La vendita stipulata dal Curatore fallimentare, subentrato anche ex lege nel contratto preliminare, è una vendita negoziale e quindi il Giudice delegato non può ordinare la cancellazione delle ipoteche gravanti l’immobile oggetto del trasferimento

La Cassazione ha recentemente risolto il conflitto interpretativo, di cui davamo conto nel numero 2 della nostra Newsletter.

Prima di entrare nel merito della decisione, riassumiamo brevemente i fatti.

La vicenda

La questione trae origine da un provvedimento assunto dal Tribunale di Monza nell’ambito di una procedura concorsuale.

In particolare, il Giudice Delegato aveva autorizzato il Curatore fallimentare a subentrare nel contratto preliminare, stipulato dalla società cooperativa in bonis, che prevedeva l’assegnazione in proprietà a un socio di porzioni di immobili, costituenti abitazione principale del socio stesso.

Dopo il subentro del Curatore fallimentare e visto che il prezzo della vendita era già stato pagato, il Giudice aveva disposto la cancellazione dei gravami insistenti sul bene da trasferire, tra cui l'ipoteca iscritta a favore di una Banca.

La Società cessionaria del credito della Banca ha reclamato il provvedimento del Giudice delegato, ma il Tribunale di Monza ha rigettato il reclamo, ritenendo che il trasferimento, seppur eseguito in forme privatistiche, rimane comunque una vendita fallimentare. Diversamente, secondo il Tribunale, non verrebbe adeguatamente tutelato l’interesse dell’acquirente a comprare un immobile, destinato a costituire abitazione principale, libero da pesi tra cui l’ipoteca in questione.

L’impugnazione in Cassazione e il rinvio alle Sezioni Unite

La Società aveva quindi impugnato il provvedimento avanti alla Corte di Cassazione, la quale ha rilevato la sussistenza di un conflitto interpretativo in seno alla Corte stessa e nella giurisprudenza di merito.

Con l’ordinanza interlocutoria n. 16166/2023 la Sezione Prima della Cassazione aveva rimesso gli atti alle Sezioni Unite, rilevando l’importanza della seguente questione: se l’art. 108, comma 2, L. fall., che riguarda la cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli, è applicabile anche alla vendita attuata in forma contrattuale in adempimento di un preliminare, in cui il Curatore è subentrato ex lege in applicazione del disposto dell’art. 72, comma 8, L. fall..

La decisione

Le Sezioni Unite, chiamate a risolvere il conflitto, hanno ritenuto che la vendita stipulata dal Curatore fallimentare, subentrato nel contratto preliminare, resta una vendita negoziale. Il Curatore, infatti, nella stipula dell’atto definitivo si sostituisce al fallito e non rappresenta la massa dei creditori.

La Cassazione inizia con il rilevare che la questione controversa è la seguente: se può o meno considerarsi una vendita concorsuale, ai fini dell’art. 108 L. fall., la cessione della proprietà di un immobile da adibire ad abitazione principale del promissario acquirente, che si realizza a seguito del subentro ex lege del Curatore fallimentare nel preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., fattispecie paragonabile a quella del caso in esame della Corte.

La questione è di non poco conto, visto che l’art. 108 L. fall. prevede che, all’esito della vendita concorsuale, il Giudice delegato ordini la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché dei pignoramenti, dei sequestri e di ogni altro vincolo, comprese le ipoteche.

L’acquirente così acquista l’immobile purgato, ossia privo dei gravami.

Dopo una disanima delle diverse tesi contrapposte, la Suprema Corte arriva ad affermare che è da escludere che l’effetto purgativo previsto dalla Legge fallimentare possa essere applicato nei casi in cui il Curatore agisca quale semplice sostituto del fallito, nell’adempimento di obblighi contrattuali assunti dal fallito stesso con un preliminare di compravendita.

Insomma, il subentro, anche ex lege, del Curatore fallimentare nel preliminare di compravendita non può essere accostato alla vendita forzata, perché nel primo caso si rimane nell’ambito delle obbligazioni negoziali.

La vendita, quindi, effettuata dal Curatore in adempimento del preliminare stipulato dal fallito non possiede natura coattiva, né funzione liquidatoria dell'attivo, neppure quando il preliminare abbia riguardato la casa di abitazione del promissario acquirente e sia stato trascritto prima del fallimento.

Per ritenere che si è davanti ad una vendita c.d. fallimentare non è sufficiente che ci sia l’obbligazione del Curatore fallimentare di stipulare un atto di vendita in conseguenza al subentro nel preliminare (volontario o ex lege).

Pertanto, non ogni vendita che avviene nell’ambito di un fallimento è una vendita forzata, a cui conseguono gli effetti purgativi previsti dall’art. 108 L. fall, che traggono origine proprio dalla funzione liquidatoria della vendita espropriativa.

L’assunto delle Sezioni Unite, quindi, è in totale difformità con la decisione assunta dal Tribunale di Monza.

Quanto, invece, alla normativa introdotta dal Codice della Crisi di impresa e dell’insolvenza, la Cassazione rileva che l’art. 173 CCII ha introdotto delle novità significative rispetto alla previgente Legge fallimentare, prevedendo espressamente che, in caso di subentro del Curatore in un preliminare di compravendita trascritto avente ad oggetto l’abitazione principale dell’acquirente (o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa del promissario acquirente), il Giudice delegato può ordinare la cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli.

La Corte ricorda, però, che tale disposizione normativa non è applicabile al caso in esame (la normativa è successiva) e, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale di Monza, non può essere portata come dato rafforzativo della tesi contraria a quella delle Sezioni Unite.

L’art. 173 CCII, infatti, non è in linea di continuità con la Legge fallimentare e, comunque, anche nel caso della nuova disciplina, l’effetto purgativo non è ricollegato al subentro del Curatore nel preliminare e alla conseguente vendita.

Piuttosto, l’effetto purgativo è collegato all’onere del promissario acquirente di conformarsi a un preciso schema procedimentale e al fatto che il preliminare sia trascritto e che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data dell'apertura della liquidazione giudiziale.

Insomma, nemmeno nella nuova disciplina dettata dal CCII ogni vendita effettuata nell’ambito concorsuale è una vendita forzata.

In conclusione, le Sezioni Unite hanno avuto modo di ricordare che la normativa in esame e in particolare l’art. 72 L. fall. ultimo comma mira a tutelare l’acquirente dall’eventuale fallimento del promissario venditore e non rispetto a posizioni di terzi, titolari di diritti di prelazione anteriori.

Insomma, la legge fallimentare non considera la tutela del promissario acquirente rispetto al creditore ipotecario; la questione degli effetti dell’iscrizione ipotecaria e della trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis c.c. è materia civilistica e nulla rileva il fatto che il fallito si fosse assunto l’obbligo di assicurare la liberazione del bene dalle ipoteche.

La Suprema Corte ha cassato con rinvio al Tribunale di Monza, prescrivendo che il Giudice si attenga al principio di diritto esposto.