Sentenze · Immobiliare

La Cassazione è recentemente tornata sul tema del supercondominio e dei quorum assembleari, ribadendo che all'assemblea del supercondominio partecipano tutti i condomini, o i loro rappresentanti ai sensi dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., e le maggioranze per la costituzione e per la validità delle deliberazioni si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto e al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell'elemento personale al numero dei contitolari (che devono essere convocati personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.).

Al fine di agevolare lo svolgimento delle assemblee e per ripartire le spese, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvarsi con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. ove meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ovvero all'unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri, non essendo comunque configurabile una formazione della tabella millesimale per fatti concludenti.

Pertanto, il condomino che impugni una deliberazione dell'assemblea di supercondominio, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o all'approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c..

La mancanza di apposita tabella non comporta l’automatica invalidità delle deliberazioni adottate.

La Corte di Cassazione ha recentemente avuto modo di tornare su un tema spinoso e quantomai diffuso: la regolarità urbanistico-edilizia degli immobili oggetto di divisione in sede giudiziale.

La Suprema Corte, richiamando il principio già espresso dalle Sezioni Unite, ha ricordato che la mancata indicazione degli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall’art. 46 T.U. Edilizia e dall’art. 40 della L. 47/1985, va ricondotta nell'ambito della nullità individuata dal comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale".

Tale nullità è l’unica che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono ed è volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.

Tale causa di nullità si applica anche agli atti di divisione, anche se di provenienza ereditaria, senza venire in rilievo il fatto che l’abuso fosse stato commesso in epoca anteriore alla data di entrata in vigore della L. n. 47/1985.

Tale nullità, invece, come ritenuto dalle Sezioni Unite (sentenza n. 25021/2019) non si applica se la divisione avviene nell’ambito di una procedura esecutiva avente ad oggetto i beni abusivi, oppure nell’ambito di un fallimento o di altre procedure concorsuali; ciò in forza delle disposizioni che escludono dalla sanzione di nullità i trasferimenti avvenuti nell’ambito delle procedure esecutive individuali o concorsuali.

La vicenda trae origine dalla vendita da parte del costruttore di alcuni immobili siti in uno stabile condominiale, per i quali il venditore si era riservato, la proprietà dell’area destinata a parcheggio ai sensi dell'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, come introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del 1967.

A seguito dell’accertamento della nullità della predetta clausola e della sua automatica sostituzione con la norma imperativa, che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d'uso a favore dell'acquirente di unità immobiliari comprese nell'edificio, il venditore ha agito in giudizio per ottenere l’integrazione del prezzo originariamente pattuito con gli acquirenti.

La Suprema Corte ha avuto modo di precisare che dall’anzidetta sostituzione ex lege, però, non discende automaticamente il diritto del venditore all’integrazione del prezzo, costituendo effetto dell'atto di autonomia privata concluso dall'acquirente delle singole unità immobiliari col costruttore-venditore; è, quindi, necessario che il venditore agisca per ottenere l’esecuzione di tale prestazione da parte dell’acquirente

L’integrazione del prezzo ha la funzione di riequilibrare il sinallagma funzionale del contratto di compravendita precedentemente stipulato.

La Corte d’appello meneghina ha avuto modo di recentemente ribadire il principio, espresso dalla Corte di Cassazione, che l’art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del

deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'evento non sia a lui imputabile; in mancanza di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a carico del conduttore.

Il conduttore, poi, se ha scelto di consentire a terzi, anche se per un tempo limitato, l’uso o il godimento del bene locato, risponde nei confronti del locatore anche dei danni cagionati all’immobile anche da tali terzi.

La Corte di cassazione si è recentemente pronunciata sul tema delle clausole vessatorie inserite in un contratto unilateralmente predisposto dal mediatore.

La Suprema Corte ha ritenuto vessatorie ed abusive, ai sensi degli artt. 1341 c.c. e 33 del Codice del Consumo, le clausole che riconoscono al mediatore il diritto alla provvigione anche dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, nel caso in cui l’affare sia stato successivamente concluso da un familiare, società o persona “riconducibile”.

Detta clausola, secondo l’interpretazione della Corte, determina un significativo squilibrio a carico del consumatore, perché lo obbliga ad una prestazione in favore del professionista indipendentemente da ogni accertamento, anche in via presuntiva, del preventivo accordo con il soggetto che ha concluso l’affare o di ogni altra circostanza concrete da cui risulti che l’affare sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti.

Il Tribunale di Modena, accogliendo la domanda avanzata in giudizio del Condominio, ha ritenuto che la sostituzione di due portoni di accesso ai garage dal prospetto principale del condominio, alteri la complessiva armonia e fisionomia dell’edificio condominiale e ledendone anche il decoro.

Il Tribunale ha quindi condannato il condomino al ripristino dell'infisso originario o di altro a quest'ultimo esteticamente uniforme.

In tema di appalto, qualora il committente eserciti il diritto unilaterale di recesso, non gli è preclusa la facoltà di chiedere la restituzione degli acconti versati e il risarcimento dei danni subiti per le condotte inadempienti verificatesi in corso d'opera, anche se non terminata, e addebitabili all'appaltatore.

In tal caso, non è, infatti, applicabile la disciplina della garanzia per i vizi dell’opera, poiché tale disciplina esige il totale compimento dell'opera.

Dunque, qualora sia accertata la responsabilità professionale del direttore dei lavori per omessa vigilanza sull'attuazione dei lavori appaltati, questi risponde, in solido, con l'appaltatore dei danni subiti dal committente, ove i rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dall'appaltante.

La Suprema Corte è recentemente intervenuta sul tema del diritto del locatore a vedersi riconoscere i canoni di locazione dal conduttore moroso sino alla riconsegna dell’immobile.

In particolare, la Corte ha ritenuto che, a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene.

In tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell'amministratore, e quindi quando non è ancora stata resa la sentenza dichiarativa dell’invalidità di tale delibera, l’amministratore nominato continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari.

Solo il giudice può accertare se permane in capo all’amministratore la legittimazione e tale accertamento non è soggetto ad eccezione di parte, dato che riguarda la regolare costituzione del rapporto processuale.

Il Tribunale, richiamando un precedente della Suprema Corte, ha ribadito che in caso rilevante ritardo nel rilascio dell’immobile alla scadenza della locazione, il conduttore è tenuto a versare al locatore il corrispettivo contrattualmente convenuto sino alla riconsegna e a risarcire il maggior danno subito dal locatore.

Tale danno, però, non può essere riconosciuto automaticamente in ragione della ritardata consegna, ma è necessario che il locatore provi l’esistenza di una concreta lesione del suo patrimonio in relazione alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di una specifica attuale utilizzazione, nonché all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo.

Il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull’immobile stesso, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale, in quanto compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all’epoca dell’evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale.

La Suprema Corte è recentemente intervenuta chiarendo che anche ai contratti di locazione per immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione stipulati dallo Stato o da Altri Enti pubblici territoriali in qualità di locatori, è applicabile la disciplina dettata dalla Legge n. 392/1978.

Ai sensi degli artt. 28 e 29 dell’anzidetta norma la protrazione del rapporto locatizio alle scadenze successiva alla prima deriva direttamente dalla legge e, pertanto, la disdetta da parte del locatore Stato o pubblica amministrazione dovrà avvenire per uno dei motivi espressamente previsti dall’art. 29 della Legge n. 392/1978.

A fronte di quanto sopra, ogni clausola che viola la norma imperativa sarà ritenuta nulla.

Soltanto ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree adibite a parcheggio, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.

Il Tribunale di Catania, aderendo ad un precedente della Corte di cassazione, ha ritenuto che la destinazione a casa-famiglia o residenza per anziani è una attività di tipo recettivo – alberghiero.

La casa riposo, infatti, offre all’ospite oltre all’alloggio presso la struttura, anche la prestazione accessoria, ma imprescindibile e qualificante, della fornitura di

servizi personali (i.e. dazione e manutenzione della biancheria da letto e da bagno, nel riassetto dei locali, nella attività ricreativa ecc.)

Il Tribunale di Catania ha, altresì, rilevato che, come per gli alberghi, anche per la casa di riposo sussiste la esigenza che venga garantita al conduttore una più lunga durata di esercizio, al fine di consentirgli la redditività degli investimenti, per poter ammortizzare i necessari costi.

Pertanto, anche alla casa di riposo è applicabile la durata novennale della locazione, di cui all’art. 27 comma 3 della legge 392/1978.

La Corte di Cassazione ha espressamente escluso l’effetto risolutivo della diffida ad adempiere del promittente venditore, qualora la parte abbia intimato al promissario acquirente di procedere alla stipula entro e non oltre il termine di quindici giorni e di restare in attesa dell'indicazione del giorno, dell'ora e del luogo della stipula notarile del definitivo, in quanto in tale diffida non era specificato se il promittente venditore intendeva ottenere l'adempimento o la risoluzione del contratto.

La Suprema Corte ha ritenuto, infatti, che la diffida ad adempiere prevista dall’art. 1454 c.c. esiga la manifestazione univoca della volontà dell'intimante, non solo di fissare un termine entro cui l'altra dovrà adempiere alla propria prestazione, avvertendo la parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo, ma anche di ritenere risolto per legge il contratto in caso di mancato adempimento entro tale termine, non potendo tale manifestazione sopraggiungere in un momento successivo alla diffida.

La Corte di Appello di Ancona ha ritenuto che nel caso di recesso del committente, sia esso recesso legali ai sensi dell’art. 1671 c.c. sia esso recesso convenzionale ai sensi dell’art. 1373 c.c., il contratto di appalto si scioglie senza che il giudice debba procedere ad indagini sull’importanza e sulla gravità dell’inadempimento dell’appaltatore.

Tali indagini sono, invece, necessarie solo quando il committente chieda che l’appaltatore sia condannato al risarcimento del danno per inadempimento, anche se il committente ha esercitato il recesso dal contratto d’appalto.

Il Tribunale di Pavia, aderendo all’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità e di merito, ha ritenuto che la conclusione di un contratto di appalto o di fornitura – nel caso di specie si trattava di vendita di mobili – tra privati può avvenire in qualsiasi forma, anche per fatti concludenti, non essendo necessaria né la forma scritta per la sua validità, né ai fini della sua prova.

In tal caso, quindi, la sussistenza del contratto potrà essere provata anche per testimoni, indizi ed elementi presuntivi, purché gravi, precisi e concordanti.

Una interessante pronuncia del Tribunale di Pisa si sofferma sulla validità della pattuizione inserita in un contratto di locazione ad uso abitativo con la quale è stabilito che il conduttore, al momento del rilascio dell’immobile, debba provvedere alla tinteggiatura e stuccatura dei muri.

Tale previsione contrattuale, a detta del Tribunale, è da considerarsi legittima a seguito dell’abrogazione dell’art. 79 della Legge 391/1978 limitatamente alle locazioni abitative.

L’art. 1590 c.c. è da intendersi, dunque, norma derogabile dalle parti, che, nel disciplinare i rispettivi obblighi nel contratto di locazione, possono diversamente pattuire le conseguenze della condizione dell’immobile al momento della sua riconsegna.

Il c.d. "preliminare di preliminare", pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un "affare" idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime.

La società proprietaria di un immobile, a seguito dello sfratto per morosità e del rilascio del bene, avevaha agito nei confronti del precedente conduttore, chiedendo che fosse condannato al risarcimento del danno per ogni mese di ritardo nella conclusione di una nuova locazione, per le concrete possibilità di locazione perse.

Sia il Tribunale che la Corte di Appello hanno rigettato la domanda risarcitoria, rilevando che la proprietaria non aveva dimostrato la perdita di possibili occasioni di locare l’immobile a causa della condotta del conduttore.

La proprietaria ha proposto ricorso per Cassazione, osservando che, secondo il principio di diritto già enunciato dalla Suprema Corte, sussiste il diritto risarcitorio, poiché il canone è da intendersi quale rendita che si ricava dalla locazione dell'immobile e non il compenso per la privazione del godimento diretto.

La Sezione Terza della Corte, a cui è stato assegnato il ricorso, rilevando un contrasto giurisprudenziale nella sezione, della Corte di Cassazione ha disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, al fine di dirimere la di una questione in ragione della rilevanza nomofilattica della seguente questione: se, in relazione alla risoluzione per inadempimento della locazione di immobili da parte del conduttore, è configurabile (e, in caso positivo, in quali termini) un risarcimento del danno successivo al rilascio, commisurato ai canoni che il locatore avrebbe potuto percepire fino alla scadenza del contratto.

La sentenza in esame è tra le prime pronunce della giurisprudenza di merito, che affronta il tema del danno conseguente al mancato godimento delle detrazioni fiscali previste dal D.L. 34/2020.

Nel caso di specie, il committente aveva stipulato un contratto di appalto per l’esecuzione di opere di efficientamento energetico, usufruendo della detrazione fiscale del 110%.

L’appaltatore non ha, però, rispettato né il termine contrattuale per l’esecuzione delle opere, né il termine fissato dalla legge (30.09.2022) per l’esecuzione del 30% dei lavori, determinando così la decadenza del committente dal beneficio fiscale del 110%.

Il committente si è dunque rivolto al Tribunale di Frosinone, per ottenere la risoluzione del contratto di appalto e il risarcimento dei danni patiti.

Il Tribunale, accogliendo la sua domanda, fra tutto ha condannato l’appaltatore al risarcimento del danno, pari alla differenza rispetto alla successiva e inferiore aliquota del 90% di detrazione usufruibile da parte del committente; il danno è dunque stato quantificato nel 10% del valore complessivo delle opere appaltate.

Questo, anche qualora i lavori straordinari vengano eseguiti successivamente alla compravendita.

L’obbligo contributivo, infatti, nasce alla data della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori straordinari.

Pertanto, l’acquirente potrà pretendere, salvo diverso accordo, che il venditore si faccia carico delle spese straordinarie.

La sentenza del Tribunale partenopeo si allinea alla giurisprudenza oramai unanime sul punto.

La questione del posizionamento dei bidoni condominiali per la raccolta differenziata è spesso motivo di lite tra i condomini.

La vicenda origina dall’impugnazione da parte di un condomino della delibera assembleare, con la quale il condominio aveva deciso di posizione i bidoni per la raccolta dei rifiuti in una altra area cortilizia, vicino all’abitazione del condomino.

A seguito dell’espletamento di una consulenza tecnico d’ufficio e acquisito anche il parere del Comune, il Tribunale ha rigettato l’impugnazione del condomino, ritenendo che la delibera fosse valida; la collocazione dei bidoni, infatti, era aderente al regolamento comunale, vista l’osservanza della distanza minima fra i contenitori e gli alloggi.

La vicenda origina dalla sanzione amministrativa irrogata dal Comune di Roma all’amministratore di un condominio, per la violazione del regolamento per la gestione dei rifiuti urbani, nel quale è espressamente previsto l’obbligo dell'amministratore del condominio di custodire, mantenere e utilizzare correttamente i contenitori assegnati con le corrette modalità e in luoghi idonei o in ambienti a ciò destinati.

In particolare, gli ispettori avevano verificato l'erroneo inserimento nei bidoni dei rifiuti differenziati.

La Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare, richiamando un proprio precedente, che l'amministratore condominiale non è responsabile, in via solidale con i singoli condomini, della violazione del regolamento comunale concernente l'irregolare conferimento dei rifiuti all'interno dei contenitori destinati alla raccolta differenziata, collocati all'interno di luoghi di proprietà condominiale.

L’amministratore, infatti, può essere chiamato a rispondere verso terzi esclusivamente per gli atti propri, omissivi e commissivi.

Tale solidarietà non può essere fondata neppure sull’art. 6 della L. 689/1981 (che disciplina la solidarietà in caso di illecito amministrativo), dato che l’amministratore ha la mera gestione dei beni comuni, ma non anche la relativa disponibilità in senso materiale.

All’esito la Suprema Corte, disapplicando il regolamento comunale del Comune di Roma nella parte in cui sanziona il mancato rispetto dell’amministratore di condominio agli obblighi di custodire, mantenere e utilizzare correttamente i contenitori dei rifiuti, ha cassato la sentenza impugnata e annullato le determinazioni dirigenziali opposte.