Sentenze · Immobiliare

Il Tribunale sostiene che, in ragione della disponibilità della parte dell' impianto in capo al singolo condomino, quest'ultimo deve esserne considerato custode e, quindi, responsabile ex art. 2051 c.c. dei danni arrecati a terzi dalla sua rottura.

Per fare ciò, il Tribunale parte dal presupposto secondo cui l'art. 1117 c.c. stabilisce, tra l'altro, che i tubi, ed i loro collegamenti, sono parti comuni "fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche", cosicché le tubazioni orizzontali si considerano appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare (appartamento o negozio) in cui sono situate, anche se la lesione viene riscontrata a livello della braga, ossia l'elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale - di pertinenza del singolo appartamento - e la tubatura verticale, che rientra nella competenza condominiale.

In un contratto preliminare di compravendita immobiliare, qualora il promittente venditore non si attivi tempestivamente per ottenere il rilascio dei documenti necessari alla definizione della pratica di sanatoria edilizia e alla liberazione del bene da vincoli quali gli usi civici, il recesso del promissario acquirente può essere considerato legittimo.

Va condannato il proprietario del balcone sovrastante a risarcire il danno consistito in muffe e condensa sul soffitto provato all'unità abitativa posta al piano inferiore.

La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall'art. 832 c.c., realizzatrice dell'interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, producendosi ex lege l'effetto riflesso dell'acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell'art. 827 c.c., quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare 'trova causa', e quindi anche riscontro della meritevolezza dell'interesse perseguito, in sé stessa, e non nell'adesione di un "altro contraente".

Il Tribunale rammenta come l’installazione di impianto fotovoltaico sul tetto condominiale è, in astratto, lecita, dal momento che è espressamente ammessa dall’art. 1122 bis, comma 2 c.c., che stabilisce che “è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato” e come, ai sensi del quarto comma della medesima disposizione, non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative; solo nel caso in cui la realizzazione dell’impianto comporti delle modificazioni alle parti comuni il condomino deve dare comunicazione all’amministratore e l’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative (rispetto alla rimozione integrale dell’impianto, quale la sola riduzione del numero di pannelli installati) e può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione di idonea garanzia (art. 1122 bis comma 3 c.c.), in quanto un utilizzo così intenso e totalizzante rappresenta senz’altro un uso non consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., perché esclude in radice qualsiasi possibilità di uso analogo da parte degli altri comproprietari.

Il Tribunale afferma che ridurre l’impianto fotovoltaico a una porzione di tetto corrispondente alla sua quota millesimale di edificio - oltre a porsi in contrasto con l’interpretazione consolidata dell’art. 1102 c.c., secondo cui il bene comune può essere usato dal singolo comunista anche in maniera più intensa e più ampia rispetto all’uso astrattamente riconducibile alla sua quota - rischia di impedire di fatto ai singoli condomini di trarre dal bene comune determinate utilità (si pensi, per esempio, all’ipotesi in cui la riduzione dei pannelli fotovoltaici a una superficie di tetto corrispondente alla quota millesimale si traduca nella realizzazione di un impianto sottodimensionato rispetto a un normale impianto a uso domestico).

Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dalla cosa comune anche un'utilità più intensa o diversa da quella ricavata dagli altri comproprietari, apportandovi opportune modificazioni, purché non alteri la destinazione della cosa comune o comprometta il diritto al pari uso degli altri comunisti, secondo quanto previsto dall'art. 1102 c.c..

L'interpretazione del contratto può essere sindacata in sede di legittimità solo nel caso di violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, la quale non può dirsi esistente sul semplice rilievo che il giudice di merito abbia scelto una piuttosto che un'altra tra le molteplici interpretazioni del testo negoziale, sicché, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l'interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un'altra. D'altro canto, l'art. 1362 cod. civ., allorché nel comma 1, prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile.

Nel contratto preliminare di vendita di bene immobile, l'indicazione del bene può essere anche incompleta e mancare dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché il bene sia determinato o determinabile, anche per relationem. Ai fini della validità del preliminare non è necessaria l'indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali.

In materia condominiale, le delibere relative alla ripartizione delle spese straordinarie che violano i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento sono da considerarsi annullabili e non nulle, pertanto vanno impugnate entro il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c.

In caso di deduzione che le modifiche apportate da una parte abbiano violato il regolamento condominiale pattizio, il giudice di appello deve esaminare specificamente tale profilo senza poterlo rigettare implicitamente. L'omessa pronuncia su alcuni motivi di appello costituisce vizio quando non viene deliberato su autonomi capi della domanda.

I vizi e difetti dell'immobile acquistato dall'acquirente da venditore-costruttore sono da considerarsi anche come difetto di costruzione ex art. 1669 c.c. quando incidono sulla funzionalità e sul normale godimento dell'immobile. Non solo i lavori di edificazione devono essere eseguiti a regola d'arte, ma anche la loro progettazione deve essere adeguata. La conoscenza del progetto da parte dell'acquirente non implica la conoscenza e accettazione dei vizi e difetti che risultano dalla messa in opera del bene.

Sono nulle le deliberazioni di assemblea condominiale che avevano approvato l’esecuzione di un intervento di manutenzione straordinaria dell’edificio (“lavori trainanti”) favorito fiscalmente dal c.d. bonus facciate, rimettendo al general contractor (contraente generale, per gestire i rapporti con le imprese esecutrici e i tecnici abilitati) ed all’amministratore la determinazione dei lavori a farsi. Il Tribunale sottolinea che “l’assemblea prima di fare eseguire e valutare uno studio di fattibilità dei lavori aveva stabilito di approvare l’offerta del General contractor, con la quale si prevedeva la sottoscrizione di un contratto di appalto integrato relativo, oltre che alla progettazione dei lavori, altresì alla loro esecuzione, ottenendo i necessari provvedimenti abilitativi”, e dunque “aveva già assunto l’impegno ad eseguire i lavori senza tuttavia conoscerne il contenuto e la fattibilità ai fini dell’accesso ai benefici fiscali statali”. Il Tribunale ricorda, infatti, come occorra sempre l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c., per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale.

La correttezza della dichiarazione catastale ai fini dell'applicazione delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa deve essere valutata alla luce della situazione catastale esistente al momento del rogito. Eventuali riclassificazioni postume dell'immobile non possono inficiare la legittimità della dichiarazione resa dal contribuente basata sulla situazione vigente in quel momento.

L'acquirente di una unità immobiliare condominiale non è gravato degli obblighi risarcitori derivanti da fatti dannosi verificatisi prima del suo acquisto. I danni derivanti dalla cattiva gestione delle parti comuni devono essere risarciti dal proprietario dell'unità immobiliare al momento del verificarsi dell'evento dannoso.

In caso di pignoramento di quote societarie oggetto di un contratto preliminare di cessione, la legittimazione attiva per agire in giudizio per l'inadempimento del contratto preliminare spetta al cedente, essendo legittimato il custode giudiziale solo per la conservazione e la fruibilità dei beni pignorati nell'interesse dei creditori procedenti.

È nulla per contrarietà all'art. 1129, comma 14, c.c. altresì la deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale includendovi l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, ove tale importo non fosse stato specificato analiticamente all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullità della nomina stessa, non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita.

La difformità catastale di un immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita non determina di per sé un grave inadempimento del promittente venditore tale da giustificare il recesso da parte del promissario acquirente, se la regolarizzazione catastale può intervenire fino al momento della stipula del contratto definitivo.

La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità.

Per la Suprema Corte, infatti, occorre accertare in giudizio se l’opera realizzata, pur non conforme alla disciplina sulle distanze tra fabbricati/proprietà contigue, debba ritenersi legittima, nel caso in cui si constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. (vale a dire sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale).

La responsabilità precontrattuale, conseguente all'interruzione ingiustificata delle trattative per la stipula di un contratto di vendita, è riconducibile alla responsabilità aquiliana. Essa implica che colui che recede debba dimostrare che il proprio comportamento corrisponde ai canoni di buona fede e correttezza, mentre grava sull'altra parte l'onere di dimostrare che il recesso esula dai limiti di buona fede e correttezza (v. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27262 del 25/09/2023; Sez. 2, Sentenza n. 24738 del 03/10/2019; Sez. 3, Sentenza n. 16735 del 29/07/2011; Sez. 3, Sentenza n. 15040 del 05/08/2004).

La Corte di Cassazione ricorda, infatti, come “Minoritaria è, per contro, la tesi che riconduce la figura alla responsabilità contrattuale, secondo cui la parte che agisce in giudizio per il risarcimento del danno subito ha l'onere di allegare, ed occorrendo provare, oltre al danno, l'avvenuta lesione della sua buona fede, ma non anche l'elemento soggettivo dell'autore dell' illecito, versandosi - come nel caso di responsabilità da contatto sociale, di cui costituisce una figura normativamente qualificata - in una delle ipotesi previste dall'art. 1173, con la conseguente applicazione del termine di prescrizione ordinaria decennale (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 14188 del 12/07/2016; Sez. 1, Sentenza n. 27648 del 20/12/2011)”.

Costituisce innovazione ex 1120 c.c. solo la modificazione della cosa comune che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione.

La Suprema Corte afferma che detto bene deve presentare “a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere. Ove invece la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art.1102c.c., che, pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. (Cass. n. 240 del 1997; Cass. n.2940 del 1963)”, aggiungendo come "In sostanza, perché possa aversi innovazione è necessaria l'esecuzione di opere che, incidendo sull'essenza della cosa comune, ne alterino l'originaria funzione e destinazione. Inoltre, proprio perché oggetto di una delibera assembleare, l'esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i condòmini" (Cass. 945 del 2013)”.

La comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale può avvenire con qualsiasi modalità idonea al raggiungimento dello scopo, salvo diversa prescrizione del regolamento di condominio; la mancata ricezione materiale del plico, in caso di rifiuto da parte del destinatario, è comunque da considerarsi come avvenuta e valida ai fini della convocazione.

La Corte di Cassazione afferma “che (Cass. n. 875/1999), poiché l'art. 1136 cod. civ. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell'avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, la comunicazione può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ha, in concreto, ricevuto la notizia della convocazione. Proprio in tema di notifica di atti giudiziari, è stato poi precisato che la notificazione in un luogo non coincidente con le risultanze anagrafiche non determina la nullità del procedimento e della sentenza atteso che le risultanze anagrafiche rivestono un valore meramente presuntivo circa il luogo dell'effettiva abituale dimora, che è accertabile con ogni mezzo di prova, anche contro le stesse, assumendo rilevanza esclusiva il luogo ove il destinatario della notifica dimori, di fatto, in via abituale. (cfr. ex multis Cass. n. 8463/2023)”.

La stipulazione di un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di beni immobili ereditari da parte di coloro che sono chiamati all’eredità integra gli estremi di un’accettazione tacita dell’eredità, ricorrendo i presupposti previsti dall’art. 476 c.c.

La Suprema Corte ricorsa come “in presenza di un termine essenziale ex art. 1457 cod. civ., la risoluzione di diritto del contratto prescinda da un' indagine sulla rilevanza dell' inadempimento, già anticipatamente valutata dai contraenti, rilevando esclusivamente la sua sussistenza e imputabilità (Cass., Sez. 2, 3/7/2000, n. 8881; Cass., Sez. 3, 4/5/2005, n. 9275), con la conseguenza che il mancato adempimento entro un termine essenziale non dà luogo a risoluzione del contratto se questo non sia imputabile all'obbligato almeno a titolo di colpa, ma corrisponda alla mancata prestazione dell'altra parte che rivendica la risoluzione per scadenza di detto termine, spettando a chi si oppone alla risoluzione del contratto, nonostante la scadenza del termine, l'onere di dimostrare che soltanto per effetto del comportamento della controparte, contrario a buona fede, l'adempimento non è stato reso possibile (Cass., Sez. 2, 29/11/2024, n. 30714)” e come “poiché a norma dell'art. 2648 cod. civ., ove il chiamato alla eredità abbia compiuto atti di accettazione tacita, se ne può chiedere la trascrizione del relativo acquisto sulla base di quell'atto, qualora esso risulti da sentenza, atto pubblico o scrittura autenticata o accertata giudizialmente, nel caso di contratto preliminare di vendita immobiliare il promissario acquirente che abbia ottenuto la sentenza ex art. 2932 cod. civ. nei confronti degli eredi del promittente venditore può, in base ad essa, procedere alla trascrizione” dell’acquisto.

Il condomino che subisca un danno nella propria unità immobiliare derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio. Tuttavia, tale situazione non lo esonera dall'obbligo di contribuire proporzionalmente al valore della propria porzione alle spese necessarie per la riparazione delle aree comuni e alla rifusione dei danni causati.

La Corte di Cassazione, infatti, afferma che “Non vale in contrario richiamare l'indirizzo della giurisprudenza che esclude, ritenendo l'eventuale delibera nulla, che l'assemblea di condominio possa ripartire le spese della controversia vertente con un condomino anche a carico di quest'ultimo (Cass. n. 1629 del 2018; Cass. n. 13885 del 2014; Cass. n. 801 del 1970). La situazione richiamata è affatto diversa, dal punto di vista sostanziale, dalla fattispecie in esame. Nel caso indicato, l'esclusione dall'obbligo di contribuzione del condomino alle spese processuali sostenute dal condominio o che esso sia stato condannato a pagare, in quanto soccombente, in favore della controparte, discende, infatti, dalla considerazione che esse trovano causa non già nella situazione di comproprietà dei beni comuni, bensì nella determinazione del condominio, diretta a tutelare un interesse proprio ed opposto a quello del condomino in lite, di agire in giudizio nei confronti dello stesso ovvero di difendersi dalla sua pretesa”.

Ove sia mancata l'approvazione dello stato di ripartizione da parte dell'assemblea di condominio, l'amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all'azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell'art. 1130, n. 3, c.c. e può agire sia in sede di ordinario processo di cognizione, sia ottenendo ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1 disp. att. c.c..

La Corte di Cassazione, infatti, ricorda come “Questa Corte ha già più volte ribadito, in conformità a quanto elaborato dalla dottrina, che la deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni ha un duplice oggetto e, cioè, l'approvazione della spesa (il cui significato è il riconoscimento, da parte dell'assemblea, della necessità della spesa stessa nella misura approvata) e la ripartizione della spesa tra i condomini che è determinata dal valore della proprietà di ciascuno o dall'uso che ciascuno può fare della cosa. In conseguenza, l'approvazione assembleare dell'intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, mentre la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve soltanto ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un'eventuale convenzione) (così Cass., Sez. 6 - 2, n. 15696 del 23/07/2020, con indicazione dei precedenti pertinenti).”e come “L'ingiunzione può essere richiesta proprio perché, come detto, le spese deliberate dall'assemblea si ripartiscono tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., cosicché ricorrono comunque le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito nei confronti del singolo condomino (Cass., Sez. 2, n. 4672 del 23/02/2017).”.