Nel contratto preliminare non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto

La Suprema Corte, con una recentissima ordinanza, ha avuto modo di esaminare il contenuto del contratto preliminare di compravendita di un immobile, precisando gli elementi non indispensabili ai fini dell’identificazione del bene.

Dopo aver ricordato che in un contratto avente ad oggetto un immobile l’identificazione del bene è indispensabile ai fini della validità del contratto stesso (diversamente il contratto sarebbe nullo), ha ricordato che, in termini generali, l’identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti (i dati catastali) o indiretti (il rinvio ad altre entità o rapporti o situazioni giuridiche), legali (imposti dalla legge) o convenzionali.

Il codice civile, infatti, non stabilisce un criterio generale di identificazione dei beni immobili.

Fatta tale premessa, la Corte di Cassazione ha dapprima richiamato un risalente precedente (sentenza n. 7079/1995), secondo cui nel preliminare per l’identificazione del bene non è necessaria l’indicazione dei confini e dei dati catastali, dato che l’oggetto del contratto può essere identificato anche mediante altre clausole dello stesso.

Richiamando, poi, un ulteriore precedente (sentenza n. 11297/2018), ha ribadito che nel preliminare di compravendita immobiliare è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o, comunque, determinabile.

L’indicazione del bene, pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile.