Sentenze · Diritto condominiale

Il Tribunale di Pescara in una recente decisione ha precisato che l’amministratore di condominio è il solo legittimato ad assolvere all’obbligo di comunicazione di cui all’art. 63 disp. att. c.c. e, in caso di inadempimento, quest’ultimo risponde nei confronti dei terzi, che abbiano subito un danno da ciò.

L’obbligo di cui trattasi comporta che i condomini in regola con il pagamento degli oneri condominiali possano essere aggrediti solo dopo che il creditore ha tentato, senza esito, di soddisfarsi nei confronti dei condomini morosi, essendo al creditore opponibile il beneficium excussionis.

La vicenda trae origine dal dissidio tra condomini in merito alla natura condominiale o meno del cortile; in particolare, mentre un condominio riferiva di aver acquistato l’area cortilizia in questione alla quale si accedeva esclusivamente da due appartamenti, altri condomini negavano che tale area potesse essere considerata di proprietà esclusiva.

Il Tribunale di Imperia, dopo aver ampiamente esaminato la normativa di cui all’art. 1171 c.c. e la giurisprudenza di legittimità in tema di cortili condominiali, ha ritenuto di dover decidere avuto riguardo all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto.

La Cassazione è recentemente tornata sul tema del supercondominio e dei quorum assembleari, ribadendo che all'assemblea del supercondominio partecipano tutti i condomini, o i loro rappresentanti ai sensi dell'art. 67, comma 3, disp. att. c.c., e le maggioranze per la costituzione e per la validità delle deliberazioni si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto e al valore dell'intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell'elemento personale al numero dei contitolari (che devono essere convocati personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti, ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.).

Al fine di agevolare lo svolgimento delle assemblee e per ripartire le spese, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvarsi con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. ove meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ovvero all'unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri, non essendo comunque configurabile una formazione della tabella millesimale per fatti concludenti.

Pertanto, il condomino che impugni una deliberazione dell'assemblea di supercondominio, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o all'approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c..

La mancanza di apposita tabella non comporta l’automatica invalidità delle deliberazioni adottate.

Il Tribunale di Modena, accogliendo la domanda avanzata in giudizio del Condominio, ha ritenuto che la sostituzione di due portoni di accesso ai garage dal prospetto principale del condominio, alteri la complessiva armonia e fisionomia dell’edificio condominiale e ledendone anche il decoro.

Il Tribunale ha quindi condannato il condomino al ripristino dell'infisso originario o di altro a quest'ultimo esteticamente uniforme.

In tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell'amministratore, e quindi quando non è ancora stata resa la sentenza dichiarativa dell’invalidità di tale delibera, l’amministratore nominato continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari.

Solo il giudice può accertare se permane in capo all’amministratore la legittimazione e tale accertamento non è soggetto ad eccezione di parte, dato che riguarda la regolare costituzione del rapporto processuale.

Soltanto ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree adibite a parcheggio, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.

La questione del posizionamento dei bidoni condominiali per la raccolta differenziata è spesso motivo di lite tra i condomini.

La vicenda origina dall’impugnazione da parte di un condomino della delibera assembleare, con la quale il condominio aveva deciso di posizione i bidoni per la raccolta dei rifiuti in una altra area cortilizia, vicino all’abitazione del condomino.

A seguito dell’espletamento di una consulenza tecnico d’ufficio e acquisito anche il parere del Comune, il Tribunale ha rigettato l’impugnazione del condomino, ritenendo che la delibera fosse valida; la collocazione dei bidoni, infatti, era aderente al regolamento comunale, vista l’osservanza della distanza minima fra i contenitori e gli alloggi.

L'amministratore condominiale non è responsabile, in via solidale con i singoli condomini, della violazione del regolamento comunale concernente l'irregolare conferimento dei rifiuti all'interno dei contenitori destinati alla raccolta differenziata collocati all'interno di luoghi di proprietà condominiale, potendo egli essere chiamato a rispondere verso terzi esclusivamente per gli atti propri, omissivi e commissivi, non potendosi fondare tale responsabilità neanche sul disposto di cui all'articolo 6, della legge 689/1981, avendo egli la mera gestione dei beni comuni, ma non anche la relativa disponibilità in senso materiale.

La vicenda origina dalla sanzione amministrativa irrogata dal Comune di Roma all’amministratore di un condominio, per la violazione del regolamento per la gestione dei rifiuti urbani, nel quale è espressamente previsto l’obbligo dell'amministratore del condominio di custodire, mantenere e utilizzare correttamente i contenitori assegnati con le corrette modalità e in luoghi idonei o in ambienti a ciò destinati.

In particolare, gli ispettori avevano verificato l'erroneo inserimento nei bidoni dei rifiuti differenziati.

La Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare, richiamando un proprio precedente, che l'amministratore condominiale non è responsabile, in via solidale con i singoli condomini, della violazione del regolamento comunale concernente l'irregolare conferimento dei rifiuti all'interno dei contenitori destinati alla raccolta differenziata, collocati all'interno di luoghi di proprietà condominiale.

L’amministratore, infatti, può essere chiamato a rispondere verso terzi esclusivamente per gli atti propri, omissivi e commissivi.

Tale solidarietà non può essere fondata neppure sull’art. 6 della L. 689/1981 (che disciplina la solidarietà in caso di illecito amministrativo), dato che l’amministratore ha la mera gestione dei beni comuni, ma non anche la relativa disponibilità in senso materiale.

All’esito la Suprema Corte, disapplicando il regolamento comunale del Comune di Roma nella parte in cui sanziona il mancato rispetto dell’amministratore di condominio agli obblighi di custodire, mantenere e utilizzare correttamente i contenitori dei rifiuti, ha cassato la sentenza impugnata e annullato le determinazioni dirigenziali opposte.

La Suprema Corte è stata chiamata a decidere chi, in caso di pignoramento di un immobile sito in un edificio condominiale, debba presenziare e votare alle assemblee condominiali: il proprietario/debitore esecutato oppure il custode nominato dal giudice.

Secondo la Corte di Cassazione il debitore esecutato conserva la legittimazione a partecipare all’assemblea e a votare per la quota millesimale posseduta, fino a quando non viene emesso il decreto di trasferimento della proprietà in favore dell’aggiudicatario.

In caso di nomina, ad opera del giudice dell’esecuzione, di un custode del bene pignorato, quest’ultimo, salvo diversa istruzione operativa, non potrà presenziare alle assemblee condominiali, non essendo tale attività inclusa tra i compiti dell’ausiliario.

Il titolare di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all'art. 2051 c.c., per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorché tali difetti siano imputabili già all'originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell'edificio, e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell'art. 1490 c.c., comma 2, in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l'obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.

È di indubbio rilievo l’orientamento della Cassazione espresso nella ordinanza 19514/2023 depositata il 10 luglio e relativo al caso di due dipendenti della ditta di pulizie che lavorano in un condominio e che avevano denunciato il datore di lavoro per contributi Inps non versati. L’istituto di previdenza pretendeva la somma dal condominio perché non vi aveva provveduto la Srl presso la quale le due lavoratrici risultavano impiegate.

Nei giudizi di merito il Tribunale aveva accolto il ricorso del condominio avverso il verbale di accertamento ispettivo notificato dall’Inps, mentre la Corte d’appello lo aveva rigettato e riteneva che il condominio fosse tenuto a pagare.

La Cassazione cassa invece la pronuncia ed esonera dalla solidarietà il condominio in base alle seguenti motivazioni: il datore di lavoro che, in alternativa all’imprenditore, è responsabile solidale in base all’articolo 29 del Dlgs 276/ 2003, comma 2, non può identificarsi puramente e semplicemente con lo stesso committente presso cui l’attività oggetto dell’appalto viene eseguita ovvero il condominio. Tale disposizione individua, infatti, il debitore solidale nel committente che svolge attività imprenditoriale o nel committente datore di lavoro escludendo la persona fisica che non esercita attività di impresa o professionale. Il condominio, precisa la Cassazione, non svolge attività d'impresa, non partecipa per propri scopi istituzionali al decentramento produttivo e non assume, soprattutto ai fini lavoristici, un rilievo giuridico diverso da quello dei singoli condòmini (Cassazione 177/2012; Cassazione sezioni unite 10934/2019) perché è un ente di gestione dei beni comuni. Pertanto, in capo al condominio, non sussistono i presupposti di operatività dell’obbligo di solidarietà.

Il Tribunale di Pavia con la sentenza in esame ha consolidato l’orientamento giurisprudenziale in ordine al rapporto tra impugnativa della delibera assembleare e avvio del procedimento di mediazione obbligatoria, introdotto con il D.Lgs. n. 28/2010 (e successive modificazioni ed integrazioni), ultimamente rivisto per effetto del D.Lgs. n. 149/2022 ed entrato in vigore il 30 giugno 2023.

Il termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c., pur avendo natura sostanziale, assume altresì valenza processuale, in quanto il condomino per far valere la propria pretesa deve incardinare un vero e proprio giudizio; da ciò consegue che al termine di cui trattasi risulta applicabile la disciplina applicabile dettata dagli artt. 152 e ss. c.p.c. sui termini processuali. Poiché la materia condominiale è sottoposta alla speciale disciplina della mediazione obbligatoria, tale normativa incide sulla decorrenza del termine perentorio previsto per l’impugnazione della delibera assembleare. Infatti, il termine decadenziale di trenta giorni, ex art. 1137 c.c., interrotto a seguito della comunicazione di convocazione innanzi all’organismo di mediazione, riprende nuovamente a decorrere, per un ulteriore ed ultimo termine decadenziale di trenta giorni, a far data dal deposito del verbale di mediazione presso la segretaria dell’organismo (Conf. Trib. Napoli 20 settembre 2023, n. 8555).