Sentenze · Immobiliare

L'amministratore condominiale non è responsabile, in via solidale con i singoli condomini, della violazione del regolamento comunale concernente l'irregolare conferimento dei rifiuti all'interno dei contenitori destinati alla raccolta differenziata collocati all'interno di luoghi di proprietà condominiale, potendo egli essere chiamato a rispondere verso terzi esclusivamente per gli atti propri, omissivi e commissivi, non potendosi fondare tale responsabilità neanche sul disposto di cui all'articolo 6, della legge 689/1981, avendo egli la mera gestione dei beni comuni, ma non anche la relativa disponibilità in senso materiale.

La Suprema Corte è stata chiamata a decidere chi, in caso di pignoramento di un immobile sito in un edificio condominiale, debba presenziare e votare alle assemblee condominiali: il proprietario/debitore esecutato oppure il custode nominato dal giudice.

Secondo la Corte di Cassazione il debitore esecutato conserva la legittimazione a partecipare all’assemblea e a votare per la quota millesimale posseduta, fino a quando non viene emesso il decreto di trasferimento della proprietà in favore dell’aggiudicatario.

In caso di nomina, ad opera del giudice dell’esecuzione, di un custode del bene pignorato, quest’ultimo, salvo diversa istruzione operativa, non potrà presenziare alle assemblee condominiali, non essendo tale attività inclusa tra i compiti dell’ausiliario.

Il titolare di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all'art. 2051 c.c., per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorché tali difetti siano imputabili già all'originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell'edificio, e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell'art. 1490 c.c., comma 2, in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l'obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.

Il Tribunale di Novara, ponendosi nel soldo dell’orientamento giurisprudenziale oramai consolidato, ha respinto la domanda di scioglimento della comunione gravante un immobile, che presentava una difformità rilevante e non sanabile e, in particolare, la trasformazione di una terrazza in superficie residenziale con conseguente aumento della volumetria dell'immobile.

A fronte di tale difformità l’immobile non risultava commerciabile e, dunque, non divisibile stante quanto disposto dall’art. 29, comma 1-bis della legge n. 52/1985, a norma del quale gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Tale norma, secondo il Tribunale di Novara, è applicabile anche alle divisioni giudiziali, dato che i provvedimenti giudiziali sono da annoverarsi tra gli atti pubblici e perché, diversamente, la norma potrebbe essere facilmente elusa, consentendo alle parti di pervenire, attraverso una simulata controversia da portare in giudizio, al risultato vietato dal legislatore.

Il contenzioso riguarda un contratto di appalto con il quale il condominio aveva incaricato una ditta di eseguire opere con il “bonus facciata al 90%”, con sconto in fattura e detrazione fiscale.

A seguito della stipula del contratto il condominio versava una somma pari al 10% del valore dell'importo dei lavori alla ditta appaltatrice, la quale, però, nonostante i solleciti e le diffide ad adempiere, non eseguiva le opere.

Il condominio, quindi, aveva formalizzato il recesso dal contratto di appalto e chiesto la restituzione della somma versata.

Il Tribunale di Torino, adito dal condominio, ha ritenuto legittimo il recesso del condominio e condannato la ditta appaltatrice a restituire gli importi versati.

La Suprema Corte ha avuto modo recentemente di porre il focus sui doveri professionali del Notaio rogante, ricordando che quest’ultimo deve accertare anche la capacità legale di contrarre delle parti e, a tal fine, deve espletare le ricerche necessarie per verificare se una delle parti risulta fallita.

Il Notaio, quindi, è responsabile del danno patito dall'acquirente di un immobile venduto da persona già dichiarata fallita al momento della stipula, salvo che il professionista non dimostri che, neppure con l’uso della diligenza professionale da lui esigibile, avrebbe potuto accertare l’esistenza della sentenza dichiarativa di fallimento.

L'art. 1129, comma 14 c.c. prevede che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività che verrà svolta in favore del Condominio.

La norma, quindi, prevede un'ipotesi di nullità testuale della delibera di nomina dell'amministratore, che non rechi la specifica indicazione del suo compenso.

Il requisito formale può ritenersi soddisfatto anche qualora nel verbale assembleare vi sia solo un richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso.

L’indicazione del compenso è necessaria anche nel caso in cui il corrispettivo richiesto dall’amministratore risulti invariato rispetto ai precedenti anni.

La Corte di Cassazione, con un’innovativa pronuncia, ha ritenuto che, qualora l’inadempimento del promissario acquirente abbia comportato il permanere in capo al promittente venditore degli obblighi tributari relativi all’immobile, quale l’IMU, il primo è tenuto al risarcimento di tale danno in favore della parte adempiente.

Il danno in questione, infatti, è direttamente riconducibile alla violazione contrattuale del promissario acquirente.

La sentenza in esame è assolutamente innovativa, dato che non vi sono analoghi precedenti della Suprema Corte.

Con la sentenza in esame la Corte di Cassazione ha ritenuto che il singolo condomino possa distaccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale a condizione che dimostri che da tale distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto o aggravi di spesa a carico dei rimanenti condomini.

L’onere della prova è a carico del condomino che intende procedere al distacco, il quale dovrà fornire specifica documentazione tecnica.

Qualora, però, l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco, il condomino non sarà tenuto alla prova.

La vicenda trae origine dall’opposizione ad una ingiunzione emessa nei confronti di un condominio in favore alla società, che gestiva la manutenzione dell’ascensore.

Il condominio, premettendo di essere un consumatore, ha denunciato la vessatorietà di una clausola contenuta nel contratto stipulato con la società fornitrice prima dell’entrata in vigore del D.Lgs 206/2005 (c.d. Codice del Consumo), ma successivamente rinnovatosi tacitamente.

Il Giudice di Pace, in primo grado, ha disatteso l’eccezione del condominio, mentre il Tribunale di Salerno, in sede di appello, ha ritenuto, la doglianza accoglibile, tanto da dichiarare la nullità della clausola vessatoria e non dovuto l’importo di cui all’ingiunzione ottenuta dalla società di manutenzione.

In tema di distanze legali, l'art. 873 c.c., nello stabilire per le costruzioni su fondi finitimi la distanza minima di tre metri dal confine o quella maggiore fissata dai regolamenti locali, va interpretato, in relazione all'interesse tutelato dalla norma, nel senso che la nozione di "costruzione" comprende qualsiasi manufatto avente caratteristiche di consistenza e stabilità, o che emerga in modo sensibile dal suolo, sporgendone stabilmente, e che, per la sua consistenza, abbia l'idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà, senza riferirsi necessariamente ad un edificio ma ad un qualsiasi manufatto, avente le suddette caratteristiche. Ai sensi della citata disposizione, esiste, dunque, una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata, la quale non può essere modificata dai regolamenti comunali, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio contenuto nella seconda parte dell'art. 873 c.c. ai regolamenti locali, costituenti norme secondarie, è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore.

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora l'immobile venga pignorato prima che si sia consumata la possibilità di esercizio della facoltà di disdetta immotivata alla seconda scadenza contrattuale e non abbia luogo la provocazione della rinnovazione della locazione tramite la necessaria autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dall'art. 560 c.p.c., così verificandosi alla scadenza l'automatica cessazione della locazione, si deve ritenere che al conduttore, se ne ricorrano i presupposti, spetti l'indennità di cui all'art. 34 legge equo canone.

Ne consegue che l'acquirente dell'immobile in forza di decreto di trasferimento intervenuto prima della cessazione della locazione è tenuto a corrispondere l'indennità per la perdita di avviamento e la debenza della stessa quale condizione per il rilascio esclude che il conduttore sia tenuto alla corresponsione del maggior danno fino al rilascio, essendo invece tenuto solo a corrispondere l'ammontare di quanto dovuto a titolo di canone.

È nulla la deliberazione dell'assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, per una unità immobiliare adibita ad uso ufficio ed in ragione dei disagi da essa provocati, un incremento forfetizzato della quota di contribuzione alle spese di gestione dell'impianto di ascensore, sul presupposto della più consistente utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica del criterio legale dettato dall'art. 1124 c.c. (il quale già consente di tener conto del più intenso uso in proporzione all'altezza dei piani) richiede il consenso di tutti i condomini, e perciò una convenzione, non essendo comunque applicabile alle spese per il funzionamento dell'ascensore il criterio di riparto in base all'uso differenziato previsto dal comma 2 dell'art. 1123 c.c. Le successive deliberazioni, che ripartiscano le spese dando esecuzione a tale criterio illegittimamente dettato dall'assemblea, sono, peraltro, annullabili, e non nulle per propagazione, in quanto non volte a stabilire o modificare per il futuro le regole di suddivisione dei contributi previste dalla legge o dalla convenzione, ma in concreto denotanti una violazione di dette regole, di tal che la loro invalidità può essere sindacata dal giudice nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi solo se dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento nel termine previsto dall'art. 1137 c.c..

È di indubbio rilievo l’orientamento della Cassazione espresso nella ordinanza 19514/2023 depositata il 10 luglio e relativo al caso di due dipendenti della ditta di pulizie che lavorano in un condominio e che avevano denunciato il datore di lavoro per contributi Inps non versati. L’istituto di previdenza pretendeva la somma dal condominio perché non vi aveva provveduto la Srl presso la quale le due lavoratrici risultavano impiegate.

Nei giudizi di merito il Tribunale aveva accolto il ricorso del condominio avverso il verbale di accertamento ispettivo notificato dall’Inps, mentre la Corte d’appello lo aveva rigettato e riteneva che il condominio fosse tenuto a pagare.

La Cassazione cassa invece la pronuncia ed esonera dalla solidarietà il condominio in base alle seguenti motivazioni: il datore di lavoro che, in alternativa all’imprenditore, è responsabile solidale in base all’articolo 29 del Dlgs 276/ 2003, comma 2, non può identificarsi puramente e semplicemente con lo stesso committente presso cui l’attività oggetto dell’appalto viene eseguita ovvero il condominio. Tale disposizione individua, infatti, il debitore solidale nel committente che svolge attività imprenditoriale o nel committente datore di lavoro escludendo la persona fisica che non esercita attività di impresa o professionale. Il condominio, precisa la Cassazione, non svolge attività d'impresa, non partecipa per propri scopi istituzionali al decentramento produttivo e non assume, soprattutto ai fini lavoristici, un rilievo giuridico diverso da quello dei singoli condòmini (Cassazione 177/2012; Cassazione sezioni unite 10934/2019) perché è un ente di gestione dei beni comuni. Pertanto, in capo al condominio, non sussistono i presupposti di operatività dell’obbligo di solidarietà.

Il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare. Una responsabilità del mediatore può porsi, in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di agibilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.

La Sezione Prima della Corte di Cassazione ha rimesso gli atti della causa al Primo Presidente per la sua eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, rilevando l’importanza della seguente questione: se l’art. 108, comma 2, L.fall., in ordine alla cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli, sia applicabile anche alla vendita attuata in forma contrattuale in adempimento di un contratto preliminare, in cui il curatore sia subentrato ex lege in applicazione del disposto dell’art. 72, comma 8, L.fall.

La vicenda trae origine da un provvedimento assunto nell’ambito di una procedura concorsuale monzese, con il quale il Giudice Delegato: (i) aveva autorizzato il curatore fallimentare a subentrare nel contratto preliminare, stipulato dalla società cooperativa in bonis, di assegnazione in proprietà e in proprietà superficiaria di porzioni di immobili, costituenti abitazione principale, a un socio della cooperativa edilizia e (ii) aveva disposto la cancellazione dei gravami insistenti sul bene da trasferire, tra cui l'ipoteca iscritta a favore di una Banca, la quale aveva ceduto il credito ad altra società.

Il provvedimento del Giudice Delegato è stato reclamato dalla società cessionaria del credito, la quale ha allegato che l’acquirente aveva già versato alla cooperativa, poi, fallita, il prezzo della vendita e ha sostenuto che il Giudice Delegato non avrebbe potuto disporre la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria ai sensi dell’art. 108, comma 2, L.fall., dato che il trasferimento dell’immobile non era avvenuto all’esito di una procedura competitiva pubblicizzata e svoltasi sulla base di valori di stima.

Il Tribunale di Monza ha rigettato il reclamo della società cessionaria, ritenendo che il trasferimento in forme privatistiche rimane comunque una vendita fallimentare. Diversamente, non verrebbe adeguatamente tutelato l’interesse dell’acquirente a comprare un immobile, destinato a costituire abitazione principale, libero da pesi, tra cui l’ipoteca in questione.

La società cessionaria ha impugnato il provvedimento monzese avanti alla Corte di Cassazione, la quale ha rilevato che sulla questione si rinvengono precedenti non uniformi da parte della Sezione Terza, come pure nella giurisprudenza di merito.

Non solo, la Corte ha rilevato anche l’importanza della questione, che si risolve in un conflitto fra diritto all'esecuzione del preliminare di vendita trascritto e diritto di prelazione e sequela del creditore ipotecario (o, se si preferisce, tra diritto alla casa e diritto al credito), conflitto che assume carattere di particolare delicatezza nell'economia, familiare o d'impresa, dei soggetti coinvolti ove si consideri il rischio, a seconda della soluzione che si intenda preferire, per l'uno di vedere vanificato il prezzo corrisposto ante fallimento, per l'altro di perdere, nei fatti, la garanzia del proprio diritto di credito.

Dato che il tema appena descritto involge una questione di massima di particolare importanza, che vede contrapposti diritti di rilievo costituzionale, e particolare delicatezza per i soggetti coinvolti, la Sezione ha rimesso gli atti della causa al Primo Presidente per la valutazione di una eventuale pronuncia delle Sezioni Unite.

Si è in attesa di conoscere il prosieguo della vicenda, che potrebbe certamente portare a significative e importanti pronunce.

Se il conduttore sana la morosità esistente al momento della notifica dell’intimazione di sfratto ma non la morosità successiva, è comunque impedita l’emissione dell’ordinanza di rilascio con riserva di eccezioni del convenuto.
Pubblichiamo una recentissima ordinanza resa dal Tribunale di Monza in un procedimento di sfratto per morosità relativo a un immobile a uso commerciale, con la quale è stata respinta l’istanza ex art. 665 c.p.c. presentata dal locatore, poiché la morosità di cui all’art. 663 comma III c.p.c. è quella indicata nell’intimazione di sfratto e non quella successivamente maturata.

Il notaio che ometta di accertare la sussistenza di iscrizioni pregiudizievoli sul bene compravenduto a mezzo del suo ministero è tenuto, nei confronti dell'acquirente, al risarcimento dei danni patrimoniali futuri che appaiano, secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto, come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocabilmente sintomatici della relativa probabilità (quali, ad esempio, la richiesta di pagamento da parte del creditore ipotecario e l'eseguito pignoramento del bene acquistato dal terzo).

In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, conseguente ex art. 36 della l. n. 392 del 1978 alla cessione d'azienda, al cessionario non è consentito l'esercizio dell'azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall'art. 1578 c.c. per l'ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l'applicabilità dell'art. 1578 c.c., e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore.

Il Tribunale di Pavia con la sentenza in esame ha consolidato l’orientamento giurisprudenziale in ordine al rapporto tra impugnativa della delibera assembleare e avvio del procedimento di mediazione obbligatoria, introdotto con il D.Lgs. n. 28/2010 (e successive modificazioni ed integrazioni), ultimamente rivisto per effetto del D.Lgs. n. 149/2022 ed entrato in vigore il 30 giugno 2023.

Il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c., pur avendo natura sostanziale, assume altresì valenza processuale, in quanto il condomino per far valere la propria pretesa deve incardinare un vero e proprio giudizio; da ciò consegue che al termine di cui trattasi risulta applicabile la disciplina applicabile dettata dagli artt. 152 e ss. c.p.c. sui termini processuali. Poiché la materia condominiale è sottoposta alla speciale disciplina della mediazione obbligatoria, tale normativa incide sulla decorrenza del termine perentorio previsto per l’impugnazione della delibera assembleare. Infatti, il termine decadenziale di trenta giorni, ex art. 1137 c.c., interrotto a seguito della comunicazione di convocazione innanzi all’organismo di mediazione, riprende nuovamente a decorrere, per un ulteriore ed ultimo termine decadenziale di trenta giorni, a far data dal deposito del verbale di mediazione presso la segretaria dell’organismo (Conf. Trib. Napoli 20 settembre 2023, n. 8555).