Sentenze · Immobiliare

In tema di domanda del mediatore immobiliare per il pagamento della provvigione, proposta nei confronti di venditore e acquirente domiciliati in altro Stato membro UE, la giurisdizione del giudice italiano non può essere fondata sulla competenza speciale in materia contrattuale ex art. 7, n. 1, Reg. (UE) n. 1215/2012, ove ricorrano i presupposti della disciplina speciale dettata per i contratti conclusi dai consumatori (artt. 17 e 18 dello stesso Regolamento).

In condominio, i balconi aggettanti non rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., costituendo prolungamento dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva. Tuttavia, i rivestimenti del parapetto e della parte frontale (frontalino, intonaco e marmi di copertura), ove svolgano una prevalente funzione estetica e si inseriscano nel prospetto della facciata contribuendo al decoro architettonico del fabbricato, rientrano tra le parti comuni. Ne consegue che le spese per il loro rifacimento gravano su tutti i condomini, ai sensi dell'art. 1123 c.c., e non possono essere poste a carico del singolo proprietario del balcone in assenza di previo accertamento giudiziale della sua responsabilità per i danni.

In un contratto di compravendita immobiliare tra un professionista (la società di costruzione) e un consumatore (la famiglia che andrà a vivere nella abitazione), si applicano le speciali tutele previste per i soggetti più deboli.

La clausola del preliminare di vendita che riservi al promittente alienante, nel caso di inadempimento imputabile a colpa dei promissari acquirenti, la possibilità di trattenere, a titolo di penale, l'intera somma ricevuta in acconto, anche se costituente una porzione rilevante dell'intero prezzo, non si sottrae alla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiere d'ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore, al fine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrio a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, in ragione del suo importo manifestamente eccessivo.

In tema di legittimazione dell'amministratore, questi, ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c., è legittimato, senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare, a resistere in giudizio e proporre impugnazione, anche in cassazione, nelle controversie aventi ad oggetto atti conservativi relativi alle parti comuni, tra cui rientra la domanda proposta da singoli condomini per l'esecuzione di opere di manutenzione o ricostruzione di un muro di cinta condominiale, senza che occorra l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, ove non sia chiesto un accertamento con efficacia di giudicato sulla natura comune del bene.

Il Tribunale di Napoli Nord ha stabilito l'irrevocabilità della scelta processuale in tema di inadempimento contrattuale, ribadendo l'incompatibilità e la non cumulabilità tra i rimedi del recesso con ritenzione della caparra confirmatoria e della risoluzione con risarcimento del danno. Così pronunciando sulla corretta applicazione del combinato disposto del comma secondo e del comma terzo dell'art. 1385 c.c. secondo cui, di fronte all'inadempimento di una delle parti l'altra può, a sua scelta, recedere dal contratto e trattenere la caparra, ovvero chiedere la risoluzione (o anche l'esecuzione) del contratto e il risarcimento del danno, che in tal caso dovrà allegare e provare secondo le norme generali.

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l'inadempimento dell'obbligo del venditore di consegnare all'acquirente il certificato di agibilità integra ex se un danno emergente, correlato al minor valore di scambio del bene; tale danno, una volta accertato nell'an, è suscettibile di liquidazione equitativa, potendo essere commisurato ai costi necessari per ottenere il certificato. Rientra, pertanto, nell'azione risarcitoria per inadempimento anche la domanda di rimborso delle spese sostenute dall'acquirente per procurarsi il certificato di agibilità, qualora il venditore abbia assunto l'obbligo di curare, a proprie spese, la relativa pratica e non vi abbia adempiuto.

In tema di condominio, la natura condominiale dei beni rientranti, per funzione e destinazione, nello schema dell'art. 1117 c.c. è presunta sulla base della loro attitudine oggettiva al servizio o al godimento collettivo, spettando a chi ne rivendichi la proprietà esclusiva l'onere di provare, mediante un titolo specifico e inequivoco, l'esclusione della comunione. A tal fine è decisivo unicamente il primo atto costitutivo del condominio, mentre sono irrilevanti la mancata menzione del bene nel regolamento, le indicazioni catastali o la qualificazione come abusivo del manufatto, che non incidono sul regime dominicale ma solo su eventuali profili pubblicistici.

Stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che intende ivi avviare e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, nonché il rilascio di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore. La Corte d’Appello rammenta che tale orientamento è confermato anche da recenti pronunce di legittimità (v. Cass. 14731/2018 e 14067/2023 ).”

Nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare ex art. 1137 c.c., la legittimazione passiva spetta esclusivamente all'amministratore del condominio; il singolo condomino, anche quando intervenga nel processo per sostenere la validità della deliberazione, assume la veste di interveniente adesivo dipendente e non è, pertanto, legittimato a proporre autonomo ricorso per cassazione avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio.

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, ai fini della determinatezza o determinabilità dell'oggetto ex art. 1346 c.c., non è indispensabile l'allegazione della planimetria richiamata nel testo negoziale, ove dal preliminare stesso risulti – anche per relationem – un complesso di elementi idonei a individuare in modo inequivoco i beni promessi in vendita (quali dati catastali, rinvio a pratica edilizia o titolo abilitativo espressamente menzionati, progettazione tecnica riferita a ben determinati terreni), sicché il riferimento ad atti amministrativi o progettuali richiamati nel contratto, ancorché esterni e anche anteriori o successivi alla stipula, può legittimamente concorrere all'identificazione dell'oggetto, quando il rinvio a essi sia frutto di scelta negoziale espressa delle parti.

Nel contratto di subappalto il pagamento conseguente alla cessione del credito d’imposta non configura una condizione in senso tecnico né un termine di efficacia del contratto, ma attiene esclusivamente al tempo dell’adempimento del debito di corrispettivo. Ogni diversa interpretazione si porrebbe in contrasto con la natura commutativa del subappalto, nel quale l’esecuzione dell’opera fa sorgere il diritto del subappaltatore al pagamento del prezzo pattuito, spettando al Giudice verificare se, avuto riguardo alla natura del rapporto, alla qualità delle parti e al tempo trascorso, il termine congruo di adempimento debba ritenersi decorso, senza necessità di un’autonoma domanda del creditore, essendo tale accertamento implicito nella domanda di condanna al pagamento.

I sottotetti, le soffitte e i lastrici solari sovrastanti le unità immobiliari, ove non risulti da valido titolo una diversa attribuzione esclusiva e non sia dimostrata una loro peculiare destinazione strumentale a servizio di una sola porzione, sono soggetti alla presunzione di comunione condominiale ex art. 1117 c.c., sicché non è sufficiente, per escluderne la natura comune, la mera menzione negli atti di acquisto dell'esistenza di una soffitta sovrastante l'unità, né il successivo accatastamento a favore del singolo.

L’azione ex art. 1669 c.c. (rovina e difetti di cose immobili) può essere esercitata, non solo, dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino in modo grave il godimento o la funzionalità dell’immobile. Grava sul venditore l’onere della prova di non avere esercitato alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, in tal modo superando la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso.

In tema di vendita immobiliare, la presenza su parte significativa del bene di opere edilizie abusive non sanabili, la cui rimozione impone un radicale ridimensionamento e una sostanziale diversa conformazione dell'immobile rispetto a quello oggetto del regolamento negoziale, integra ipotesi di aliud pro alio, legittimando la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e non una mera garanzia per vizi ex artt. 1490 ss. c.c.

La circostanza che l’immobile sia destinato ad attività commerciale (nel caso di specie a studio professionale) non è sufficiente per ritenere il relativo contratto di comodato soggetto ad un termine implicito, sicché il comodante può domandare la restituzione del bene prima della cessazione di tale attività, restando dunque possibile la revoca ad nutum. A ragionar diversamente si arriverebbe all'assurda conclusione che se l’immobile è destinato per sua natura ad una determinata attività, commerciale o di altro tipo, il comodato diventerebbe ‘perpetuo’ per la semplice ragione che tale attività potrebbe non avere alcun termine prevedibile, espropriando di fatto il comodante.

In tema di servitù di passaggio, l'ampliamento coattivo di un percorso pedonale in servitù carrabile richiede: a) la preesistenza di una servitù di passaggio sul fondo su cui realizzare l'ampliamento; b) l'assenza per il fondo dominante di uscita diretta sulla pubblica via (interclusione relativa); c) che l'ampliamento sia necessario per la coltivazione o per l'uso conveniente del fondo dominante ovvero per le esigenze abitative del fondo stesso, intese come piena accessibilità alla casa di abitazione, alla luce delle condizioni di vita nel contesto storicosociale attuale. Ai fini di tali esigenze abitative non è necessario che il proprietario o l'utilizzatore dell'immobile sia portatore di handicap o affetto da ridotta capacità motoria, fermo restando che il passaggio imposto non deve comportare un sacrificio del fondo servente superiore al beneficio arrecato al fondo dominante.

In tema di supercondominio, rientra nella competenza dell'assemblea dei rappresentanti ex art. 67 disp. att. c.c. l'approvazione del rendiconto e la ripartizione, in capo ai singoli condòmini dei diversi edifici, delle spese relative ai beni e ai servizi comuni all'intero complesso - ivi compreso il servizio di riscaldamento centralizzato - secondo i rispettivi valori millesimali di proprietà; ne consegue che è erronea la qualificazione come nulla, per impossibilità dell'oggetto, della delibera del supercondominio che approvi il riparto delle relative spese tra i singoli partecipanti, atteso che l'amministratore del supercondominio è legittimato ad agire direttamente nei confronti del singolo condòmino e non dell'amministratore del condominio di edificio.

In tema di condizioni sospensive negative, qualora il venditore agisca per ottenere il pagamento dell'integrazione del prezzo deducendo l'assenza di modificazioni della destinazione urbanistica e dell'indice di edificabilità del terreno compravenduto o dell'intero comparto rilevante, incombe sull'acquirente l'onere di specifica contestazione dei fatti posti a fondamento della domanda; in difetto, tali fatti devono ritenersi pacifici ai sensi dell'art. 115, primo comma, c.p.c., senza che ciò integri applicazione del principio di non contestazione a mere valutazioni giuridiche.

Ove il contratto di deposito fiduciario sia stipulato anche a garanzia dell’interesse del depositante/fiduciante, nel caso di inadempimento da parte del fiduciario alle obbligazioni assunte il danno risarcibile al depositante si identifica, secondo i criteri individuati dall’art. 1223 c.c., nella effettiva diminuzione del patrimonio; diminuzione data dalla differenza tra il valore attuale del patrimonio del creditore-danneggiato ed il valore che esso presenterebbe se l'obbligazione fosse stata tempestivamente ed esattamente adempiuta, da determinare sulla base di un criterio di normale prevedibilità, secondo l’apprezzamento dell’uomo di normale diligenza.

Il fatto che il depositante/fiduciante possa richiedere al beneficiato - sua controparte nel rapporto negoziale al quale il deposito fiduciario accede - la restituzione dell’importo illegittimamente consegnatogli dal fiduciario non può limitare il diritto del depositante/fiduciante al risarcimento del danno nei confronti del fiduciario alla sola ipotesi in cui il primo dimostri l’impossibilità o l’estrema difficoltà di ripetere l’importo dal beneficiato; l’obbligo di risarcire il danno in capo al fiduciario, ove accertato, si aggiunge all’obbligo restitutorio in capo al beneficiato e, fermo il diritto del depositante/fiduciante ad ottenere una sola volta l’importo complessivamente dovutogli, i rapporti tra le relative obbligazioni sono disciplinati dalle norme sulle obbligazioni solidali, ai sensi degli artt. 2055 e 1292 e ss. c.c..

In tema di esecuzione forzata immobiliare, la rettifica del decreto di trasferimento, con cui il giudice dell'esecuzione esclude dall'aggiudicazione una porzione di bene risultata non pignorata e ne dispone la restituzione al debitore, non integra un'ipotesi di evizione ai sensi dell'art. 2921 c.c., mancando il presupposto tipico della norma, costituito dall'opposizione da parte di un terzo di un diritto reale (o di una domanda giudiziale trascritta) anteriore al pignoramento e sfociata in sentenza passata in giudicato. Ne consegue che l'aggiudicatario non può giovarsi dell'azione di ripetizione del prezzo prevista da detta disposizione.

La nullità della delibera condominiale, ai sensi dei principi generali e dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, anche da terzi estranei alla compagine condominiale, nonché dal condomino che, rispetto al bene inciso dalla delibera, versi in posizione di terzo (come il proprietario del fondo servente), senza che rilevi la coesistenza, in capo al medesimo soggetto, della distinta posizione di partecipante al condominio.

Quando le parti di un preliminare di vendita immobiliare hanno convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell'offerta di cui all'art. 2932, comma 2, c.c. deve ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, perché in essa necessariamente implicito, con la conseguenza che la sentenza produttrice degli effetti del contratto impone anche il pagamento del prezzo, quale condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia giudiziale.

In tema di muro divisorio comune, la disciplina di cui all'art. 884 c.c. costituisce lex specialis rispetto all'art. 1102 c.c. e regola in via specifica l'uso del muro da parte dei comproprietari. Ne consegue che ciascun partecipante alla comunione può praticare nel muro comune incavi, nicchie o altre infissioni solo entro il limite della metà dello spessore del muro, e sempreché non ne sia compromessa la stabilità né ne derivino danni alla struttura, potendo l'altro comproprietario agire in via petitoria o possessoria per ottenere l'arretramento delle opere eccedenti tale limite o la loro eliminazione.

Pignoramento immobiliare – Durata del contratto di locazione stipulato dal Custode Giudiziario In tema di espropriazione immobiliare, il contratto di locazione stipulato dal custode giudiziario ex art. 560 c.p.c. ha durata 'naturaliter' limitata al perdurare della procedura esecutiva e perde automaticamente efficacia con la sua estinzione, non potendo, quindi, spiegare effetti oltre tale momento, né vincolare il bene una volta cessata la custodia.