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DDL n. 1816/2026 al senato: obbligo di polizza assicurativa (multirischio) condominiale

E’ stato presentato al Senato il disegno di legge AS 1816/2026, rubricato “Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici” , con il quale si individuano le linee guida per riordinare la disciplina del condominio e colmare alcune lacune che sono emerse nel corso dell’applicazione dell’ultima riforma (Legge n. 220/2012): Uno dei punti chiave del DDL è l’introduzione dell’ obbligo della polizza catastrofale e RC condominiale per la responsabilità civile verso terzi e per il rischio di perimento (totale o parziale) dell’edificio, coprendo anche eventi catastrofali come terremoti ed alluvioni . L’obiettivo è proteggere il patrimonio immobiliare e i proprietari da danni causati a soggetti esterni (terzi) o alle strutture stesse, standardizzando una pratica che prima era lasciata alla discrezione dei Regolamenti condominiali. Si tratta, quindi, dell’introduzione di una copertura multirischio obbligatoria che includa terremoti ed alluvioni, assicurando che ogni fabbricato sia manlevato dai danni causati a terzi o alle strutture stesse, indipendentemente dalla volontà dei singoli partecipanti. A differenza della Legge n. 220/2012, che rendeva facoltativa la stipula della polizza (spesso assente nei Condomini più piccoli), il DDL presentato al Senato ne impone l’obbligo su scala nazionale. Si ricorda qui come l’Amministratore di condominio possa sottoscrivere il contratto assicurativo solo previa autorizzazione o ratifica dell’assemblea condominiale. In particolare: l’Amministratore di condominio è obbligato a eseguire atti di conservazione delle parti comuni, ma l’assicurazione mira alla tutela dell’integrità patrimoniale dei singoli; l’autorizzazione preventiva è la condizione necessaria per la validità della firma sul contratto assicurativo; la ratifica dell’operato dell’Amministratore di condominio può avvenire anche in modo non specifico, attraverso l’approvazione del rendiconto consuntivo che riporti la spesa del premio; il rinnovo del contratto assicurativo alla scadenza richiede una manifestazione di volontà del Condominio, che può essere anche tacita. Si rammenta, infine, come per autorizzare la stipula della polizza globale fabbricati, il sistema giuridico non richiede l’unanimità dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio (500/1000).

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Disegno di legge AC 2692 - riforma bis del condominio

La proposta di legge presentata l’11.11.2025 (nota come ddl Gardini) riguarda le modifiche al Codice Civile e alle disposizioni per la sua attuazione in materia di disciplina delle parti comuni del condominio, nomina ed attribuzioni dell’amministratore e del revisore condominiale e attribuzioni dell’assemblea, nonché istituzione dell’elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali. La proposta di legge: inserisce requisito della laurea, almeno triennale , in materie economiche, giuridiche o scientifiche e tecnologiche, per gli amministratori di condominio , creando un elenco presso il Mimit dove dovranno iscriversi tutti coloro che vogliono esercitare la professione, dimostrando i relativi requisiti; analogamente allo stesso elenco si dovranno iscrivere anche i revisori contabili condominiali , la cui attività di verifica e certificazione dei rendiconti condominiali diventerebbe obbligatoria in presenza di più di venti condomini; per quanto concerne l’incarico di amministratore di condominio , chiarisce la disciplina della durata dell’incarico (il mandato resta annuale, ma è previsto il rinnovo automatico, salvo espressa volontà contraria dell’assemblea convocata per deliberare sul punto); rafforza gli adempimenti contabili relativi al rendiconto annuale , dal momento che tutti i pagamenti dovranno essere fatti sul conto corrente (postale o bancario), eliminando definitivamente il ricorso al contante; precisa che il rendiconto condominiale viene strutturato come un insieme organico di documenti contabili, comprendente: registro di contabilità redatto per criterio di cassa; conto economico dei costi e dei ricavi; conto finanziario riepilogativo; situazione patrimoniale; stato di ripartizione dei costi con evidenza dei conguagli e nota sintetica esplicativa della gestione; stabilisce che l’amministratore di condominio sarà tenuto a richiedere ricorsi per decreti ingiuntivi non entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile ma solo dopo l’approvazione del rendiconto (che può essere fatta entro 180 giorni); prevede che l’amministratore di condominio in caso di condomini morosi (ad esempio, anche per il pagamento dei fornitori), potrà attingere direttamente al conto corrente condominiale e anche rivolgersi ai condomini in regola con i pagamenti ; istituzionalizza la figura del responsabile dei dati personali ; lo stesso dovrà essere nominato da parte dell’assemblea; per quanto concerne i lavori, prevede che la sicurezza delle parti comuni verrà attestata da una società specializzata e l’amministratore potrà ordinare direttamente i lavori di messa a norma se l’assemblea rimane inerte; per la manutenzione straordinaria , il fondo spese andrà costituito subito; per quanto concerne l’assemblea condominiale , ne rafforza il ruolo, chiarendo competenze e limiti decisionali.

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Condominio: no a sistemi di videosorveglianza senza delibera dell’assemblea

Il Garante privacy ha comminato una sanzione di 1.000 euro a un amministratore di condominio che aveva installato un sistema di videosorveglianza senza la delibera dell’assemblea condominiale. La delibera condominiale rappresenta infatti il presupposto di liceità del trattamento realizzato mediante telecamere. Nel caso oggetto del provvedimento, i condomini erano stati avvisati dell’installazione delle telecamere con una e-mail. Dall’istruttoria del Garante, avviata a seguito di un reclamo di un condomino, era risultato che presso il condominio era stato istallato un sistema di videosorveglianza composto da due telecamere, posizionate all’esterno dell’edificio, il cui angolo di visuale era esteso all’area destinata al parcheggio e al cancello di accesso, con parziale visione della strada pubblica. L’informativa che avvertiva della presenza delle telecamere per quanto fosse segnalata da alcuni cartelli era priva dell’indicazione del titolare del trattamento. Il dispositivo poi, oltre a riprendere le immagini, consentiva di visualizzarle mediante un telefonino in possesso dell’amministratore. Nelle sue memorie difensive l’amministratore aveva dichiarato che, essendo i condomini concordi nella necessità di provvedere all’installazione di un impianto di videosorveglianza per far fronte ai continui danneggiamenti che si verificavano nell’area antistante il condominio, aveva installato l’impianto in via d’urgenza, riservandosi di adottare la delibera condominiale alla prima occasione utile. Nel suo provvedimento di sanzione l’Autorità ha ricordato che, laddove i condomini siano d’accordo sulla tutela degli spazi comuni, per procedere all’installazione delle telecamere è necessaria una delibera condominiale a cui l’Amministratore deve dare esecuzione. La delibera è infatti lo strumento attraverso cui i condomini concorrono a definire le caratteristiche principali del trattamento, andando a individuare le modalità e le finalità del trattamento stesso, i tempi di conservazione delle immagini riprese, l’individuazione dei soggetti autorizzati a visionare le immagini. In assenza della delibera condominiale, adottata come richiesto dal codice civile a maggioranza, il trattamento non può essere correttamente imputato al condominio, con conseguente attribuzione della qualifica di titolare all’Amministratore. Il trattamento effettuato dall’amministratore è quindi risultato illecito e ha determinato l’applicazione della sanzione.