E’ stato presentato al Senato il disegno di legge AS 1816/2026, rubricato “Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici” , con il quale si individuano le linee guida per riordinare la disciplina del condominio e colmare alcune lacune che sono emerse nel corso dell’applicazione dell’ultima riforma (Legge n. 220/2012): Uno dei punti chiave del DDL è l’introduzione dell’ obbligo della polizza catastrofale e RC condominiale per la responsabilità civile verso terzi e per il rischio di perimento (totale o parziale) dell’edificio, coprendo anche eventi catastrofali come terremoti ed alluvioni . L’obiettivo è proteggere il patrimonio immobiliare e i proprietari da danni causati a soggetti esterni (terzi) o alle strutture stesse, standardizzando una pratica che prima era lasciata alla discrezione dei Regolamenti condominiali. Si tratta, quindi, dell’introduzione di una copertura multirischio obbligatoria che includa terremoti ed alluvioni, assicurando che ogni fabbricato sia manlevato dai danni causati a terzi o alle strutture stesse, indipendentemente dalla volontà dei singoli partecipanti. A differenza della Legge n. 220/2012, che rendeva facoltativa la stipula della polizza (spesso assente nei Condomini più piccoli), il DDL presentato al Senato ne impone l’obbligo su scala nazionale. Si ricorda qui come l’Amministratore di condominio possa sottoscrivere il contratto assicurativo solo previa autorizzazione o ratifica dell’assemblea condominiale. In particolare: l’Amministratore di condominio è obbligato a eseguire atti di conservazione delle parti comuni, ma l’assicurazione mira alla tutela dell’integrità patrimoniale dei singoli; l’autorizzazione preventiva è la condizione necessaria per la validità della firma sul contratto assicurativo; la ratifica dell’operato dell’Amministratore di condominio può avvenire anche in modo non specifico, attraverso l’approvazione del rendiconto consuntivo che riporti la spesa del premio; il rinnovo del contratto assicurativo alla scadenza richiede una manifestazione di volontà del Condominio, che può essere anche tacita. Si rammenta, infine, come per autorizzare la stipula della polizza globale fabbricati, il sistema giuridico non richiede l’unanimità dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (500/1000).
La proposta di legge presentata l’11.11.2025 (nota come ddl Gardini) riguarda le modifiche al Codice Civile e alle disposizioni per la sua attuazione in materia di disciplina delle parti comuni del condominio, nomina ed attribuzioni dell’amministratore e del revisore condominiale e attribuzioni dell’assemblea, nonché istituzione dell’elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali. La proposta di legge: inserisce requisito della laurea, almeno triennale , in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche, per gli amministratori di condominio , creando un elenco presso il Mimit dove dovranno iscriversi tutti coloro che vogliono esercitare la professione, dimostrando i relativi requisiti; analogamente allo stesso elenco si dovranno iscrivere anche i revisori contabili condominiali , la cui attività di verifica e certificazione dei rendiconti condominiali diventerebbe obbligatoria in presenza di più di venti condomini; per quanto concerne l’incarico di amministratore di condominio , chiarisce la disciplina della durata dell’incarico (il mandato resta annuale, ma è previsto il rinnovo automatico, salvo espressa volontà contraria dell’assemblea convocata per deliberare sul punto); rafforza gli adempimenti contabili relativi al rendiconto annuale , dal momento che tutti i pagamenti dovranno essere fatti sul conto corrente (postale o bancario), eliminando definitivamente il ricorso al contante; precisa che il rendiconto condominiale viene strutturato come un insieme organico di documenti contabili, comprendente: registro di contabilità redatto per criterio di cassa; conto economico dei costi e dei ricavi; conto finanziario riepilogativo; situazione patrimoniale; stato di ripartizione dei costi con evidenza dei conguagli e nota sintetica esplicativa della gestione; stabilisce che l’amministratore di condominio sarà tenuto a richiedere ricorsi per decreti ingiuntivi non entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile ma solo dopo l’approvazione del rendiconto (che può essere fatta entro 180 giorni); prevede che l’amministratore di condominio in caso di condomini morosi (ad esempio, anche per il pagamento dei fornitori), potrà attingere direttamente al conto corrente condominiale e anche rivolgersi ai condomini in regola con i pagamenti ; istituzionalizza la figura del responsabile dei dati personali ; lo stesso dovrà essere nominato da parte dell’assemblea; per quanto concerne i lavori, prevede che la sicurezza delle parti comuni verrà attestata da una società specializzata e l’amministratore potrà ordinare direttamente i lavori di messa a norma se l’assemblea rimane inerte; per la manutenzione straordinaria , il fondo spese andrà costituito subito; per quanto concerne l’assemblea condominiale , ne rafforza il ruolo, chiarendo competenze e limiti decisionali.
Richiesta di interpretazione dell’art. 6 del d.lgs. 192/2005 in materia di Attestato di Prestazione Energetica relativamente a immobili concessi in locazione
Il “Decreto Bollette” , convertito in legge il 29 aprile 2025, vieta il pignoramento della prima casa di soggetti vulnerabili (es. disabili, over 75) se contestati debiti condominiali sotto i 5 000 €.
Il 03.09.2024 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale l’avviso dell’entrata in funzione della Banca Dati nazionale delle strutture ricettive e del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del Codice identificativo nazionale (CIN). Ricordiamo che la normativa di riferimento è il Decreto Legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito con la Legge del 15 dicembre 2023 n. 191. Gli obblighi, le sanzioni e le altre disposizioni contenute all’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 sono applicabili dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’Avviso attestante l’entrata in funzione, ossia dal 02.11.2024 . Ricordiamo che i soggetti obbligati a richiedere il CIN sono: i titolari o gestori delle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere definite ai sensi delle vigenti normative regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano; i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche; i locatori di unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi ai sensi dell’articolo 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96. Tutte le informazioni sono reperibili sul sito del Ministero del turismo al seguenti indirizzo: https://www.ministeroturismo.gov.it/cin-pubblicato-lavviso-di-entrata-in-funzione-della-banca-dati-strutture-ricettive-e-del-portale-telematico-per-lassegnazione-del-codice/
Il Decreto Legge n. 69/2024 c.d. decreto “salva-casa”, di cui abbiamo già scritto nel numero 20 della nostra Newsletter è stato convertito con modifiche dalla Legge n. 105 del 24.07.2024, entrata in vigore il 28.07.2024. La legge di conversione ha apportato alcune significative modifiche al testo del decreto, che troverete qui riassunte. Si ampliano le difformità sanabili Oltre alle difformità sanabili già previste nel decreto “salva-casa” la norma estende la possibilità di sanare anche le difformità connesse alle variazioni essenziali, come gli aumenti di cubatura, purché sussista la doppia conformità semplificata. Non è invece necessaria la doppia conformità per la sanatoria delle varianti i cui titoli sono stati depositati prima del 30.01.1977 e per le irregolarità non contestate dal Comune in fase di rilascio del certificato di agibilità. Allargamento delle tolleranze Le tolleranze costruttive ed esecutive vengono ampliate anche ai requisiti igienico sanitari. Alle tolleranze già indicate nel decreto “salva-casa” va ad aggiungersi quella del 6% per le case con metratura al di sotto di 60 metri quadri. Standard abitativi: si cambia Saranno abitabili anche le case con altezza non superiore a 2.40 metri (inferiore quota di 2.70 metri, fissata oggi) e con superfici di 20 metri quadri per i monolocali e 28 metri quadri per i bilocali. I progetti, però, dovranno garantire la salubrità degli ambienti. Recupero dei sottotetti Gli interventi di recupero dei sottotetti sono consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consente il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. Ciò, a tre condizioni: siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli. Stato legittimo del condominio o delle singole unità immobiliari Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 c.c.. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio, non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso. Edilizia libera anche per vetrate panoramiche e strutture per la protezione da eventi atmosferici Le vetrate panoramiche amovibili e le strutture per protezione dagli agenti atmosferici potranno essere installate anche senza una specifica autorizzazione amministrativa.
Il 28.05.2024 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge di conversione n. 67/2024, che ha reso definitive le misure introdotte con il Decreto Legge n. 39/2024, di cui avevano parlato nel numero 16 della nostra Newsletter. Nella legge di conversione sono state confermate tutte le misure del D.L. n. 39/2024 e, quindi, sono definitivamente entrate in vigore le restrizioni retroattive sui bonus edilizi. Ecco le novità e i chiarimenti introdotti con la legge di conversione. Ripartizione delle detrazioni derivanti dai bonus edilizi È stato chiarito che la ripartizione in dieci anni delle detrazioni derivanti da superbonus, bonus barriere architettoniche e sismabonus per le spese sostenute dall’inizio dell’anno 2024 non riguarda i crediti d’imposta derivanti da cessione o da sconto in fattura. Blocco della cessione rate residue È stato introdotto il blocco della cessione delle rate residue per i contribuenti che avevano già portato la prima parte delle spese in detrazione nella dichiarazione dei redditi. Insomma, i contribuenti non potranno più utilizzare i bonus in dichiarazione e cedere, invece, negli anni successivi le rate che non intendono portare in detrazione. Eliminazione della remissione in bonis per la comunicazione dell’opzione La remissione in bonis non si applicherà in relazione all’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate delle opzioni di sconto in fattura o cessione del credito, anche per le cessioni delle rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute negli anni precedenti. Eliminazione della compensazione “indiretta” Dal 01.01.2025 gli istituti di credito, gli intermediari finanziari e le assicurazioni non potranno più compensare i crediti d’imposta da bonus fiscali con i contributi previdenziali e i premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali. Norma “anti-usura” per l’acquisto dei crediti sotto il 75% del valore Le banche, gli intermediari finanziari e le assicurazioni, che hanno acquistato i crediti d’imposta ad un corrispettivo inferiore al 75% dell’importo delle corrispondenti detrazioni, dovranno ripartire in 6 anni le quote utilizzabili dal 2025 dei crediti d’imposta derivanti dai bonus edilizi. Tale norma vale per i crediti generati a partire da maggio 2022. Obbligo di segnalazione a carico dei Comuni I Comuni dovranno segnalare alla Guardia di Finanza e all’Agenzia delle Entrate la totale o parziale inesistenza di interventi di riqualificazione energetica ed antisismica oggetto dei bonus. Ai Comune sarà riconosciuta una quota del 50% delle maggiori somme riscosse a titolo definitivo relative a tributi statali ed alle connesse sanzioni. Bonus ristrutturazione al 30% È stata prevista la riduzione della detrazione del bonus relativo alle ristrutturazioni edilizie per le spese che saranno sostenute dal 01.01.2028 al 31.12 2033; l’aliquota, infatti, sarà del 30% e non più del 36%. Fatti salvi correttivi che potranno essere adottati successivamente, sino al 31.12.2024 l’aliquota è del 50%, dal 01.01.2025 al 31.12.2027 l’aliquota sarà del 36% e dal 01.01.2028 si passerà al 30%. Fondo per il Terzo settore Per l’anno 2025 è stato istituito un Fondo con una dotazione di 100.000.000 di euro finalizzato al contributo diretto alla realizzazione di interventi sugli immobili utilizzati da Enti del Terzo settore. Disposizioni per gli immobili terremotati Sono state introdotte specifiche disposizioni per la cessione del credito o sconto in fattura riguardante interventi eseguiti con il superbonus su immobili terremotati a seconda della regione dove si trova l’immobile.
Il 29 maggio 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge n. 69/2024 c.d. decreto “ salva-casa ”, che reca disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica. Ecco gli obiettivi della norma: semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica, per far fronte al crescente fabbisogno abitativo, supportando anche gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo, rilanciare il mercato delle vendite immobiliari, consentire il recupero e la rigenerazione edilizia, anche attraverso la regolarizzazione delle c.d. lievi difformità edilizie. Le misure introdotte sono diverse, andiamo a brevemente analizzarle. Tolleranze costruttive ed esecutive per gli interventi realizzati entro il 24.05.2024 Il Decreto Legge ha previsto che sono da intendersi tolleranze costruttive: il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. Esse non costituiscono violazioni edilizie, se contenuto entro i seguenti limiti: del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati; del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati; del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati; del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati. Ai fini del computo della superficie utile si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio, che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell'immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Sono, invece, tolleranze esecutive: la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere. Anch’esse non costituiscono violazioni edilizie e sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. Sanatoria delle difformità edilizie Viene introdotta dal D.L. 69/2024 la possibilità di sanare difformità, purché venga rispettata la disciplina edilizia del tempo dell’intervento e quella urbanistica del tempo di presentazione della domanda. La nuova procedura, entrata in vigore il 30.05.2024, non prevede più la doppia conformità urbanistico-edilizia, che però rimane obbligatoria per gli interventi realizzati in totale difformità dal titolo o con variazioni essenziali, per i quali non operano le nuove norme. Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, delle somme espressamente previste dall’art. 34 del D.P.R. 380/2001. A seguito del deposito dell’istanza di permesso in sanatoria il Dirigente del Comune dovrà pronunciarsi con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intenderà accolta. Stabilizzazione delle strutture amovibili Il Decreto “ salva casa ” prevede che le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative durante lo stato di emergenza nazionale da Covid-19 possono rimanere installate, previa comunicazione di inizio lavori asseverata e, comunque, nel rispetto delle normative vigenti e senza pregiudizio dei diritti di terzi. Mutamento della destinazione d’uso Il D.L. 69/2024 ha previsto che è sempre consentito il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare senza opere all'interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore. Anche il mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali è sempre consentito, ma resta salva la facoltà dei Comuni di fissare condizioni specifiche. O pere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici Il Decreto “ salva casa ” ha previsto una semplificazione delle norme per l’installazione di tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera, che non potranno, in ogni caso, determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici e dovranno avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche. Porticati Il D.L. 69/2024 ha introdotto tra gli interventi che si possono eseguire senza necessità di titoli abilitativi anche i porticati rientranti all'interno dell'edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.
A pprovato il Decreto che modifica (ancora) la normativa sulle agevolazioni fiscali Il 29.03.2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge che introduce misure urgenti in materia di agevolazioni fiscali per gli interventi successivi all’entrata in vigore delle nuove norme Il provvedimento prevede, fra tutto l’eliminazione delle residue fattispecie per le quali risulta ancora vigente l’esercizio delle opzioni sconto in fattura o cessione del credito in luogo delle detrazioni. Non solo, il Decreto Legge prevede l’esclusione dell’applicazione dell’istituto della remissione in bonis, che avrebbe consentito, con il pagamento di una minima sanzione, la comunicazione funzionale alla fruizione dei benefici fino al 15 ottobre 2024. La nuova norma introduce anche misure volte ad acquisire maggiori informazioni relative alla realizzazione degli interventi agevolabili e prevede delle sanzioni conseguenti all’omessa trasmissione di tali informazioni; l’omissione, se relativa agli interventi già avviati, determinerà l’applicazione di una sanzione amministrativa di euro 10.000, mentre per i nuovi interventi è prevista la decadenza dall’agevolazione fiscale. Al fine di evitare la fruizione dei bonus edilizi anche da parte dei soggetti che hanno debiti nei confronti dell’erario, il Decreto Legge dispone la sospensione, fino a concorrenza di quanto dovuto da tali soggetti, dell’utilizzabilità dei crediti di imposta inerenti i bonus edilizi; ciò, in presenza di iscrizioni a ruolo o carichi affidati agli agenti della riscossione relativi imposte erariali, nonché ad atti emessi dall’Agenzia delle entrate per importi complessivamente superiori a euro 10.000, se scaduti i termini di pagamento e purché non siano in essere provvedimenti di sospensione o non siano in corso piani di rateazione per i quali non sia intervenuta decadenza. Infine, è prevista l’introduzione di misure volte a prevenire le frodi in materia di cessione dei crediti ACE, prevedendo che la cessione possa avvenire una sola volta ed estendendo la responsabilità solidale del cessionario alle ipotesi di concorso nella violazione, nonché ampliando i controlli preventivi in materia di operazioni sospette. Le nuove regole non si applicheranno agli immobili danneggiati dai terremoti delle Regioni di Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria verificatisi il 6 aprile 2009 e a far data dal 24 agosto 2016, ma con un limite totale di 400 milioni, 70 dei quali dedicati al sisma del 2009. Altra importante novità è che le precedenti disposizioni continueranno ad applicarsi alle spese sostenute in relazione agli interventi per i quali, prima dell’entrata in vigore del Decreto Legge, sia stata presentata una Cilas per i lavori non condominiali di superbonus, oppure sia stata presentata una Cilas e sia stata approvata una delibera per i lavori condominiali di superbonus, od ancora sia stato richiesto un titolo abilitativo, purché al 30.03.2024 vengano documenti con fattura i lavori già effettuali. Insomma, si esclude che gli interventi connessi alle Cilas “ dormienti ”, ossia quelle per le quali non siano ancora iniziati i lavori, possano godere delle precedenti disposizioni normative.
Il 18.03.2024 il Consiglio europeo ha approvato il regolamento sulla raccolta e la condivisione dei dati relativi agli affitti brevi a destinazione turistica. Si tratta del passaggio finale, a questo punto manca solo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea e il regolamento diventerà pienamente operativo tra 24 mesi. Il regolamento prevede la costituzione di una banca dati unica europea delle locazioni brevi, che conterrà informazioni su un mercato di riferimento. L’obiettivo è aumentare la tracciabilità di questi servizi, attraverso un processo di registrazione online armonizzato a livello europeo. Il regolamento prevede un processo di registrazione attraverso il quale i proprietari/locatori forniranno le informazioni puntuali sia su loro stessi che sulla loro proprietà quali: l’identità del locatore (persona fisica o società), l’indirizzo, la tipologia di unità offerta in locazione, il numero di posti letto. All’esito sarà rilasciato un numero di registrazione da inserire in un registro pubblico, che rappresenterà l’identificativo dell’immobile, consentirà di affittarlo e faciliterà i controlli da parte delle autorità. Il regolamento dovrebbe così consentire l’incrocio con le informazioni trasmesse alle amministrazioni finanziarie grazie alla direttiva Dac7, che consente il tracciamento delle informazioni relative agli affitti messi online dai grandi portali di intermediazione. Benché la normativa potrà aumentare il carico di adempimenti in capo ai locatori europei, dovrebbe essere in grado di portare ad una riduzione dell’area di sommerso. Un ruolo fondamentale sarà svolto dalle piattaforme online, che dovranno garantire la completezza e l’accuratezza dei dati trasmessi alle autorità competenti, insomma, avranno una responsabilità sulla veridicità dei dati a loro trasmessi dagli host. Non solo, le piattaforme saranno chiamate ad eseguire controlli a campione per ridurre gli errori e le incoerenze dei dati trasmessi dai locatori. Saranno invece gli Stati membri a fissare le sanzioni applicabili in caso di violazione della normativa.
Con Legge del 22.02.2024 n. 17 è stato convertito in legge senza modificazioni il Decreto Legge del 29.12.2023 n. 212 in materia di Superbonus 110% e altri bonus edilizi. Ricordiamo che il Decreto Legge, è composto da quattro articoli e ha la finalità di evitare che il mancato completamento degli interventi edilizi entro i termini vigenti comporti la revoca dei benefici già erogati. Con il provvedimento è stato anche riconosciuto un contributo per i contribuenti più deboli volto a mitigare gli effetti della riduzione del beneficio fiscale nell’anno 2024. Rimandiamo alla nostra Newsletter n. 10 per il completo esame del Decreto Legge.
Quando si è alla ricerca di un immobile ad uso abitativo o ad uso commerciale spesso non si valuta la possibilità di acquistare il bene all’asta, ritenendo che la procedura sia eccessivamente complessa. In altri casi, invece, si partecipa all’asta senza aver prima adeguatamente valutato lo stato del bene, attratti dal prezzo basso di vendita, finendo così per acquistare un immobile che non ha le caratteristiche ricercate o, addirittura, che presenta importanti criticità. Le aste immobiliari offrono ottime opportunità di investimento, ma è opportuno rivolgersi a un professionista esperto della materia per evitare sorprese. Esiste una “vetrina” dei beni posti in vendita da ciascun Tribunale, consultabile sul sito del Ministero della Giustizia https://pvp.giustizia.it/pvp/it/homepage.page ovvero sul sito di ciascun Tribunale, se è stata attivata la relativa pagina web. Gli annunci di vendita possono essere consultati anche sui siti https://www.astalegale.net/ https://www.fallcoaste.it/ o sul sito dell’Istituto Vendite Giudiziarie del competente Tribunale (per il Tribunale di Monza: https://www.ivgmonza.it/ per il Tribunale di Milano: https://www.sivag.com/ ). La ricerca all’interno di tutti i siti è semplice e l’interfaccia consente di impostare diversi parametri, come il luogo di ubicazione del bene (Regione, Provincia o Comune), il suo prezzo od ancora l’uso (residenziale, commerciale, industriale). Una volta individuato il bene, cosa fare? Innanzitutto, è opportuno prenotare la visita, che avviene alla presenza del custode giudiziario, così da accertarsi del reale stato dell’immobile. Benché, infatti, negli annunci di vendita vi siano delle fotografie, è preferibile accedere al bene; nel caso sia occupato ovvero vi siano stati precedenti esperimenti di vendita, il suo stato potrebbe essere mutato nel tempo. Non solo, al momento della visita, oltre a verificare il contesto in cui è inserito il bene, ci si può rendere conto se vi è interesse all’acquisto anche da parte di altri soggetti: maggiori sono i visitatori, maggiore potrebbe essere la partecipazione all’asta e, conseguentemente, maggiore sarà il prezzo di acquisto. Oltre alle fotografie, nell’annuncio tra i documenti si trova anche una perizia, redatta dal tecnico incaricato dal Tribunale, nella quale saranno indicate le eventuali criticità del bene, ad esempio se vi sono difformità edilizie/catastali/abusi e se sono sanabili (nella perizia vi è anche una stima dei costi di sanatoria) o l’ammontare degli eventuali oneri condominiali. All’esito delle verifiche, è possibile presentare un’offerta secondo le modalità stabilite nell’avviso di vendita (reperibile tra i documenti dell’annuncio), previo versamento della cauzione, e in seguito partecipare all’asta. Una volta aggiudicatosi il bene, si dovrà versare il saldo prezzo entro il termine di legge al fine di stipulare l’atto di trasferimento e diventare così (finalmente) proprietari dell’immobile. In tutte queste fasi la consulenza di un avvocato esperto potrà evitare errori nella valutazione del bene o investimenti sbagliati. Nelle aste non esiste il “diritto al ripensamento”; a seguito dell’aggiudicazione, infatti, nel caso si decida di non procedere all’acquisto, la cauzione versata (pari al 20% del prezzo offerto) viene trattenuta dal Tribunale a titolo di sanzione e si procede a nuova asta a spese e sotto la responsabilità dell'aggiudicatario inadempiente. Con l’aiuto del professionista si potrà quindi rilevare da subito se il bene presenta problematiche o se vi sono criticità nell’acquisto; non solo, l’avvocato può essere delegato a partecipare all’asta e, all’esito dell’aggiudicazione, relazionarsi con i professionisti incaricati dal Tribunale per reperire i documenti necessari alla stipula dell’atto di trasferimento. Da ultimo, ricordiamo che vi sono aste anche di beni mobili, come autovetture, arredamenti o attrezzature professionali. Il nostro Studio ha esperienza nell’assistere i privati e le società interessate a partecipare alle aste, fornendo consulenza e assistenza sia nella fase antecedente la gara (es.: esame documenti, rilievo delle problematiche del bene), sia durante l’asta (es: partecipazione all’asta in nome e per conto dell’offerente), sia nella fase successiva all’aggiudicazione.
La riforma Cartabia ha inteso estendere il procedimento di sfratto anche all’affitto di azienda. A pochi mesi dall’entrata in vigore della riforma, però, i Tribunali non sono concordi sull’ammissibilità del procedimento. Il Tribunale di Roma, infatti, sembra aver adottato un orientamento negativo, condiviso pure dal Tribunale di Foggia (ordinanza 16 ottobre 2023), mentre il Tribunale di Milano (ordinanza 18 dicembre 2023) come quello di Verona ritengono ammissibile il procedimento di sfratto anche in caso di affitto di azienda. Si auspica che intervenga a breve un intervento del Ministero ovvero che si formi un indirizzo giurisprudenziale univoco sul punto.
Il 29 dicembre 2023 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge n. 212, con il quale sono state adottate misure urgenti in tema di agevolazioni fiscali connesse al Superbonus 110% e ad altri bonus edilizi. Il provvedimento, che è entrato in vigore il 30 dicembre, reca diverse disposizioni. Innanzitutto, all’articolo 1 è previsto che le detrazioni spettanti ai contribuenti, che abbiano esercitato l’opzione di cui all’art. 121 comma 1 del D.L. n. 34/2020, ossia la cessione del credito o lo sconto in fattura, per gli interventi edilizi eseguiti sino al 31.12.2023, non saranno oggetto di recupero in caso di mancata ultimazione dei lavori e anche se tale circostanza non comporterà il miglioramento di due classi energetiche. In altre parole, ai contribuenti, che hanno optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura, sarà riconosciuto il credito di imposta per i lavori eseguiti e asseverati entro il 31.12.2023, anche in mancanza del “salto” di due classi energetiche dell’immobile. Nel medesimo articolo è previsto anche il riconoscimento di un contributo a fondo perduto in favore dei contribuenti con un reddito di riferimento non superiore a € 15.000,00, per le spese sostenute dal 01.01.2024 al 31.10.2024, purché alla data del 31.12.2023 sia stato raggiunto uno stato avanzamento lavori del 60%. Tale contributo andrà a coprire la differenza tra l’agevolazione prevista sino al 31.12.2023 pari al 110% e quella in vigore dal 01.01.2024 pari al 70%. Il contributo sarà erogato, nei limiti delle risorse disponibili, dall'Agenzia delle Entrate, secondo criteri e modalità che saranno determinati dal Ministro dell'economia e delle finanze con un decreto ad hoc entro sessanta giorni dal 30.12.2023. All’articolo 2 del D.L. n. 212/2023 è previsto che a partire dal 30.12.2023 non sarà più possibile optare per lo sconto in fattura o cessione del credito in caso di intervento di demolizione e ricostruzione degli edifici, per i quali non sia stata presentata la richiesta di titolo abilitativo per l’esecuzione di detti lavori. Inoltre, i contribuenti che usufruiranno delle detrazioni fiscali per gli interventi eseguiti dal 30.12.2023 nei comuni colpiti da eventi sismici, ove sia sitato dichiarato lo stato di emergenza, dovranno stipulare entro un anno dalla conclusione dei lavori dei contratti assicurativi a copertura dei danni cagionati da calamità naturali ed eventi catastrofali agli immobili oggetto dei lavori. Le modalità di attuazione della disposizione saranno stabilite con apposito decreto del Ministro dell'economia e delle finanze e del Ministro delle imprese e del Made in Italy. All’articolo 3, infine, viene rivista la disciplina sulle detrazioni fiscali per l’eliminazione delle barriere architettoniche. È, infatti, prevista una limitazione dei lavori edilizi per le quali sarà possibile avere le agevolazioni vigenti; in particolare, l’agevolazione è ora prevista solo per gli interventi aventi ad oggetto scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici. Inoltre, per usufruire delle agevolazioni fiscali sarà necessario apposita asseverazione attestante che gli interventi rispettano i requisiti di cui al D.M. 236/1989. Da ultimo, il Decreto Legge “Salva spese” ha previsto che a decorrere dal 30.12.2023 non sarà più possibile optare per l’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura per le spese sostenute successivamente al 31.12.2023, salvo che gli interventi volti all’eliminazione delle barriere architettoniche siano eseguiti da condomini, in relazione a interventi su parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa. L’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura per le spese successive al 31.12.2023 sarà ancora possibile anche per le persone fisiche, che svoltano interventi su edifici unifamiliari o unità abitative site in edifici plurifamiliari, purché: il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull'unità immobiliare, l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro. Il requisito reddituale non si applica se nel nucleo familiare del contribuente è presente un soggetto in condizioni di disabilità accertata ai sensi dell'articolo 3 della Legge 104/1992.
Il Garante privacy ha comminato una sanzione di 1.000 euro a un amministratore di condominio che aveva installato un sistema di videosorveglianza senza la delibera dell’assemblea condominiale. La delibera condominiale rappresenta infatti il presupposto di liceità del trattamento realizzato mediante telecamere. Nel caso oggetto del provvedimento, i condomini erano stati avvisati dell’installazione delle telecamere con una e-mail. Dall’istruttoria del Garante, avviata a seguito di un reclamo di un condomino, era risultato che presso il condominio era stato istallato un sistema di videosorveglianza composto da due telecamere, posizionate all’esterno dell’edificio, il cui angolo di visuale era esteso all’area destinata al parcheggio e al cancello di accesso, con parziale visione della strada pubblica. L’informativa che avvertiva della presenza delle telecamere per quanto fosse segnalata da alcuni cartelli era priva dell’indicazione del titolare del trattamento. Il dispositivo poi, oltre a riprendere le immagini, consentiva di visualizzarle mediante un telefonino in possesso dell’amministratore. Nelle sue memorie difensive l’amministratore aveva dichiarato che, essendo i condomini concordi nella necessità di provvedere all’installazione di un impianto di videosorveglianza per far fronte ai continui danneggiamenti che si verificavano nell’area antistante il condominio, aveva installato l’impianto in via d’urgenza, riservandosi di adottare la delibera condominiale alla prima occasione utile. Nel suo provvedimento di sanzione l’Autorità ha ricordato che, laddove i condomini siano d’accordo sulla tutela degli spazi comuni, per procedere all’installazione delle telecamere è necessaria una delibera condominiale a cui l’Amministratore deve dare esecuzione. La delibera è infatti lo strumento attraverso cui i condomini concorrono a definire le caratteristiche principali del trattamento, andando a individuare le modalità e le finalità del trattamento stesso, i tempi di conservazione delle immagini riprese, l’individuazione dei soggetti autorizzati a visionare le immagini. In assenza della delibera condominiale, adottata come richiesto dal codice civile a maggioranza, il trattamento non può essere correttamente imputato al condominio, con conseguente attribuzione della qualifica di titolare all’Amministratore. Il trattamento effettuato dall’amministratore è quindi risultato illecito e ha determinato l’applicazione della sanzione.
Il 14.12.2023 la Camera ha approvato in via definitiva la legge di conversione con modificazioni del DL 145/2023 (c.d. Decreto Anticipi). Diventa, così, legge la regolamentazione degli affitti brevi. La norma prevede che il Ministero del Turismo, che detiene e gestisce la relativa banca dati, assegni, tramite procedura automatizzata, un Codice identificativo nazionale (Cin) alle unità immobiliari a uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, alle unità immobiliari a uso abitativo destinate alle locazioni brevi e alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
È stato approvato il modello dell’ istanza per il riconoscimento del contributo a fondo perduto sugli interventi edilizi per l’anno 2023 detraibili al 90% . Trattasi del contributo previsto dall’articolo 9, comma 3 del D.L. 176/2022 (c.d. Decreto Aiuti-quater) in favore delle persone fisiche, che abbiano effettuano interventi agevolati con il Superbonus nella misura del 90% su un immobile adibito ad abitazione principale e che abbiano un reddito relativo all’anno precedente a quello di sostenimento delle spese agevolate non superiore a 15.000,00 euro. Il contributo riguarda i costi sostenuti dal 01.01.2023 al 31.10.2023. L’istanza per il riconoscimento del bonus potrà essere inviata dal richiedente o dal suo intermediario, delegato al servizio del Cassetto fiscale, in via telematica a partire dal 02.10.2023 sino al 31.10.2023 . In caso di errore, il contribuente può presentare una nuova istanza, in sostituzione di quella in precedenza trasmessa. Nel termine del 31.10.2023 è possibile anche presentare istanza di rinuncia. Il contributo , pari al 10% delle spese agevolabili sostenute dal richiedente fino a un massimo di 9.600,00 euro , è determinato in relazione alle spese sostenute dal richiedente entro il limite massimo di spesa agevolabile di 96.000,00 euro; il limite è ridotto in misura proporzionale in caso anche altri titolari di quote di diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’unità immobiliare oggetto degli interventi, abbiano sostenuto quote della spesa agevolabile. Visto l’ammontare delle risorse finanziarie (euro 20.000.000,00), l’Agenzia delle Entrate ha già previsto due ipotesi in caso i contributi richiesti eccedessero le risorse stanziate: se il rapporto percentuale tra le risorse stanziate e l’ammontare complessivo dei contributi richiesti è superiore al 10%, il contributo da erogare sarà determinato applicando all’importo richiesto la percentuale determinata; se, invece, il rapporto percentuale tra le risorse finanziarie e l’ammontare dei contributi richiesti è inferiore al 10%, il contributo sarà determinato applicando all’importo richiesto la percentuale del 10%. Nella seconda ipotesi il contributo sarà erogato fino ad esaurimento delle risorse, sulla base dell’ordine cronologico delle date nelle quali è stato effettuato il primo bonifico in pagamento delle spese a partire dal 01.01.2023. La percentuale per la ripartizione dei fondi sarà comunicata con successivo provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate entro il 30.11.2023 . Il provvedimento, l’istanza e le istruzioni per la compilazione sono reperibile al seguente LINK: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/provvedimento-del-22-settembre-2023-cfp
Il 29 ottobre 2020 è entrato in vigore decreto legge 28 ottobre 2020, n. 137, c.d. Decreto Ristori, recante "Ulteriori misure urgenti in materia di tutela della salute, sostegno ai lavoratori e alle imprese, giustizia e sicurezza, connesse all'emergenza epidemiologica da Covid-19" (Gazzetta Ufficiale n.262 del 28 ottobre 2020, edizione straordinaria). In sintesi i contenuti delle principali disposizioni di interesse in materia di procedure esecutive immobiliari nella prima casa: Con l’art. 54 ter della L.n. 27/2020 di conversione del decreto-legge “Cura Italia” era stata disposta la sospensione di tutte le procedure di esecuzioni immobiliari che avevano ad oggetto l’abitazione principale del debitore esecutato sino al 25.10.2020. In particolare: “ Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’articolo 555 del c.p.c, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore; Con il provvedimento odierno la sospensione viene prorogata sino al 31.12.2020 e viene altresì dichiarato inefficace ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all’art. 555 del codice di procedura civile che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore, effettuata dal 25.10.2020 fino alla data di entrata in vigore del presente provvedimento. Quindi le nuove esecuzioni che hanno per oggetto l’abitazione principale non possono essere promosse mentre quelle già in essere che erano già sospese in virtù del primo provvedimento, verranno automaticamente sospese fino alla nuova data. Attendiamo i provvedimenti dei singoli Giudici o le circolari dei Tribunali sul punto. Per il resto (disposizioni in materia di crediti e incentivi – fiscali – disposizioni in materia di lavoro – welfare – turismo e cultura – internazionalizzazione – giustizia) si rinvia al testo integrale della norma allegato alla presente.
Con il testo del Decreto Rilancio, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 19 maggio 2020, si introducono nuovi strumenti per contrastare gli effetti economici del coronavirus in materia di credito di imposta sugli affitti. Il nuovo testo, entrato in vigore il 19 maggio, prevede diverse forme di agevolazione contenute nell’articolo 28 del testo ufficiale. Il credito di imposta sul canone d’affitto si applica in linea generale agli immobili a uso non abitativo per il periodo di marzo, aprile e maggio e a una platea più ampia di beneficiari - non quindi più limitato solo ai locali C1 - nel rispetto di particolari requisiti. Sono previste tre forme: ai soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione , con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del testo spetta un credito di imposta pari al 60% per il canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, in caso di una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50 per cento rispetto all’anno precedente. Questa tipologia di agevolazione spetta anche agli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti , in relazione al canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale; un credito di imposta del 30% in caso di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda , comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, come nel caso precedente, la diminuzione del fatturato o dei corrispettivi è un requisito fondamentale; un credito di imposta del 30% o del 60% , secondo le distinzioni evidenziate in precedenza, per le strutture alberghiere e agrituristiche indipendentemente dal volume di affari registrato nel periodo d’imposta precedente. Chi ha i requisiti previsti può beneficiare del nuovo bonus affitto per tre mesi: marzo, aprile e maggio. Rispetto alle bozze, il testo definitivo specifica tempi diversi per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale: l’agevolazione, in questi casi, è applicabile ad aprile, maggio e giugno. Fondamentale per l’accesso, ad eccezione delle strutture alberghiere, una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi di almeno il 50 per cento a marzo, aprile o maggio 2020 rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente. Nel testo del Decreto Rilancio, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, anche le istruzioni per utilizzare il bonus affitto, nelle sue diverse forme: il credito di imposta maturato, del 30% o 60%, può essere utilizzato nella dichiarazione dei redditi del periodo d’imposta di sostenimento della spesa ovvero in compensazione, ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, solo dopo aver effettivamente pagato i canoni di locazione ; l’agevolazione non concorre alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi e del valore della produzione ai fini dell’imposta regionale sulle attività produttive; il nuovo bonus affitto non è cumulabile con quello previsto dal DL Cura Italia per il mese di marzo.
La situazione attuale ha creato numerosi problemi in ambito di locazioni commerciali dove da un lato vi è l’obbligo di pagare il canone e dall’altro lato la chiusura forzata ha comportato la cessazione dell’attività e l’impossibilità in capo al conduttore di far fronte alle proprie obbligazioni. Infatti, la chiusura dell’attività imposta per legge, non comporta automaticamente l’esonero dal pagamento del canone in quanto tale adempimento non è divenuto in linea generale impossibile come invece lo è la singola prestazione (quale ad esempio la fornitura di beni, il completamento di un pezzo per carenza dei pezzi di ricambio ecc). La situazione è alquanto anomala poiché: da un lato i conduttori avrebbero la necessità di essere messi nella condizione di sospendere i pagamenti vista l’assenza di liquidità attuale; dall’altro lato però l’esonero dal pagamento del canone, renderebbe gratuita o priva di una controprestazione quella regolarmente eseguita dal locatore che, in ogni caso, lascia a disposizione del conduttore i locali ed è esposto altresì al versamento delle relative imposte, anche in assenza del versamento del canone. Le normative ad oggi introdotte hanno previsto la chiusura delle attività e la possibilità di una sospensione del canone ma non hanno al tempo stesso statuito la legittimità di un mancato pagamento, con riconoscimento di un mero credito d’imposta, peraltro solo per alcune tipologie di conduttori. In particolare, l’art. 65 comma 1 del Decreto “Cura Italia” riconosce ai soggetti esercenti attività d’impresa, un credito d’imposta per l’anno 2020 nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (corrispondente a negozi e botteghe). Il bonus non è previsto per le attività che sono proseguite perché rientranti nel novero delle categorie ritenute essenziali, quali: Ipermercati Supermercati Discount di alimentari Minimercati ed altri esercizi non specializzati di alimentari vari Commercio al dettaglio di prodotti surgelati Commercio al dettaglio in esercizi non specializzati di computer , periferiche, attrezzature per le telecomunicazioni, elettronica di consumo audio e video, elettrodomestici Commercio al dettaglio di prodotti alimentari, bevande e tabacco in esercizi specializzati Commercio al dettaglio di carburante per autotrazione in esercizi specializzati Commercio al dettaglio apparecchiature informatiche e per le telecomunicazioni (ICT) in esercizi specializzati Commercio al dettaglio di ferramenta, vernici, vetro piano e materiale elettrico e termoidraulico Commercio al dettaglio di articoli igienico sanitari Commercio al dettaglio di articoli per l'illuminazione Commercio al dettaglio di giornali, riviste e periodici Farmacie Commercio al dettaglio in altri esercizi specializzati di medicinali non soggetti a prescrizione medicali Commercio al dettaglio di articoli medicali e ortopedici in esercizi specializzati Commercio al dettaglio di articoli di profumeria, prodotti per toletta e per l’igiene personale Commercio al dettaglio di piccoli animali domestici Commercio al dettaglio di materiale per ottica e fotografia Commercio al dettaglio di combustibile per uso domestico e per riscaldamento Commercio al dettaglio di saponi, detersivi, prodotti per la lucidatura e affini Commercio al dettaglio di qualsiasi tipo di prodotto effettuato via internet Commercio al dettaglio di qualsiasi tipo di prodotto effettuato per televisione Commercio al dettaglio di qualsiasi tipo di prodotto per corrispondenza, radio, telefono Commercio effettuato per mezzo di distributori automatici Lavanderia e pulitura di articoli tessili e pelliccia Attività delle lavanderie industriali Altre lavanderie, tintorie Servizi di pompe funebri e attività connesse La normativa qui citata è l’unica, al momento, ad essere stata introdotta per arginare, almeno parzialmente, le problematiche emerse per i conduttori commerciali. Vi è però un altro problema da considerare. La possibile necessità di sospendere il canone non è una esigenza limitata al solo periodo di chiusura “forzata” delle attività ma si estende anche per il periodo successivo, ovvero quello derivante dall’impatto sull’attività futura per le nuove disposizioni che verranno emanate per consentire le riaperture all’interno del quale i conduttori dovranno valutare la propria capacità economica di far fronte di nuovo al pagamento del canone che è stato determinato sulla base di regole che non sono più quelle che verranno ad essere applicate e che incideranno sull’attività e il conseguente reddito. Stante l’assenza di una normativa d’emergenza e nell’attesa di verificare se verranno adottate nuovi provvedimenti in materia, al fine di tutelare il conduttore e individuare soluzioni per ovviare al pagamento del canone, si possono invocare i seguenti istituti: impossibilità, temporanea o parziale , come per i contratti a esecuzione continuata e periodica, affinchè il conduttore, che non vuole recedere dal contratto, possa avere il diritto di ottenere una corrispondente sospensione o riduzione del canone di locazione, legata al periodo di mancato utilizzo dell’immobile. Tale possibile è attuabile sulla base del richiamo dell’art. 1218 c.c. contenuto nell’art. 91 del d.l. n. 18 del 2020 il quale introduce all’articolo 3 del d.l. 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con la l. 5 marzo 2020, n. 13, il comma 6- bis : “ Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti .” La chiusura dei locali può giustificare l’inadempimento temporaneo, escludendo la possibilità per il locatore di chiedere la risoluzione per inadempimento, ma non permette alla ripresa di non effettuare il pagamento dei canoni anche per i periodi di interruzione; il canone resta dovuto, ma il mancato pagamento delle mensilità maturate durante il periodo di sospensione può non essere considerato grave; eccessiva onerosità della prestazione: il pagamento del canone può diventare eccessivamente oneroso se per un determinato periodo, il locale è chiuso. Tale ipotesi non offre soluzioni immediate per il conduttore atte ad evitare il pagamento del canone in quanto contempla unicamente la richiesta di risoluzione della prestazione, che l’altro contraente può evitare offrendo la riduzione del prezzo. I principi testè analizzati, unitamente alle norme introdotte dal Decreto Cura Italia, consentono al conduttore di resistere all’eventuale domanda del locatore di risoluzione o di risarcimento per mancato pagamento del canone durante il periodo di chiusura e si può anche ipotizzare, per il periodo immediatamente successivo, sulla base di prove oggettive. Detti rimedi però non portano all’esclusione automatica dal pagamento del canone e alla possibilità di non corrisponderlo senza alcun accordo con la proprietà. Sarebbe opportuno disciplinare tali aspetti al fine di tutelare le parti coinvolte tenuto conto che siamo in presenza di un evento straordinario e imprevedibile, non rientranti nell’alea normale del contratto, al fine di riportare l’equilibrio tra le rispettive prestazioni con possibilità di risoluzione senza conseguenze economiche e/o penalità nel caso di mancata accettazione della nuova regolamentazione del rapporto. Chiaramente quanto precede anche con incidenza sui rispettivi obblighi fiscali. E’ chiaro che in assenza di un intervento normativo si auspica la possibilità di ricorso alla buona fede che permetta di addivenire ad accordi al fine di evitare contenziosi con la proprietà e accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, tenuto anche conto tali accordi non sono soggetti a tassazione, sulla base del dl 133/2014. Il testo dell'art. 19 stabilisce infatti che “La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”. Si ricorda in ogni caso che per il periodo dal 08/03 al 31/05 la registrazione degli atti è sospesa: quindi è possibile registrare un atto i cui termini scadevano in quel periodo nei 30 gg successivi ovvero entro il 30.6.2020.
