Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto “Salva-casa”

Il 29 maggio 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il Decreto Legge n. 69/2024 c.d. decreto “salva-casa”, che reca disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.

Ecco gli obiettivi della norma:

• semplificare le disposizioni in materia di edilizia e urbanistica, per far fronte al crescente fabbisogno abitativo, supportando anche gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo,
• rilanciare il mercato delle vendite immobiliari,
• consentire il recupero e la rigenerazione edilizia, anche attraverso la regolarizzazione delle c.d. lievi difformità edilizie.

Le misure introdotte sono diverse, andiamo a brevemente analizzarle.

• Tolleranze costruttive ed esecutive per gli interventi realizzati entro il 24.05.2024

Il Decreto Legge ha previsto che sono da intendersi tolleranze costruttive: il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Esse non costituiscono violazioni edilizie, se contenuto entro i seguenti limiti:

• del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Ai fini del computo della superficie utile si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio, che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell'immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Sono, invece, tolleranze esecutive: la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Anch’esse non costituiscono violazioni edilizie e sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie, ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

• Sanatoria delle difformità edilizie

Viene introdotta dal D.L. 69/2024 la possibilità di sanare difformità, purché venga rispettata la disciplina edilizia del tempo dell’intervento e quella urbanistica del tempo di presentazione della domanda.

La nuova procedura, entrata in vigore il 30.05.2024, non prevede più la doppia conformità urbanistico-edilizia, che però rimane obbligatoria per gli interventi realizzati in totale difformità dal titolo o con variazioni essenziali, per i quali non operano le nuove norme.

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, delle somme espressamente previste dall’art. 34 del D.P.R. 380/2001.

A seguito del deposito dell’istanza di permesso in sanatoria il Dirigente del Comune dovrà pronunciarsi con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intenderà accolta.

• Stabilizzazione delle strutture amovibili

Il Decreto “salva casa” prevede che le strutture amovibili realizzate per finalità sanitarie, assistenziali, educative durante lo stato di emergenza nazionale da Covid-19 possono rimanere installate, previa comunicazione di inizio lavori asseverata e, comunque, nel rispetto delle normative vigenti e senza pregiudizio dei diritti di terzi.

• Mutamento della destinazione d’uso

Il D.L. 69/2024 ha previsto che è sempre consentito il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare senza opere all'interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore.

Anche il mutamento della destinazione d’uso tra categorie funzionali è sempre consentito, ma resta salva la facoltà dei Comuni di fissare condizioni specifiche.

• Opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici

Il Decreto “salva casa” ha previsto una semplificazione delle norme per l’installazione di tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera, che non potranno, in ogni caso, determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici e dovranno avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

• Porticati

Il D.L. 69/2024 ha introdotto tra gli interventi che si possono eseguire senza necessità di titoli abilitativi anche i porticati rientranti all'interno dell'edificio, purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.