale a dire sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale).

La responsabilità precontrattuale, conseguente all'interruzione ingiustificata delle trattative per la stipula di un contratto di vendita, è riconducibile alla responsabilità aquiliana. Essa implica che colui che recede debba dimostrare che il proprio comportamento corrisponde ai canoni di buona fede e correttezza, mentre grava sull'altra parte l'onere di dimostrare che il recesso esula dai limiti di buona fede e correttezza (v. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27262 del 25/09/2023; Sez. 2, Sentenza n. 24738 del 03/10/2019; Sez. 3, Sentenza n. 16735 del 29/07/2011; Sez. 3, Sentenza n. 15040 del 05/08/2004).

La Corte di Cassazione ricorda, infatti, come “Minoritaria è, per contro, la tesi che riconduce la figura alla responsabilità contrattuale, secondo cui la parte che agisce in giudizio per il risarcimento del danno subito ha l'onere di allegare, ed occorrendo provare, oltre al danno, l'avvenuta lesione della sua buona fede, ma non anche l'elemento soggettivo dell'autore dell' illecito, versandosi - come nel caso di responsabilità da contatto sociale, di cui costituisce una figura normativamente qualificata - in una delle ipotesi previste dall'art. 1173, con la conseguente applicazione del termine di prescrizione ordinaria decennale (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 14188 del 12/07/2016; Sez. 1, Sentenza n. 27648 del 20/12/2011)”.