Sentenze · Real Estate

Costituisce inadempimento di non scarsa importanza il comportamento di colui che prometta di vendere o, comunque, venda un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione.

La Suprema Corte afferma in particolare come: “Accertato, quindi, che il comportamento di colui che prometta di vendere o comunque venda un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione costituisce inadempimento di non scarsa importanza, sarebbe da ricercare solo quale sia la conseguenza di tale inadempimento in quanto per alcune pronunce sarebbe solo risarcitoria (Cass. n. 5898 del 24/03/04) mentre per altre (Cass. n. 28194 del 17/12/13) comporterebbe, oltre all'onere risarcitorio, anche la nullità dell'atto. Da quanto esposto dovrebbe comunque chiaramente discendere l'accoglimento della domanda di risarcimento danni che è agevolmente quantificabile in quello che era e sarebbe il valore attuale dell'immobile se, per come obbligo del venditore di bene abusivo, la concessione in sanatoria fosse stata in ipotesi rilasciabile”.

La pronuncia giudiziale di trasferimento della proprietà di un immobile promesso in vendita ex art. 2932 c.c. deve contenere l'identificazione catastale del bene, ma non necessita della dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto per la validità del contratto preliminare. Tuttavia, l'omessa dichiarazione o il mancato deposito dell'attestazione di conformità ai sensi dell'art. 29, comma 1-bis, della L. n. 52 del 1985, comporta nullità rilevabile d'ufficio, anche in cassazione, se emergente dagli atti acquisiti al processo.

La Suprema Corte afferma che: “L'omessa dichiarazione o il mancato deposito dell'attestazione è causa di nullità e si tratta di una nullità rilevabile d'ufficio anche in cassazione. Il vizio, però, deve emergere da quanto già acquisito al processo (v. in tal senso, da ultimo, Cass. n. 13159/2024).”

La Cassazione ha precisato che, in tema di immissioni di rumore, mentre i parametri dettati dall'art. 4 del D.P.C.M. del 14.11.1997 sono volti a proteggere la salute pubblica, nei rapporti tra privati vige la disciplina dell'art. 844 c.c., che, nel fissare i criteri a cui il giudice di merito deve attenersi, rimette al suo prudente apprezzamento il giudizio sulla tollerabilità delle stesse.

In tali casi, infatti, il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non è mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, sicché la valutazione ex art. 844 c.c. diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell'uomo medio e, dall'altro, alla situazione locale.

Spetta, pertanto, al giudice di merito accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e individuare gli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della stessa.

Quando la domanda di usucapione ha ad oggetto un bene per il quale è controversa l'appartenenza al demanio civico occorre distinguere se destinatario della domanda è lo Stato o il Comune.

Nel caso in cui il destinatario della domanda è lo Stato (per esso l'Agenzia del Demanio), lo Stato non essendo titolare del demanio civico né ente rappresentativo della comunità dei suoi utenti, assume, di fronte all'accertamento richiesto, una posizione estranea, assimilabile a quella dei terzi, con la conseguenza che la giurisdizione appartiene al giudice ordinario.

Qualora, invece, il convenuto è il Comune, che oppone, in veste di ente esponenziale della collettività degli utenti, la demanialità civica quale impedimento all'accoglimento della domanda, la questione, essendo insorta nei confronti del titolare del demanio civico, si pone in via principale e deve essere decisa con efficacia di giudicato e la giurisdizione spetta al commissario degli usi civici.

In materia di distanze legali, si considerano "costruzioni", agli effetti dell'art. 873 c.c., sia il terrapieno che i locali in esso ricompresi, in quanto il terrapieno svolge la funzione essenziale di stabilizzare il terreno posto a quote differenti dal fondo confinante, mediante un manufatto eretto a chiusura statica del terreno stesso, e potendo ugualmente qualificarsi il riporto di terra volto a sopraelevare il piano di campagna allo scopo di coprire delle costruzioni (nel caso di specie un garage), senza che risulti di impedimento alla ravvisata equiparazione del terrapieno alla "costruzione" la sopravvenuta separazione del muro di contenimento dal retrostante accumulo di terreno, in quanto tale muro è soltanto diretto ad eliminare la pericolosità del riporto, allorché non sia stata rispettata la distanza stabilita dall'art. 891 c.c..

In tema di regime probatorio delle variazioni apportate all'opera in un contratto di appalto, se le modifiche sono dovute all'iniziativa dell'appaltatore, l'art. 1659 c.c. richiede che siano autorizzate dal committente e che l'autorizzazione sia attestata da un atto scritto ad substantiam.

Diversamente, se le variazioni sono richieste dal committente, l'art. 1661 c.c. consente all'appaltatore di provare con tutti i mezzi consentiti, incluse le presunzioni, che tali variazioni sono state richieste dal committente.

Nel caso in cui il contratto di locazione immobiliare in favore di due conduttori preveda che gli stessi siano tenuti a corrispondere solidalmente l'intero canone, il recesso di uno di essi (che non è subordinato al consenso dell'altro) non fa venir meno la soggezione del co-conduttore al pagamento dell'intero debito, indipendentemente dalla circostanza che egli abbia continuato ad occupare una sola porzione dell'immobile.

La Suprema Corte ha avuto modo di riaffermare che la clausola del contratto relativa alla caparra confirmatoria non necessita di forma scritta.

Innanzitutto, infatti, la caparra confirmatoria ha natura di elemento accidentale del contratto e non essenziale.

Inoltre, non avendo natura vessatoria, non rientra tra le clausole di cui all’art. 1341 c.c. e non necessita, pertanto, di specifica approvazione.

La forma prescritta per l’atto va dunque osservata solo in ordine agli elementi essenziali dello stesso e non a quelli accessori.

Peraltro, le parti possono anche convenire l’adozione della forma scritta per un determinato atto e, nella loro autonomia negoziale, possono anche successivamente rinunciarvi, anche tacitamente, mediante comportamenti incompatibili con il suo mantenimento, costituendo la valutazione in ordine alla sussistenza o meno di una rinuncia tacita un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità.

La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso - dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche – non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirente diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell'erigendo edificio.

La mancanza della concessione edilizia (o, quanto meno, della concessione edilizia in sanatoria) costituisce causa di nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi a edifici o loro parti. È necessario, difatti, che l'atto di compravendita di un immobile indichi gli estremi della concessione edilizia. La menzionata sanzione della nullità, di contro, non si applica al contratto preliminare, i cui effetti sono meramente obbligatori e non anche traslativi. Da ciò discende che le parti, pur in assenza di concessione edilizia, possono stipulare un contratto preliminare senza incorrere in alcuna nullità. In tali evenienze, il rilascio della concessione (anche in sanatoria) successivamente alla stipula del preliminare esclude la sanzione della nullità del contratto definitivo di compravendita, ovvero consente la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c.

La Cassazione ha avuto recentemente modo di soffermarsi sulle diverse tipologie di accordi preliminari e provvisori che le parti possono stipulare nel corso delle trattive in vista della stipulazione di un contratto che, definitivamente, regoli i rapporti tra le parti in ordine ad un determinato affare (vendita, permuta, locazione)

Le Parti, infatti, in detto momento possono decidere - nell'ambito della libertà negoziale loro riconosciuta dall'ordinamento ed eventualmente a suggello delle trattative stesse - di vincolarsi sia con negozi unilaterali, sia con preliminari o provvisori, per le più varie ragioni.

Le Parti possono scegliere liberamente, in tale ambito, proprio per il perseguimento dei loro interessi, tra diverse tipologie di istituti: ad esempio per restare ai negozi bilaterali, con il contratto preliminare possono obbligarsi (l'una o l'altra, o entrambe) alla stipula del contratto definitivo, entro un certo termine; con il patto di opzione, invece, possono riconoscere ad una parte il potere di concludere o meno il contratto, mediante una manifestazione di volontà; con il patto di prelazione, infine, possono attribuire ad una parte il diritto di essere preferita ad altri nella conclusione del contratto, a determinate condizioni, a seguito dell'interpello eseguito dal promittente.

Com'è ovvio, da detti accordi - in quanto strumentali e con efficacia più o meno limitata nel tempo, poiché collegati al definitivo regolamento degli interessi delle parti - discendono per le parti diritti ed obblighi, variamente diversificati, in relazione tipologie scelte.

Quindi, se il contratto preliminare determina l'insorgenza dell'obbligo - di una parte (se unilaterale) o di entrambe (se bilaterale) - di concludere il contratto definitivo e il correlativo diritto di pretendere che la parte obbligata presti il necessario consenso a tal fine, il patto di opzione attribuisce invece all'opzionario il diritto potestativo di concludere il contratto cui detto patto accede, mediante il connesso esercizio, cui corrisponde la posizione di soggezione dell'altra parte (concedente): la dichiarazione di volontà con cui l'opzionario esercita il diritto determina la conclusione del contratto.

A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un'immediata obbligazione negativa di non vendere il bene ad altri, prima che il promissario-prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine al tal fine concessogli.

Al contempo, il patto di prelazione genera anche un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuncia da parte del promittente al promissario-prelazionario della sua proposta a vendere, nel caso si decida in tal senso.

Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si estrinseca in un inadempimento del promittente.

Il promissario-prelazionario non può chiederne l'adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno. Ciò, poiché che un patto di prelazione non è un contratto preliminare, il cui inadempimento sia coercibile ex art. 2932 c.c..

Allo stesso modo il caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene è ugualmente incoercibile, ai sensi dell'art. 2932 c.c., non configurando un preliminare.

La Suprema Corte è stata investita di un interessante caso riguardante un atto, nello specifico il diniego di rinnovo della locazione, posto in essere dal proprietario-locatore di un immobile pignorato, che poi ha pure resistito nel giudizio incardinato dal conduttore avverso tale diniego.

Nei primi due gradi di giudizio, per quanto qui interessa, è stata accertata la cessazione del contratto di locazione, con conseguente emissione dell’ordinanza di rilascio.

Il conduttore ha dunque proposto ricorso per Cassazione.

La Suprema Corte, dopo una disamina delle norme che regolano la procedura esecutiva, ha precisato che, dopo il pignoramento, pur permanendo l'identità del soggetto proprietario-locatore e debitore, muta il titolo del possesso da parte del medesimo, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza del potere di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso solo in qualità di organo ausiliario del giudice dell'esecuzione.

Il debitore è destinato ad essere custode del bene pignorato non per tutto il corso della procedura esecutiva, ma nella fase iniziale; quando si passa a quella liquidativa, la custodia dei beni pignorati è attribuita dal giudice ad un istituto autorizzato, oppure, nel caso di delega delle operazioni di vendita, al professionista delegato.

E, dunque, il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, è legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile stesso solo nella sua qualità di custode e non in quella di proprietario-locatore.

Di contro, qualora il proprietario-locatore non sia nominato o non sia più il custode, gli atti da questi posti in essere sono inefficaci sia nei confronti dei creditori sia nei confronti del terzo conduttore, non essendo ipotizzabile una inefficacia relativa degli atti di gestione, tale che una disdetta o un recesso possano dirsi inopponibili nei confronti dei creditori del proprietario-locatore ed opponibili invece nei confronti del conduttore.

Tali atti, quindi, ove impropriamente comunicati al conduttore dal locatore-esecutato, non in qualità di custode o, bensì in tale qualità, ma in mancanza della autorizzazione del giudice dell'esecuzione, vanno considerati inefficaci anche nei confronti del conduttore, perché svolti da un soggetto che non era legittimato a esercitare i relativi poteri.

La Corte ricorda che è principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui, in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della facoltà di disdetta del contratto locativo da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, salvo che non si tratti di rinnovazione alla prima scadenza di locazione ad uso diverso, nel qual caso la rinnovazione discende ex lege e non necessita pertanto di autorizzazione.

Medesime considerazioni valgono anche per il diniego di rinnovo alla prima scadenza (il caso di specie), anch'essa scelta gestoria di natura negoziale, che si differenzia dalla disdetta solo per l'esigenza che sia correlata all'esistenza di gravi motivi.

Tale diniego costituisce un negozio unilaterale recettizio a contenuto patrimoniale espressione di una facoltà attribuita al locatore in presenza dei motivi tassativamente indicati dall'art. 29 L. n. 392/ 1978.

Come per la disdetta, la scelta se comunicare o meno il diniego per gravi motivi ha rilevanti effetti per la procedura e non può che essere riservata agli organi della stessa.

Oltre a tali considerazioni, la Suprema Corte ha dovuto affrontare anche la questione dell’inopponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva.

Il contratto di locazione, infatti, era stato registrato dal proprietario-locatore nel corso della procedura esecutiva, registrazione che, secondo la Cassazione, costituisce essa stessa atto gestorio di grande rilevanza che il locatore-debitore esecutore non aveva il potere di compiere, se non nella qualità di custode e previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione.

In ogni caso, la registrazione del contratto eseguita a seguito dell’apertura della procedura, rendeva inopponibile il contratto di locazione alla procedura stessa.

Le considerazioni espresse nella motivazione dalla Corte hanno condotto alla cassazione della sentenza impugnata nella parte in cui ha confermato la sentenza di primo grado che aveva dichiarato cessato il contratto di locazione e confermato l'ordinanza di rilascio, con rinvio della causa al giudice il quale dovrà attenersi al seguente principio di diritto: “In pendenza di procedura esecutiva sul bene oggetto di un contratto di locazione, gli atti del proprietario-locatore (debitore esecutato), se non sono realizzati dallo stesso in qualità di custode ovvero previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, sono privi di effetti, sia nei confronti della procedura che verso il conduttore, anche se la procedura esecutiva si estingue, per motivi diversi dalla vendita forzata del bene, anteriormente alla prima scadenza del rapporto.”.

La Suprema Corte ha avuto recentemente modo di tornare sulla questione dell’effetto traslativo della proprietà di un bene immobile derivante dalla sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c..

La Corte di Cassazione ha ricordato che, come statuito dalle Sezioni Unite, l’effetto traslativo in tal caso si produce solo dal momento del passaggio in giudicato della sentenza, con la contemporanea acquisizione dell'immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia.

Prima di tale momento il promittente venditore rimane proprietario e possessore del bene immobile.

La Corte conferma quindi il precedente orientamento di cui alla sentenza n. 252/1999, nella quale la Cassazione aveva espresso il seguente principio di diritto: “la domanda di reintegra nel possesso di un bene è proponibile anche nei confronti del promissario acquirente di questo che abbia ottenuto la sentenza di cui all'art. 2932 cod. civ., purché passata in giudicato. Invero tale sentenza essendo costitutiva ed avendo efficacia "ex nunc", solo con il passaggio in giudicato produce gli effetti del contratto preliminare e trasferisce la proprietà del bene, sicché sino a tale data il promittente venditore è proprietario e possessore.”.

In materia di contratti di appalto, la Corte ha ritenuto che l'onere della prova dell'effettiva esecuzione dei lavori pattuiti ricade sull'appaltatore, il quale deve dimostrare con chiarezza quali opere sono state svolte conformemente agli accordi contrattuali fino all'eventuale interruzione.

La risoluzione del contratto per inadempimento può essere dichiarata solo qualora l'inadempimento sia di non scarsa rilevanza, tenendo conto sia del profilo soggettivo legato all'interesse della parte non inadempiente, sia del profilo oggettivo relativo alla qualità e alla quantità delle opere eseguite.

In assenza, quindi, di una prova puntuale dei lavori eseguiti e dei relativi vizi, non è possibile accogliere la domanda di risoluzione contrattuale, né quella di risarcimento per inadempimento.

Inoltre, è essenziale che l'appaltatore produca documentazione dettagliata e precisa, quale computi metrici e contabilità dei lavori, idonea a distinguere le opere da lui eseguite da quelle eventualmente completate da altri.

Secondo la Cassazione, in tema di contratto di appalto, l'appaltatore che chieda il pagamento del proprio compenso ha l'onere di dimostrare la congruità della somma pretesa, con riferimento alla natura, all'entità e alla consistenza delle opere realizzate.

Non costituiscono, però, prove idonee dell'ammontare del credito le fatture emesse dall’appaltatore, poiché tali documenti fiscali provengono proprio dalla parte, né la contabilità redatta dal direttore dei lavori o dallo stesso appaltatore, a meno che non risulti che essa sia stata portata a conoscenza del committente e che questi l'abbia accettata senza riserve.

In caso di vendita di un immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l'ordinaria diligenza, anche quando siano relativi a parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, per esempio, il tetto, i solai o le fondamenta.

La Suprema Corte ha ritenuto che non si configuri abuso di diritto per la violazione del principio di buona fede da parte del locatore che chiede tutto in una volta, dopo oltre 4 anni di inerzia, il pagamento dei canoni di locazione arretrati.

La vicenda trae originale dalla sentenza resa dal Tribunale di Trento nell’anno 2021, che, accertato il mancato pagamento da febbraio 2015 al marzo 2020 dei canoni di locazione, aveva condannato il conduttore a pagare oltre 125.000 euro, pari al complessivo debito maturato.

La Corte di appello aveva confermato la decisione di primo grado.

Il conduttore ha quindi impugnato la sentenza in Cassazione, asserendo che il locatore, chiedendo il pagamento di 52 canoni senza aver prima chiesto alcunché, avrebbe violato i canoni di correttezza e buona fede, incorrendo in un abuso del diritto.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del conduttore, ritenendo che, affinché vi sia abuso del diritto, l’inerzia del titolare deve essere tale da ingenerare nell’altro contraente il ragionevole ed apprezzabile affidamento nella remissione del debito per fatti concludenti.

Tale circostanza non era ravvisabile nel caso sottoposto al giudizio della Corte, dato che l’esistenza, fino a febbraio 2021, di un pignoramento immobiliare, che limitava la legittimazione ad agire del locatore, non poteva sicuramente ingenerare nel conduttore alcun affidamento circa l’eventuale remissione del debitore per i canoni di locazione non pagati.

Dunque, a parere della Cassazione il solo ritardo nell’esercizio del diritto da parte del locatore, per quanto imputabile allo stesso e benché tale da far ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato, non costituisce motivo per negare la tutela giudiziaria; ciò, salvo che detto ritardo sia la conseguenza fattuale di una inequivoca rinuncia tacita o di una modifica della disciplina contrattuale.

La Corte costituzione ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 9, comma 1, D.Lgs 23/2011 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale), nel testo applicabile ratione temporis, nella parte in cui non prevede che non siano soggetti all'imposta municipale propria (IMU), per il periodo dell'anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria in relazione ai reati di violazione di domicilio (art. 614, comma 2 c.p.), invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.) ovvero per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.

È innegabile, secondo la Corte, che nelle ipotesi in cui un immobile sia stato occupato in esplicito contrasto con la volontà del proprietario, il quale si sia anche occupato di denunciare tempestivamente l'accaduto in sede penale, difetti, in relazione all'immobile occupato abusivamente, la capacità contributiva in capo a chi abbia subito impotente la suddetta occupazione.

Diversamente, si finirebbe per tassare una ricchezza inesistente laddove, invece, ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza.

Il Tribunale di Messina ha recentemente avuto modo di pronunciarsi sul tema della definizione di costruzione ai fini civilistici e sulla conseguente applicazione della normativa circa le distanze.

Il Giudice messinese è stato adito dal confinante che ha lamentato la realizzazione, da parte del convenuto, di un pergolato in violazione delle distanze minime previste dagli articoli 873 e 907 c.c..

Il Tribunale, dopo aver chiarito che esiste una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata, anche se realizzata mediante appoggio o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica e non precaria, ha proceduto a indagare il requisito della precarietà.

In particolare, il Tribunale ha ritenuto che, ai fini della ricorrenza dell’anzidetto requisito, l’opera deve essere valutata alla luce della sua obiettiva ed intrinseca destinazione naturale.

Dunque, rientrano nella nozione giuridica di costruzione tutti quei manufatti che, anche se non necessariamente infissi nel suolo e pur semplicemente aderenti ad esso, alterino lo stato dei luoghi in modo stabile, non irrilevante né meramente occasionale, dato che la precarietà di un’opera non dipende dal materiale utilizzato, bensì dall’idoneità di essa a soddisfare esigenze stabili.

Insomma, a detta del Tribunale, la possibilità di smontaggio e la natura precaria di una costruzione non sono sinonimi, poiché la precarietà è un dato non già materiale, ma funzionale.

Quindi, temporanea e precaria è solo quella struttura che, per la sua oggettiva finalità, reca visibilmente i caratteri della durata limitata in un lasso ragionevole di tempo, a nulla rilevando la destinazione intenzionale del proprietario.

Né la stagionalità esclude che il manufatto sia destinato al soddisfacimento di esigenze permanenti nel tempo; l’opera stagionale, diversamente da quella precaria, non è, infatti, destinata a soddisfare esigenze contingenti ma ricorrenti, sia pure soltanto in determinati periodi dell’anno.

Alla luce dei principi sopra richiamati, il Tribunale di Messina ha ritenuto che il pergolato realizzato dal confinante fosse un’opera connotata dai caratteri della solidità, stabilità ed ancoraggio al suolo e che i materiali utilizzati (travi di legno) escludessero la natura precaria del bene, considerato anche che detto pergolato fungeva da sostegno alla videocamera di sorveglianza, alla grondaia e ad altri cavi.

Dunque, tale pergolato è certamente una costruzione che deve rispettare la normativa civilistica in tema di distanze e vedute.

Pertanto, il Tribunale ha condannato il convenuto alla rimozione dell’opera realizzata illegittimamente, oltre che al risarcimento dei danni in favore del confinante.

A fronte della proposizione di una domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare per inadempimento del promittente alienante all'obbligo di sanare l'abuso correlato alla variazione della destinazione d'uso del bene, è necessario verificare, in base alle circostanze concrete desumibili dal quadro probatorio offerto, che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili.

La vicenda trae origine dalla richiesta risarcitoria avanzata dal conduttore di un immobile, nel quale si erano verificate infiltrazioni d'acqua provenienti dalle condotte di scarico pluviali condominiali, che avevano cagionato danni sia all’appartamento, sia al mobilio presente.

In particolare, il conduttore ha dedotto che sussistesse una responsabilità del Comune, essendo l’Ente custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. dei pluviali.

Il Tribunale, accogliendo la domanda del conduttore, ha condannato il condominio a risarcire il danno patito dal conduttore

La Corte di Appello di Milano ha recentemente avuto modo di precisare i requisiti affinché vi possa essere la rinnovazione tacita del contratto di locazione.

In particolare, secondo la Corte, al fine di dimostrare il tacito rinnovo in caso di un contratto di locazione a tempo determinato non è sufficiente la mera permanenza del conduttore nei locali dopo la scadenza del termine finale, ma è necessario che risulti in termini inequivoci la volontà di entrambe le parti di mantenerlo in vita.

A tale scopo non sono sufficienti né il silenzio serbato dal locatore a fronte del protrarsi dell’occupazione di fatto, né l’eventuale accettazione del pagamento dei canoni da parte di lui.

Insomma, la mera inerzia del locatore, anche qualora quest’ultimo incameri le somme mensilmente versate dal conduttore, non è indice inequivoco della volontà di rinnovare il contratto di locazione.

Non è sintomo della volontà di rinnovare tacitamente il contratto neppure la richiesta del locatore dell’adeguamento del canone, anche a seguito di disdetta alla scadenza del contratto (in questo caso a tempo indeterminato).

Ciò, dato che tale richiesta del locatore, a detta della Corte, risulta diretta ad assicurare che, qualora il conduttore non rilasci l’immobile alla scadenza, nella misura del canone dovuto ex articolo 1591 c.c. sia compreso anche l’adeguamento.

La Suprema Corte, con una recentissima ordinanza, ha avuto modo di esaminare il contenuto del contratto preliminare di compravendita di un immobile, precisando gli elementi non indispensabili ai fini dell’identificazione del bene.

Dopo aver ricordato che in un contratto avente ad oggetto un immobile l’identificazione del bene è indispensabile ai fini della validità del contratto stesso (diversamente il contratto sarebbe nullo), ha ricordato che, in termini generali, l’identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti (i dati catastali) o indiretti (il rinvio ad altre entità o rapporti o situazioni giuridiche), legali (imposti dalla legge) o convenzionali.

Il codice civile, infatti, non stabilisce un criterio generale di identificazione dei beni immobili.

Fatta tale premessa, la Corte di Cassazione ha dapprima richiamato un risalente precedente (sentenza n. 7079/1995), secondo cui nel preliminare per l’identificazione del bene non è necessaria l’indicazione dei confini e dei dati catastali, dato che l’oggetto del contratto può essere identificato anche mediante altre clausole dello stesso.

Richiamando, poi, un ulteriore precedente (sentenza n. 11297/2018), ha ribadito che nel preliminare di compravendita immobiliare è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o, comunque, determinabile.

L’indicazione del bene, pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile.

Segnaliamo una interessante sentenza del Tribunale di Roma che ben rappresenta il contenzioso che nei prossimi anni verrà quasi certamente affrontato in tema di bonus edilizi.

La vicenda è la seguente: un Condominio ha convenuto in giudizio l’impresa appaltatrice, chiedendo al Tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto di appalto per grave inadempimento dell’impresa, oltre a condannarla al risarcimento dei danni.

L’impresa, infatti, si era impegnata ad eseguire i lavori di ristrutturazione a fronte di un corrispettivo in contanti pari al 10% dei lavori e della cessione a quest'ultima dei crediti fiscali maturandi per effetto della realizzazione della ristrutturazione della facciata.

Senonché i lavori non erano mai stati eseguiti, sebbene il Condominio avesse pure deliberato in favore dell’impresa un prestito “ponte”, per consentire l’avvio delle opere, offerta alla quale l’appaltatore non aveva neppure risposto.

L’impresa, costituitasi in giudizio, ha contestato la fondatezza della domanda del Condominio, adducendo a giustificazione della propria inerzia il mutamento della disciplina vigente, che avrebbe reso di fatto impossibile lo sconto dei bonus fiscali ceduti dagli appaltanti.

Il Tribunale di Roma ha rilevato che la modifica dell’art. 34 del D.L. 34/2020 introdotta dal Decreto Sostegni ter ha certamente reso problematica l'utilizzazione da parte degli appaltatori edili dei crediti ceduti quale corrispettivo, facendo venire meno anche l'utilizzabilità degli acconti sui lavori appaltati, e ha reso inutilizzabili pure gli altri crediti che tali imprese avevano già accettato in pagamento, facendo affidamento non irragionevolmente sulla previgente disciplina.

Ciononostante, la prima premessa del contratto di appalto sottoscritto tra le parti prevede esplicitamente che il Condominio intendeva realizzare interventi i cui costi erano fiscalmente agevolabili dal "bonus facciate", fruendo dello sconto in fattura da parte dell’appaltatore, così conferendo rilevanza centrale, nell'assetto negoziale, alla questione della praticabilità dello sconto in fattura.

Non solo, il Tribunale capitolino ha rilevato che l’impresa non ha chiesto di dichiararsi la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, ma ha unicamente eccepito la non colpevolezza dell’inadempimento, senza fornire alcuna giustificazione della propria inerzia.

E, dunque, il Tribunale di Roma ha dichiarato risolto il contratto di appalto per inadempimento dell’impresa e riconosciuto in favore del Condominio la sussistenza di un danno da perdita di chance, e precisamente che il Condominio avrebbe potuto usufruire del bonus facciate qualora l'appaltatore (utilizzando il prestito ponte) avesse ultimato tempestivamente i lavori, in modo da consentire al Condominio la maturazione del diritto al cospicuo vantaggio fiscale.

Il Tribunale, nel liquidare il danno, ha, però, riconosciuto con concorso colposo del Condominio, che benchè aveva contrattualmente il diritto di rivolgersi ad altra ditta solvibile, sostituendo l'appaltatore per realizzare tempestivamente i lavori, in tal modo conseguendo il vantaggio fiscale, non ha provveduto ad attivarsi in tal senso.