Sentenze · Area Civile

In materia di fondi pensione complementari, se il datore di lavoro non adempie l'obbligo di versare le quote del TFR maturando al fondo di previdenza scelto dal lavoratore, questi resta creditore nei confronti del datore del corrispondente importo di natura retributiva e nel relativo debito, in caso di cessione d'azienda, subentra sulla base dell’art. 2112 c.c. il datore di lavoro cessionario, tenuto ad adempiere nei medesimi termini.

Non può essere accolta la richiesta del lavoratore di intervento del Fondo di garanzia sulla base dell’art. 5 D.Lgs. n. 80/1992, inoltrata a seguito del fallimento del cedente dichiarato dopo la cessione dell'azienda, mancando il presupposto della sottoposizione del datore di lavoro cessionario ad una delle procedure di cui all'art. 1 del citato D.Lgs.

Il Tribunale di Bari ha avuto modo di precisare che le norme del regolamento condominiale non possono in menomare i diritti di ciascun condomino e in nessun caso derogare alle disposizioni del codice civile relative al condominio.

Tra le norme inderogabili non rientra l’articolo 66 delle disp. att. c.c. nella parte in cui prevede il termine entro il quale la convocazione d’assemblea deve essere comunicata ai condomini.

Il mancato rispetto del termine di ricezione dell’avviso costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare.

È, infatti, principio consolidato nella giurisprudenza che ogni condomino, avendo il diritto di intervenire all'assemblea, deve essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione sia inviato e anche ricevuto nel termine stabilito dalla legge o dal regolamento condominiale.

E dunque, il regolamento condominiale può prevedere un termine di convocazione superiore a quello di cui all’art. 66 delle disp. att. c.c. (5 giorni), ma non un termine inferiore a quello di legge.

Per individuare il Giudice territorialmente competente per l’accesso di una persona giuridica ad uno strumento di regolazione della crisi e dell’insolvenza, si richiama l’art. 27, comma 3, lett. c), CCII - in forza del quale “il centro degli interessi principali del debitore”, si presume coincidente con la sede legale dell’impresa.

Non opera quindi nell’ipotesi in cui la persona giuridica abbia trasferito fittiziamente altrove la propria sede legale, non gestendo così il debitore in tale luogo i propri interessi in modo abituale e riconoscibile dai terzi.

La Corte costituzione ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 9, comma 1, D.Lgs 23/2011 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale), nel testo applicabile ratione temporis, nella parte in cui non prevede che non siano soggetti all'imposta municipale propria (IMU), per il periodo dell'anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria in relazione ai reati di violazione di domicilio (art. 614, comma 2 c.p.), invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.) ovvero per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.

È innegabile, secondo la Corte, che nelle ipotesi in cui un immobile sia stato occupato in esplicito contrasto con la volontà del proprietario, il quale si sia anche occupato di denunciare tempestivamente l'accaduto in sede penale, difetti, in relazione all'immobile occupato abusivamente, la capacità contributiva in capo a chi abbia subito impotente la suddetta occupazione.

Diversamente, si finirebbe per tassare una ricchezza inesistente laddove, invece, ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza.

La Corte di Appello partenopea ha recentemente avuto modo di chiarire che, in materia condominiale, la procedura di mediazione non è obbligatoria per i procedimenti che hanno rito camerale e rientrano nella volontaria giurisdizione, come quello di revoca giudiziale dell’amministratore.

In tal caso, infatti, la pronuncia del giudice non ha natura decisoria, né attitudine ad acquisire autorità di cosa giudicata sostanziale.

Secondo la Corte di Appello di Napoli il procedimento di revoca dell’amministratore non ha un carattere contenzioso.

Piuttosto, il decreto del tribunale che dispone la revoca è un provvedimento di volontaria giurisdizione che, benché incida sul rapporto di mandato tra condomini e amministratore, non ha carattere decisorio e non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui incide.

Il Tribunale di Messina ha recentemente avuto modo di pronunciarsi sul tema della definizione di costruzione ai fini civilistici e sulla conseguente applicazione della normativa circa le distanze.

Il Giudice messinese è stato adito dal confinante che ha lamentato la realizzazione, da parte del convenuto, di un pergolato in violazione delle distanze minime previste dagli articoli 873 e 907 c.c..

Il Tribunale, dopo aver chiarito che esiste una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata, anche se realizzata mediante appoggio o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica e non precaria, ha proceduto a indagare il requisito della precarietà.

In particolare, il Tribunale ha ritenuto che, ai fini della ricorrenza dell’anzidetto requisito, l’opera deve essere valutata alla luce della sua obiettiva ed intrinseca destinazione naturale.

Dunque, rientrano nella nozione giuridica di costruzione tutti quei manufatti che, anche se non necessariamente infissi nel suolo e pur semplicemente aderenti ad esso, alterino lo stato dei luoghi in modo stabile, non irrilevante né meramente occasionale, dato che la precarietà di un’opera non dipende dal materiale utilizzato, bensì dall’idoneità di essa a soddisfare esigenze stabili.

Insomma, a detta del Tribunale, la possibilità di smontaggio e la natura precaria di una costruzione non sono sinonimi, poiché la precarietà è un dato non già materiale, ma funzionale.

Quindi, temporanea e precaria è solo quella struttura che, per la sua oggettiva finalità, reca visibilmente i caratteri della durata limitata in un lasso ragionevole di tempo, a nulla rilevando la destinazione intenzionale del proprietario.

Né la stagionalità esclude che il manufatto sia destinato al soddisfacimento di esigenze permanenti nel tempo; l’opera stagionale, diversamente da quella precaria, non è, infatti, destinata a soddisfare esigenze contingenti ma ricorrenti, sia pure soltanto in determinati periodi dell’anno.

Alla luce dei principi sopra richiamati, il Tribunale di Messina ha ritenuto che il pergolato realizzato dal confinante fosse un’opera connotata dai caratteri della solidità, stabilità ed ancoraggio al suolo e che i materiali utilizzati (travi di legno) escludessero la natura precaria del bene, considerato anche che detto pergolato fungeva da sostegno alla videocamera di sorveglianza, alla grondaia e ad altri cavi.

Dunque, tale pergolato è certamente una costruzione che deve rispettare la normativa civilistica in tema di distanze e vedute.

Pertanto, il Tribunale ha condannato il convenuto alla rimozione dell’opera realizzata illegittimamente, oltre che al risarcimento dei danni in favore del confinante.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha recentemente affrontato la questione, certamente non inusuale, della ripartizione delle spese per il ripristino dei danni derivanti della terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condomino.

Il Tribunale ha ritenuto opportuno chiarire che tale terrazza è paragonabile, da un punto di vista giuridico, ad un lastrico solare.

In particolare, secondo il Tribunale, la terrazza a livello è quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile solo dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari, non essendo necessario che si trovi sulla sommità dell’intero edificio, ben potendo sovrastare anche solo una porzione di esso.

Normalmente tale terrazza consiste in un ripiano scoperto, costruito per lo più a copertura dell'edificio stesso e recintato da un parapetto, così da consentire l'affaccio.

Quindi, secondo il Tribunale, la terrazza, da un lato, rappresenta un'estensione della singola proprietà privata e, dall'altro, funge da copertura per i piani sottostanti dell'edificio e quando è di proprietà esclusiva, conserva comunque un'essenziale funzione di copertura del fabbricato.

Quindi la manutenzione della terrazza a livello soggiace alla disciplina di cui all’art. 1126 c.c., secondo il quale le spese devono essere così divise: 1/3 sono a carico del proprietario o usuario esclusivo di tale porzione di fabbricato, mentre 2/3 sono a carico dei restanti condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

A fronte della proposizione di una domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare per inadempimento del promittente alienante all'obbligo di sanare l'abuso correlato alla variazione della destinazione d'uso del bene, è necessario verificare, in base alle circostanze concrete desumibili dal quadro probatorio offerto, che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili.

Il recesso unilaterale del committente non esclude la condanna dell'appaltatore al risarcimento del danno subito dal committente stesso per l'inadempimento già verificatosi prima del recesso; in tale evenienza l'azione rivolta ad ottenere il risarcimento del danno è sottoposta alle regole generali di cui all'art. 1453 c.c., e non ricade nella disciplina speciale della garanzia per i vizi, che esige necessariamente il totale compimento dell'opera. Qualora si accerti anche la responsabilità professionale del direttore dei lavori lo stesso è condannato in solido con l'appaltatore.

Viene meno ai suoi obblighi informativi la Banca che si limita genericamente a sconsigliare l’operazione rispetto al profilo del cliente senza spiegare le caratteristiche del prodotto.

Il danno patrimoniale per spese di assistenza vita natural durante, consistente nella necessità di dovere retribuire una persona che garantisca l'assistenza personale ad un soggetto invalido, è un pregiudizio permanente che si produce «de die in diem», per la cui liquidazione occorre distinguere il danno passato, ossia già verificatosi, che presuppone che il danneggiato abbia dimostrato (anche attraverso presunzioni semplici ex art. 2727 c.c.) di aver sostenuto dette spese, dal danno futuro, ossia non ancora verificatosi al momento della decisione ma che si verrà ragionevolmente a determinare per tutta la durata della vita residua del danneggiato.

L'opponibilità al fallimento del decreto ingiuntivo non opposto decorre dalla data di emissione del provvedimento di esecutorietà di cui all'art. 647 c.p.c., atteso che con esso il giudice compie un'attività di natura giurisdizionale avente ad oggetto la verifica del contraddittorio e la regolarità della notificazione del decreto ingiuntivo, con conseguente passaggio in cosa giudicata formale e sostanziale del decreto medesimo, restando privi di rilievo disfunzioni dell'ufficio o ritardi nell'emissione del relativo provvedimento.

Costituisce reato di bancarotta fraudolenta patrimoniale post-fallimentare la condotta di colui che, dopo essere stato dichiarato fallito, avvia una nuova attività dalla quale tragga ricavi consistenti e, comunque, eccedenti i redditi necessari per il mantenimento proprio e della propria famiglia, omettendo di conferirli a favore della procedura concorsuale in corso.

In tema di responsabilità ex art. 2051 c.c., per la ricostruzione dell'incidenza causale nella determinazione del danno occorre tener conto del comportamento del danneggiato, alla luce del principio di autoresponsabilità, desumibile dall'art. 2 Cost., che richiede a ciascun consociato l'adempimento dei "doveri di solidarietà sociale" (indicati come "inderogabili"); nonché dell'art. 1227 comma 1 c.c., che impone al giudice di merito di esaminare d'ufficio l'eventuale incidenza causale del comportamento colposo del danneggiato nella produzione dell'evento dannoso.

Il trasporto di passeggero a bordo di un ciclomotore, progettato ed omologato per circolare con il solo conducente, incide di per sé sulla sicurezza della marcia e va preso, per cui, in adeguata considerazione ai fini della ricostruzione dell'eziologia del sinistro, per l'alterazione della stabilità del veicolo, della possibilità di controllo del mezzo e della capacità di arresto e di manovra. Ai fini della ricostruzione del determinismo causale del sinistro è, quindi, necessario, tenere in considerazione la condotta colposa del leso.

La vicenda trae origine dalla richiesta risarcitoria avanzata dal conduttore di un immobile, nel quale si erano verificate infiltrazioni d'acqua provenienti dalle condotte di scarico pluviali condominiali, che avevano cagionato danni sia all’appartamento, sia al mobilio presente.

In particolare, il conduttore ha dedotto che sussistesse una responsabilità del Comune, essendo l’Ente custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. dei pluviali.

Il Tribunale, accogliendo la domanda del conduttore, ha condannato il condominio a risarcire il danno patito dal conduttore

Anche la proposizione di ricorso per cassazione può essere considerata quale tacita accettazione per facta concludentia, alla stregua della domanda giudiziale volta far valere un diritto ereditario già di spettanza del de cuius. Dato che l'accettazione tacita dell'eredità può desumersi dall'esplicazione di un comportamento tale da presupporre la volontà di accettare l'eredità, essa può legittimamente reputarsi implicita nell'esercizio di azioni giudiziarie, che - in quanto intese alla rivendica o alla difesa della proprietà o ai danni per la mancata disponibilità di beni ereditari - non rientrino negli atti conservativi e di gestione dei beni ereditari consentiti dall'art. 460 cod. civ., ma superino il semplice mantenimento dello status quo esistente al momento dell'apertura della successione, e che, quindi, il chiamato non avrebbe diritto di proporre se non presupponendo di voler far propri i diritti successori.

In tema di responsabilità degli amministratori di società di capitali per il compimento di atti gestori non conservativi dopo il verificarsi di una causa di scioglimento, i criteri di liquidazione del danno previsti dall'art. 2486, comma 3, c.c. (come modificato dall'art. 378, comma 2, del D.Lgs. n. 14/2019), costituiti dalla differenza dei netti patrimoniali e dal deficit patrimoniale, riguardano la valutazione equitativa del danno ai sensi dell'art. 1226 c.c.. In assenza di elementi di fatto legati al caso concreto che portano ad individuare un diverso criterio liquidatorio si applicano anche ai giudizi in corso al momento della entrata in vigore della citata norma.

Il Tribunale di Siracusa ha avuto modo di precisare che l’amministratore giudiziario, in mancanza di delibera assembleare autorizzativa, non può agire giudizialmente per il recupero delle spese della comunione.

Diversamente da quanto accade, infatti, per l’amministratore di condominio, l’amministratore giudiziario è privo di legittimazione ad agire nei confronti di un comunista.

Tra le norme sulle comunioni del codice civile, infatti, non vi è una disposizione analoga a quella prevista in tema di condominio circa la legittimazione attiva dell’amministratore.

In tema di contratto di assicurazione, l'eventuale reticenza dell'assicurato, rilevante ai fini dell'annullamento del contratto ex art. 1892 c.c., deve aver avuto un'influenza determinante sulla formazione del consenso dell'assicuratore, sicché non può, per definizione, riguardare circostanze sopravvenute alla conclusione del contratto stesso.

In sede di accertamento dello stato passivo, ai fini della decisione circa l'opponibilità al fallimento di un credito documentato con scrittura privata non di data certa, il giudice di merito, quando voglia darsi la prova del momento in cui il negozio è stato concluso e sia dedotto un fatto diverso da quelli tipizzati nell'art. 2704 c.c., ha il compito di valutarne, caso per caso, la sussistenza e l'idoneità a stabilire la certezza della data del documento, con il limite del carattere obiettivo del fatto, che non deve essere riconducibile al soggetto che lo invoca e deve essere, altresì, sottratto alla sua disponibilità. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la decisione del giudice di merito, che aveva ritenuto non consentito dimostrare la data certa dei contratti di appalto invocati dall'opponente, mediante l'atto costitutivo dell'associazione temporanea di imprese, formato con atto avente data certa; l'estratto conto dei finanziamenti; il verbale di assemblea straordinaria dell'insolvente ed altra analoga documentazione antecedente alla dichiarazione di fallimento).

Nel caso di danno arrecato dall'allievo a sé stesso, la responsabilità dell'istituto scolastico e dell'insegnante ricade nell'ambito della responsabilità contrattuale. Ciò comporta che l'istituto ha l'obbligo di vigilare sulla sicurezza dell'allievo durante la prestazione scolastica. Inoltre, per ottenere il risarcimento, il danneggiato deve dimostrare il nesso causale tra il comportamento inadempiente dell'istituto e il danno subito, applicando il regime probatorio dell'art. 1218 c.c.

La recente pronuncia della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione, di cui si riportano i passaggi di maggior rilievo, permette di compiere una panoramica completa sull’istituto delle donazioni/liberalità e di individuare i casi e le fattispecie in cui si dovrà procedere al pagamento delle imposte, al fine di evitare successive sanzioni.

Con l'introduzione dell'art. 56-bis del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, da parte dell’art. 69, comma 1, lett. p), della legge 21 novembre 2000, n. 342, il legislatore ha previsto una disciplina per le «liberalità diverse dalle donazioni», ampio genus nel quale rientrano, e rilevano ai fini impositivi considerati dalla norma, liberalità che neppure si traducono in contratti scritti, trattandosi di meri comportamenti materiali, oppure che risultano da documenti scritti per i quali non è imposta la formalità della registrazione, per cui anche la donazione per così dire "informale" non sembra estranea, come pure è stato sostenuto in dottrina, al meccanismo di emersione oggetto di causa, atteso che l'inosservanza della forma pubblica richiesta dall'art. 782 cod. civ. e la relativa sanzione della nullità, se rilevano sul piano civilistico, a tutela del donante, nessuna conseguenza producono sul piano tributario, in ragione del principio generale affermato dall'art. 53 Cost.

[…]

Le liberalità diverse dalle donazioni (e da quelle risultanti da atti di donazione effettuati all'estero a favore di residenti), ossia tutti quegli atti di disposizione mediante i quali viene realizzato un arricchimento (del donatario) correlato ad un impoverimento (del donante) senza l'adozione della forma solenne del contratto di donazione tipizzato dall'art. 769 cod. civ., e che costituiscono manifestazione di capacità contributiva, sono accertate e sottoposte ad imposta sulle donazioni in presenza di una dichiarazione circa la loro esistenza, resa dall'interessato nell'ambito di procedimenti diretti all'accertamento di tributi, essendo irrilevante a tali fini la formale stipulazione di un atto e viceversa rilevante il fatto economico provocato dal trasferimento da un patrimonio ad un altro.

[…]

In tema di imposta sulle donazioni, l'art. 56-bis, comma 1, del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, va interpretato nel senso che le liberalità diverse dalle donazioni, ossia tutti quegli atti di disposizione mediante i quali viene realizzato un arricchimento (del donatario) correlato ad un impoverimento (del donante) senza l'adozione della forma solenne del contratto di donazione tipizzato dall'art. 769 cod. civ., e che costituiscono manifestazione di capacità contributiva, sono accertate e sottoposte ad imposta (con l’aliquota dell’8%) – pur essendo esenti dall’obbligo della registrazione - in presenza di una dichiarazione circa la loro esistenza, resa dall'interessato nell'ambito di procedimenti diretti all'accertamento di tributi, se sono di valore superiore alle franchigie oggi esistenti (€1.000.000 per coniuge e parenti in linea retta, € 100.000 per fratelli e sorelle, € 1.500.000 per persone portatrici di handicap);

In tema di imposta sulle donazioni, la dichiarazione prevista dall'art. 56-bis, comma 1, lett. a), del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346, al fine dell'accertamento e della sottoposizione all'imposta delle liberalità diverse dalle donazioni (nella specie, di una donazione informale avente ad oggetto il trasferimento, mediante bonifico bancario dal conto corrente del donante al conto corrente del donatario, di attività finanziarie detenute all'estero), può provenire, oltre che dal donatario, anche dal donante e può essere rappresentata anche dall'istanza volta ad avvalersi della procedura di collaborazione volontaria ed il rientro dei capitali detenuti all'estero, quando la donazione abbia avuto ad oggetto le attività finanziarie e patrimoniali costituite o detenute fuori dal territorio dello Stato, spontaneamente emerse per volontà dell'autore della violazione degli obblighi di dichiarazione di cui all'art. 4, comma 1, del d.l. 28 giugno 1990, n. 167, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 1990, n. 227.

Al fine di eliminare le barriere architettoniche, l'installazione di un ascensore da parte di un condomino in area comunale rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c. senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma 2, l. n. 13/1989, non trovando detta disposizione applicazione in àmbito condominiale.

La Cassazione ha recentemente risolto il conflitto interpretativo, di cui davamo conto nel numero 2 della nostra Newsletter.

Prima di entrare nel merito della decisione, riassumiamo brevemente i fatti.

La vicenda

La questione trae origine da un provvedimento assunto dal Tribunale di Monza nell’ambito di una procedura concorsuale.

In particolare, il Giudice Delegato aveva autorizzato il Curatore fallimentare a subentrare nel contratto preliminare, stipulato dalla società cooperativa in bonis, che prevedeva l’assegnazione in proprietà a un socio di porzioni di immobili, costituenti abitazione principale del socio stesso.

Dopo il subentro del Curatore fallimentare e visto che il prezzo della vendita era già stato pagato, il Giudice aveva disposto la cancellazione dei gravami insistenti sul bene da trasferire, tra cui l'ipoteca iscritta a favore di una Banca.

La Società cessionaria del credito della Banca ha reclamato il provvedimento del Giudice delegato, ma il Tribunale di Monza ha rigettato il reclamo, ritenendo che il trasferimento, seppur eseguito in forme privatistiche, rimane comunque una vendita fallimentare. Diversamente, secondo il Tribunale, non verrebbe adeguatamente tutelato l’interesse dell’acquirente a comprare un immobile, destinato a costituire abitazione principale, libero da pesi tra cui l’ipoteca in questione.

L’impugnazione in Cassazione e il rinvio alle Sezioni Unite

La Società aveva quindi impugnato il provvedimento avanti alla Corte di Cassazione, la quale ha rilevato la sussistenza di un conflitto interpretativo in seno alla Corte stessa e nella giurisprudenza di merito.

Con l’ordinanza interlocutoria n. 16166/2023 la Sezione Prima della Cassazione aveva rimesso gli atti alle Sezioni Unite, rilevando l’importanza della seguente questione: se l’art. 108, comma 2, L. fall., che riguarda la cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli, è applicabile anche alla vendita attuata in forma contrattuale in adempimento di un preliminare, in cui il Curatore è subentrato ex lege in applicazione del disposto dell’art. 72, comma 8, L. fall..

La decisione

Le Sezioni Unite, chiamate a risolvere il conflitto, hanno ritenuto che la vendita stipulata dal Curatore fallimentare, subentrato nel contratto preliminare, resta una vendita negoziale. Il Curatore, infatti, nella stipula dell’atto definitivo si sostituisce al fallito e non rappresenta la massa dei creditori.

La Cassazione inizia con il rilevare che la questione controversa è la seguente: se può o meno considerarsi una vendita concorsuale, ai fini dell’art. 108 L. fall., la cessione della proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale del promissario acquirente, che si realizza a seguito del subentro ex lege del Curatore fallimentare nel preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., fattispecie paragonabile a quella del caso in esame della Corte.

La questione è di non poco conto, visto che l’art. 108 L. fall. prevede che, all’esito della vendita concorsuale, il Giudice delegato ordini la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché dei pignoramenti, dei sequestri e di ogni altro vincolo, comprese le ipoteche.

L’acquirente così acquista l’immobile purgato, ossia privo dei gravami.

Dopo una disanima delle diverse tesi contrapposte, la Suprema Corte arriva ad affermare che è da escludere che l’effetto purgativo previsto dalla Legge fallimentare possa essere applicato nei casi in cui il Curatore agisca quale semplice sostituto del fallito, nell’adempimento di obblighi contrattuali assunti dal fallito stesso con un preliminare di compravendita.

Insomma, il subentro, anche ex lege, del Curatore fallimentare nel preliminare di compravendita non può essere accostato alla vendita forzata, perché nel primo caso si rimane nell’ambito delle obbligazioni negoziali.

La vendita, quindi, effettuata dal Curatore in adempimento del preliminare stipulato dal fallito non possiede natura coattiva, né funzione liquidatoria dell'attivo, neppure quando il preliminare abbia riguardato la casa di abitazione del promissario acquirente e sia stato trascritto prima del fallimento.

Per ritenere che si è davanti ad una vendita c.d. fallimentare non è sufficiente che ci sia l’obbligazione del Curatore fallimentare di stipulare un atto di vendita in conseguenza al subentro nel preliminare (volontario o ex lege).

Pertanto, non ogni vendita che avviene nell’ambito di un fallimento è una vendita forzata, a cui conseguono gli effetti purgativi previsti dall’art. 108 L. fall, che traggono origine proprio dalla funzione liquidatoria della vendita espropriativa.

L’assunto delle Sezioni Unite, quindi, è in totale difformità con la decisione assunta dal Tribunale di Monza.

Quanto, invece, alla normativa introdotta dal Codice della Crisi di impresa e dell’insolvenza, la Cassazione rileva che l’art. 173 CCII ha introdotto delle novità significative rispetto alla previgente Legge fallimentare, prevedendo espressamente che, in caso di subentro del Curatore in un preliminare di compravendita trascritto avente ad oggetto l’abitazione principale dell’acquirente (o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa del promissario acquirente), il Giudice delegato può ordinare la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli.

La Corte ricorda, però, che tale disposizione normativa non è applicabile al caso in esame (la normativa è successiva) e, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale di Monza, non può essere portata come dato rafforzativo della tesi contraria a quella delle Sezioni Unite.

L’art. 173 CCII, infatti, non è in linea di continuità con la Legge fallimentare e, comunque, anche nel caso della nuova disciplina, l’effetto purgativo non è ricollegato al subentro del Curatore nel preliminare e alla conseguente vendita.

Piuttosto, l’effetto purgativo è collegato all’onere del promissario acquirente di conformarsi a un preciso schema procedimentale e al fatto che il preliminare sia trascritto e che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale.

Insomma, nemmeno nella nuova disciplina dettata dal CCII ogni vendita effettuata nell’ambito concorsuale è una vendita forzata.

In conclusione, le Sezioni Unite hanno avuto modo di ricordare che la normativa in esame e in particolare l’art. 72 L. fall. ultimo comma mira a tutelare l’acquirente dall’eventuale fallimento del promissario venditore e non rispetto a posizioni di terzi, titolari di diritti di prelazione anteriori.

Insomma, la legge fallimentare non considera la tutela del promissario acquirente rispetto al creditore ipotecario; la questione degli effetti dell’iscrizione ipotecaria e della trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis c.c. è materia civilistica e nulla rileva il fatto che il fallito si fosse assunto l’obbligo di assicurare la liberazione del bene dalle ipoteche.

La Suprema Corte ha cassato con rinvio al Tribunale di Monza, prescrivendo che il Giudice si attenga al principio di diritto esposto.