Sentenze · Diritto condominiale

Non è richiesta l'originaria appartenenza del bene in supercondominio al medesimo proprietario dei vari condomini che ne usufruiscono, ben potendosi configurare la predetta natura supercondominiale proprio in funzione del vincolo di asservimento del cespite a diversi edifici.

Nel contesto condominiale, per identificare il limite all'immutazione della cosa comune, come previsto dall'art. 1102, comma 2 c.c., l'inservibilità della stessa non può essere intesa come un mero disagio rispetto al suo normale utilizzo, che è essenziale al concetto di innovazione, piuttosto, l'inservibilità si configura come l'effettiva inutilizzabilità della "res communis" rispetto alla sua fruibilità naturale.

Secondo la Suprema Corte, ai sensi dell'art. 1120 c.c., l'installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d'aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al Condominio alcuna autorizzazione. Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt'al più significare l'inesistenza o l'esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all'installazione.

E’ però necessario che venga accertato se l'installazione su parti comuni di condizionatori al servizio di un'unità immobiliare determini alterazione della destinazione delle cose comuni, né impedisca ad altri condomini di farne parimenti uso.

Sono nulle, e perciò sottratte al termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni dell'assemblea condominiale che siano incorse in un "difetto assoluto di attribuzioni".

È così nulla la delibera dell'assemblea condominiale che assuma decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comune.

L'azione di annullamento delle delibere dell'assemblea di condominio, disciplinata dall'art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell'attore non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della controversia, atteso che la perdita di tale qualità determina la conseguente perdita dell'interesse ad agire.

Legittimati all'esercizio dell'azione ex art. 1137 c.c. sono, infatti, i soli condomini dissenzienti, assenti o astenuti e ciò discende dal principio maggioritario, dal quale è retto il funzionamento dell'assemblea, giacché, come la stessa norma prescrive, le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini e perciò unicamente costoro possono far valere la contrarietà delle stesse alla legge o al regolamento di condominio.

Il diritto di impugnazione di una delibera condominiale non è un diritto primario, a differenza del diritto di proprietà, sicché la successione nel sottostante rapporto sostanziale di proprietà dell'unità immobiliare neppure determina da sé sola il trasferimento dell'interesse ad agire in capo a chi subentra nei diritti di condominio, e cioè dell'acquirente dell'unità immobiliare.

Lo status di condomino, e cioè di "avente diritto" (artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare all'assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene, dunque, alla legittimazione ad agire per annullamento ex art. 1137 c.c., ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare. La legittimazione ad agire per l'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea manca, viceversa, ove l'attore non sia (più) un condomino, e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice.

In sostanza, il venir meno, in corso di causa, del requisito di legittimazione consistente nell'essere l'attore condomino impedisce al giudice di pronunciare l'annullamento della deliberazione impugnata, essendo venuto meno il potere dell'attore di interloquire sul modo di operare dell'assemblea e di incidere sugli effetti da essa derivanti, a meno che lo stesso attore non prospetti che la permanente efficacia di detta delibera continua a ripercuotersi sulla sua sfera patrimoniale, ad esempio per essere egli tuttora obbligato a contribuire alle spese che quella aveva approvato e ripartito.

Il Tribunale di Torino ha recentemente statuito che la sostituzione del citofono condominiale non rientra tra le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., ma trattasi di manutenzione straordinaria.

Sul punto si era già espressa la Corte di Appello di Genova con una sentenza, richiamata anche dal Tribunale di Torino, con la quale era stato ritenuto che la previsione del videocitofono non comporta un'innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche. Il concetto di innovazione impone una trasformazione, un'introduzione di un qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l'impianto comune e poco si addice a scelte che invece attengono all'evoluzione dei meccanismi per effetto del progredire della tecnologia.

La Suprema Corte ha recentemente avuto modo di precisare che il regolamento contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle singole unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.

La compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive deve però risultare da espressioni che rilevino, senza ombra di dubbio, il chiaro intento di tali divieti e limiti, senza che vi possano essere incertezze.

Quindi, non vi possono essere interpretazioni di carattere estintivo nell’individuazione della clausola del regolamento condominiale contrattuale che impone divieti o limiti al godimento delle singole unità immobiliari.

La Corte di Appello partenopea ha reso recentemente una interessante decisione in merito ai termini per la convocazione dell'assemblea condominiale.

In particolare, la Corte ha precisato che l'avviso di convocazione dell'assemblea è un atto unilaterale recettizio avente natura privata svincolato dalla applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari.

E dunque la convocazione deve essere non solo trasmessa, ma pure ricevuta dal condomino nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea in prima convocazione, oppure nel termine indicato nel regolamento di condominio.

Il ritardo nella ricezione dell'avviso inficia la delibera assembleare, come previsto dall'art. 66 delle disp. att. c.c.. In sostanza, a tale termine, diversamente da quanto invece ritenuto dal Tribunale di Napoli Nord, non è applicabile il principio della scissione degli effetti della notifica per il notificante e il destinatario, principio applicabile agli atti processuali, ma non a quelli sostanziali.

Il Tribunale di Bari ha avuto modo di precisare che le norme del regolamento condominiale non possono in menomare i diritti di ciascun condomino e in nessun caso derogare alle disposizioni del codice civile relative al condominio.

Tra le norme inderogabili non rientra l’articolo 66 delle disp. att. c.c. nella parte in cui prevede il termine entro il quale la convocazione d’assemblea deve essere comunicata ai condomini.

Il mancato rispetto del termine di ricezione dell’avviso costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare.

È, infatti, principio consolidato nella giurisprudenza che ogni condomino, avendo il diritto di intervenire all'assemblea, deve essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione sia inviato e anche ricevuto nel termine stabilito dalla legge o dal regolamento condominiale.

E dunque, il regolamento condominiale può prevedere un termine di convocazione superiore a quello di cui all’art. 66 delle disp. att. c.c. (5 giorni), ma non un termine inferiore a quello di legge.

La Corte di Appello partenopea ha recentemente avuto modo di chiarire che, in materia condominiale, la procedura di mediazione non è obbligatoria per i procedimenti che hanno rito camerale e rientrano nella volontaria giurisdizione, come quello di revoca giudiziale dell’amministratore.

In tal caso, infatti, la pronuncia del giudice non ha natura decisoria, né attitudine ad acquisire autorità di cosa giudicata sostanziale.

Secondo la Corte di Appello di Napoli il procedimento di revoca dell’amministratore non ha un carattere contenzioso.

Piuttosto, il decreto del tribunale che dispone la revoca è un provvedimento di volontaria giurisdizione che, benché incida sul rapporto di mandato tra condomini e amministratore, non ha carattere decisorio e non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui incide.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha recentemente affrontato la questione, certamente non inusuale, della ripartizione delle spese per il ripristino dei danni derivanti della terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condomino.

Il Tribunale ha ritenuto opportuno chiarire che tale terrazza è paragonabile, da un punto di vista giuridico, ad un lastrico solare.

In particolare, secondo il Tribunale, la terrazza a livello è quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile solo dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari, non essendo necessario che si trovi sulla sommità dell’intero edificio, ben potendo sovrastare anche solo una porzione di esso.

Normalmente tale terrazza consiste in un ripiano scoperto, costruito per lo più a copertura dell'edificio stesso e recintato da un parapetto, così da consentire l'affaccio.

Quindi, secondo il Tribunale, la terrazza, da un lato, rappresenta un'estensione della singola proprietà privata e, dall'altro, funge da copertura per i piani sottostanti dell'edificio e quando è di proprietà esclusiva, conserva comunque un'essenziale funzione di copertura del fabbricato.

Quindi la manutenzione della terrazza a livello soggiace alla disciplina di cui all’art. 1126 c.c., secondo il quale le spese devono essere così divise: 1/3 sono a carico del proprietario o usuario esclusivo di tale porzione di fabbricato, mentre 2/3 sono a carico dei restanti condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Il Tribunale di Siracusa ha avuto modo di precisare che l’amministratore giudiziario, in mancanza di delibera assembleare autorizzativa, non può agire giudizialmente per il recupero delle spese della comunione.

Diversamente da quanto accade, infatti, per l’amministratore di condominio, l’amministratore giudiziario è privo di legittimazione ad agire nei confronti di un comunista.

Tra le norme sulle comunioni del codice civile, infatti, non vi è una disposizione analoga a quella prevista in tema di condominio circa la legittimazione attiva dell’amministratore.

Al fine di eliminare le barriere architettoniche, l'installazione di un ascensore da parte di un condomino in area comunale rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c. senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma 2, l. n. 13/1989, non trovando detta disposizione applicazione in àmbito condominiale.

La Suprema corte ha recentemente avuto modo di ricordare che, in caso di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva, la legge pone a carico di chi subentra ai diritti del condomino espropriato un'obbligazione solidale per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso o a quello precedente al subentro.

L’obbligazione dell’aggiudicatario è autonoma, in quanto costituita "ex novo" dalla legge, esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio.

Il condomino acquirente, ai sensi dell’art. 1130 n. 9 c.c., può chiedere all’amministratore di fornire un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

L’eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell'amministratore, però, pur costituendo grave irregolarità ai fini della eventuale revoca giudiziale (art. 1129, comma 12, n. 7, c.c.), non incide sull'accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dal Condominio.

La consegna dell'attestazione relativa allo stato dei pagamenti da parte dell’Amministratore, infatti, non costituisce presupposto per la liquidità, la esigibilità e la prova della morosità da riscuotere.

Non solo, il singolo condomino non è neppure titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, dato che il pagamento degli oneri relativi trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto di natura contrattuale.

Quindi, il condomino, anche se subentrante, non può sottrarsi al pagamento delle spese condominiali eccependo la mancata disamina della documentazione contabile.

Il singolo condomino non è legittimato a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, in quanto, in tale giudizio, oggetto della domanda è un credito vantato dall'ingiungente nei riguardi dell'ingiunto, cosicché, dal punto di vista soggettivo, le parti del processo possono essere esclusivamente colui che ha proposto la domanda e colui contro il quale essa è diretta, regola che non trova eccezione con riguardo al condominio.

Davanti ai Tribunale di merito sempre più spesso si assiste a procedimenti instaurati dai condomini che lamentano la nullità o annullabilità delle assemblee tenute in videoconferenza.

Il Tribunale di Palermo ha affermato che l’articolo 66 delle disp. att. c.c. consente di svolgere le assemblee in via telematica, ma con il necessario e preventivo consenso della maggioranza dei condomini.

L’amministratore, quindi, prima di convocare l’assemblea in teleconferenza, deve avere il consenso espresso e scritto della maggioranza dei partecipanti per ogni singola riunione.

Questo anche se l’anzidetta norma nulla precisa in ordine alla forma del consenso preventivo, che però si ritiene debba essere espresso per iscritto, dovendo l’amministratore fornirne prova a tutti i partecipanti all’assemblea. Sul punto, sarebbe sufficiente una lettera semplice, una raccomandata, una mail o una pec.

Nel caso specifico l’amministratore non aveva provato il preventivo consenso della maggioranza dei condomini allo svolgimento telematico dell’assemblea, non potendosi desumere tale consenso da un comportamento tacito di coloro che avevano partecipato alla riunione condominiale.

Quindi, tutte le delibere assunte sono state annullate dal Tribunale palermitano.

Anche il Tribunale di Napoli ha ritenuto che la delibera assembleare era viziata, perché assunta nel corso di assemblea svoltasi in parte in presenza ed in parte in videoconferenza (modalità mista), in assenza del preventivo consenso della maggioranza dei condomini ovvero di un’esplicita previsione del regolamento condominiale in tal senso, con conseguente annullamento della delibera.

Qualora un condomino ad un certo punto, nel corso della celebrazione di un'assemblea condominiale, si allontani e tale circostanza viene fatta annotare sul verbale, se è incontrovertibile che l'allontanamento non incide sul quorum costitutivo tale circostanza, però, incide, altrettanto indiscutibilmente, su quello deliberativo relativamente ai singoli punti all'ordine del giorno rispetto ai quali il singolo (oppure più condomini) abbiano deciso di non prendere parte alla discussione e di non partecipare alla votazione. Rimane, infatti, del tutto irrilevante la possibile udibilità dall'esterno - da parte dei condomini preventivamente allontanatesi del locale di svolgimento dell'assemblea - delle determinazioni che la stessa ha inteso adottare in proposito. Di conseguenza, il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137, comma 2., c.c. per l'impugnazione delle delibere annullabili non può farsi coincidere con quello del giorno di adozione della delibera sui punti all'ordine del giorno rispetto alla cui discussione e deliberazione il condominio stesso non ha voluto partecipare, dovendosi, a tutti gli effetti, quest'ultimo considerarsi assente.

Il Tribunale di Salerno è recentemente intervenuto sulla questione dei lavori straordinari in condominio e dei quorum per l’approvazione della relativa delibera.

Innanzitutto, il Tribunale, richiamando la giurisprudenza di legittimità, ha chiarito che affinché una riparazione straordinaria possa essere considerata di notevole entità, ai sensi dell'articolo 1136 quarto comma c.c., con necessità di approvazione con maggioranza qualificata (superiore ai 500 millesimi), occorre fare riferimento non solo all’ammontare della spesa, ma anche al suo rapporto col valore dell'edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini.

Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto che i lavori deliberati dal Condominio non potessero considerarsi di notevole entità, tenuto conto della loro tipologia (mera manutenzione conservativa) e dell'incidenza minima dei costi per unità immobiliare (il 7% del valore immobile).

Il Tribunale di Roma, adito dal creditore di un condominio, ha espressamente ritenuto che, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., l’amministratore ha un dovere di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale, ovvero un obbligo di cooperazione con tali terzi.

Pertanto, qualora il creditore diffidi l’amministratore a fornire i nominativi dei condomini morosi e l’elenco completo dei loro dati con indicazione pro quota di quanto singolarmente dovuto, l’amministratore non può opporre limiti derivanti dalla tutela della riservatezza dei dati dei condomini, limiti che, ricorda il Tribunale capitolino, sono già stati esclusi dall'Autorità Garante per la protezione dei dati personali già nella nota del 26 settembre 2008.

Pertanto, l’amministratore è tenuto a fornire al creditore i dati dei condomini morosi, comprendenti l’indicazione dei nominativi, delle complete generalità.

Non solo, secondo il Tribunale di Roma, la mancata cooperazione dell'amministratore rappresenta un comportamento che ostacola il creditore nella tutela del proprio credito; in ragione di ciò il Tribunale ha pure accolto la richiesta del creditore di fissare, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., una penale a carico dell'obbligato, ossia l’amministratore, per l'eventuale ritardo nella esecuzione della condanna.

La vicenda trae origine dal contenzioso instaurato da un condomino nei confronti del condominio e dell’azienda incaricata della raccolta dei rifiuti a seguito del posizionamento di cinque bidoni per la raccolta differenziata sotto la finestra della camera da letto dell'abitazione del condomino, il quale lamentava che dai bidoni provenivano cattivi odori e rumori intollerabili.

Le immissioni erano tali da disturbare la vita quotidiana e l'uso della proprietà del condomino e hanno pure a lui cagionato un danno transitorio alla salute di natura psichica.

Il Tribunale di Livorno, accertato quanto sopra, ha ritenuto sussistente la responsabilità da cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c. a carico sia del condominio, sia dell’azienda incaricata della raccolta dei rifiuti, in quanto i due soggetti si erano accordati sul posizionamento dei cassonetti, senza tenere conto del possibile danno che le immissioni di rumore e di cattivo odore sarebbero potute derivate a terzi dall'uso e dalla pulizia dei cassonetti stessi in violazione del principio di solidarietà ai sensi dell'art. 2 della Costituzione.

Il Tribunale di Genova ha recentemente affrontato la questione della validità dell’invio del verbale di assemblea mediante mail ordinaria e dei riflessi di ciò sui termini per l’impugnazione della delibera condominiale.

La vicenda trae origine dall’impugnazione da parte di un condomino di una delibera assembleare, che, a detta di quest’ultimo, sarebbe stata illegittima.

Il Condominio, costituendosi, ha dedotto che l’impugnazione era tardiva, dato che il verbale assembleare era stato trasmesso al condomino via mail all'indirizzo da questo fornito e sempre utilizzato per le comunicazioni con l'amministrazione condominiale, come si evinceva dallo scambio di mail depositato agli atti del giudizio; ciononostante, il condomino aveva dato ingresso alla procedura di mediazione (procedimento obbligatorio nel caso di specie) ben oltre i trenta giorni previsti dalla normativa.

Il Tribunale, esaminati gli atti, ha respinto l’impugnazione del condomino ritenendo che, benché l'art. 66 disp. att. c.c. preveda specifiche forme quali posta raccomandata, pec, fax o consegna a mano per la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, tali forme non sono riferibili all'invio del verbale al condominio assente, la cui forma resta libera.

Pertanto, secondo il Tribunale, è legittimo ed idoneo a far decorrere i termini per l'impugnazione anche il semplice invio del verbale assembleare a mezzo email all'indirizzo da sempre utilizzato tra le parti per le comunicazioni.

Recentemente, gli Ermellini hanno avuto modo di tornare su un tema che spesso viene affrontato nel condominio, ossia la possibilità che il regolamento di condominio predisposto dal costruttore-venditore e accettato dai condòmini tramite rogiti notarili possa derogare agli ordinari criteri di riparto espressi dall’articolo 1123 c.c..

La Suprema Corte, confermando tale possibilità, ha ribadito che la disciplina legale ripartitivi di cui al codice civile è derogabile e, dunque, deve ritenersi legittima la convenzione, contenuto nel regolamento contrattuale o nella delibera assunta all’unanimità, che modifica i criteri di ripartizione legali.

Il regolamento condominiale, come nel caso di specie, può addirittura addossare anche alle unità immobiliari che non usufruiscono del servizio, spese per la sua gestione.

Il Tribunale di Pescara in una recente decisione ha precisato che l’amministratore di condominio è il solo legittimato ad assolvere all’obbligo di comunicazione di cui all’art. 63 disp. att. c.c. e, in caso di inadempimento, quest’ultimo risponde nei confronti dei terzi, che abbiano subito un danno da ciò.

L’obbligo di cui trattasi comporta che i condomini in regola con il pagamento degli oneri condominiali possano essere aggrediti solo dopo che il creditore ha tentato, senza esito, di soddisfarsi nei confronti dei condomini morosi, essendo al creditore opponibile il beneficium excussionis.

La vicenda trae origine dal dissidio tra condomini in merito alla natura condominiale o meno del cortile; in particolare, mentre un condominio riferiva di aver acquistato l’area cortilizia in questione alla quale si accedeva esclusivamente da due appartamenti, altri condomini negavano che tale area potesse essere considerata di proprietà esclusiva.

Il Tribunale di Imperia, dopo aver ampiamente esaminato la normativa di cui all’art. 1171 c.c. e la giurisprudenza di legittimità in tema di cortili condominiali, ha ritenuto di dover decidere avuto riguardo all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.

La Cassazione è recentemente tornata sul tema del supercondominio e dei quorum assembleari, ribadendo che all'assemblea del supercondominio partecipano tutti i condomini, o i loro rappresentanti ai sensi dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., e le maggioranze per la costituzione e per la validità delle deliberazioni si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto e al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell'elemento personale al numero dei contitolari (che devono essere convocati personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.).

Al fine di agevolare lo svolgimento delle assemblee e per ripartire le spese, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvarsi con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. ove meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ovvero all'unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri, non essendo comunque configurabile una formazione della tabella millesimale per fatti concludenti.

Pertanto, il condomino che impugni una deliberazione dell'assemblea di supercondominio, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o all'approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c..

La mancanza di apposita tabella non comporta l’automatica invalidità delle deliberazioni adottate.