Sentenze · 2024 · Immobiliare

La Cassazione ha avuto recentemente modo di soffermarsi sulle diverse tipologie di accordi preliminari e provvisori che le parti possono stipulare nel corso delle trattive in vista della stipulazione di un contratto che, definitivamente, regoli i rapporti tra le parti in ordine ad un determinato affare (vendita, permuta, locazione)

Le Parti, infatti, in detto momento possono decidere - nell'ambito della libertà negoziale loro riconosciuta dall'ordinamento ed eventualmente a suggello delle trattative stesse - di vincolarsi sia con negozi unilaterali, sia con preliminari o provvisori, per le più varie ragioni.

Le Parti possono scegliere liberamente, in tale ambito, proprio per il perseguimento dei loro interessi, tra diverse tipologie di istituti: ad esempio per restare ai negozi bilaterali, con il contratto preliminare possono obbligarsi (l'una o l'altra, o entrambe) alla stipula del contratto definitivo, entro un certo termine; con il patto di opzione, invece, possono riconoscere ad una parte il potere di concludere o meno il contratto, mediante una manifestazione di volontà; con il patto di prelazione, infine, possono attribuire ad una parte il diritto di essere preferita ad altri nella conclusione del contratto, a determinate condizioni, a seguito dell'interpello eseguito dal promittente.

Com'è ovvio, da detti accordi - in quanto strumentali e con efficacia più o meno limitata nel tempo, poiché collegati al definitivo regolamento degli interessi delle parti - discendono per le parti diritti ed obblighi, variamente diversificati, in relazione tipologie scelte.

Quindi, se il contratto preliminare determina l'insorgenza dell'obbligo - di una parte (se unilaterale) o di entrambe (se bilaterale) - di concludere il contratto definitivo e il correlativo diritto di pretendere che la parte obbligata presti il necessario consenso a tal fine, il patto di opzione attribuisce invece all'opzionario il diritto potestativo di concludere il contratto cui detto patto accede, mediante il connesso esercizio, cui corrisponde la posizione di soggezione dell'altra parte (concedente): la dichiarazione di volontà con cui l'opzionario esercita il diritto determina la conclusione del contratto.

A differenza del contratto preliminare unilaterale, che comporta l'immediata e definitiva assunzione dell'obbligazione di prestare il consenso per il contratto definitivo, il patto di prelazione relativo alla vendita di un bene genera, a carico del promittente, un'immediata obbligazione negativa di non vendere il bene ad altri, prima che il promissario-prelazionario dichiari di non voler esercitare il suo diritto di prelazione o lasci decorrere il termine al tal fine concessogli.

Al contempo, il patto di prelazione genera anche un'obbligazione positiva avente ad oggetto la denuncia da parte del promittente al promissario-prelazionario della sua proposta a vendere, nel caso si decida in tal senso.

Questa obbligazione, nel caso di vendita ad un terzo del bene predetto, sorge e si estrinseca in un inadempimento del promittente.

Il promissario-prelazionario non può chiederne l'adempimento in forma specifica, per incoercibilità di essa a seguito della vendita al terzo, ma soltanto il risarcimento del danno. Ciò, poiché che un patto di prelazione non è un contratto preliminare, il cui inadempimento sia coercibile ex art. 2932 c.c..

Allo stesso modo il caso di promessa di vendita ad un terzo del medesimo bene è ugualmente incoercibile, ai sensi dell'art. 2932 c.c., non configurando un preliminare.

La Suprema Corte è stata investita di un interessante caso riguardante un atto, nello specifico il diniego di rinnovo della locazione, posto in essere dal proprietario-locatore di un immobile pignorato, che poi ha pure resistito nel giudizio incardinato dal conduttore avverso tale diniego.

Nei primi due gradi di giudizio, per quanto qui interessa, è stata accertata la cessazione del contratto di locazione, con conseguente emissione dell’ordinanza di rilascio.

Il conduttore ha dunque proposto ricorso per Cassazione.

La Suprema Corte, dopo una disamina delle norme che regolano la procedura esecutiva, ha precisato che, dopo il pignoramento, pur permanendo l'identità del soggetto proprietario-locatore e debitore, muta il titolo del possesso da parte del medesimo, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza del potere di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso solo in qualità di organo ausiliario del giudice dell'esecuzione.

Il debitore è destinato ad essere custode del bene pignorato non per tutto il corso della procedura esecutiva, ma nella fase iniziale; quando si passa a quella liquidativa, la custodia dei beni pignorati è attribuita dal giudice ad un istituto autorizzato, oppure, nel caso di delega delle operazioni di vendita, al professionista delegato.

E, dunque, il proprietario-locatore di un immobile pignorato, che ne sia stato nominato custode, è legittimato a promuovere le azioni scaturenti dal contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile stesso solo nella sua qualità di custode e non in quella di proprietario-locatore.

Di contro, qualora il proprietario-locatore non sia nominato o non sia più il custode, gli atti da questi posti in essere sono inefficaci sia nei confronti dei creditori sia nei confronti del terzo conduttore, non essendo ipotizzabile una inefficacia relativa degli atti di gestione, tale che una disdetta o un recesso possano dirsi inopponibili nei confronti dei creditori del proprietario-locatore ed opponibili invece nei confronti del conduttore.

Tali atti, quindi, ove impropriamente comunicati al conduttore dal locatore-esecutato, non in qualità di custode o, bensì in tale qualità, ma in mancanza della autorizzazione del giudice dell'esecuzione, vanno considerati inefficaci anche nei confronti del conduttore, perché svolti da un soggetto che non era legittimato a esercitare i relativi poteri.

La Corte ricorda che è principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità quello secondo cui, in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della facoltà di disdetta del contratto locativo da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, salvo che non si tratti di rinnovazione alla prima scadenza di locazione ad uso diverso, nel qual caso la rinnovazione discende ex lege e non necessita pertanto di autorizzazione.

Medesime considerazioni valgono anche per il diniego di rinnovo alla prima scadenza (il caso di specie), anch'essa scelta gestoria di natura negoziale, che si differenzia dalla disdetta solo per l'esigenza che sia correlata all'esistenza di gravi motivi.

Tale diniego costituisce un negozio unilaterale recettizio a contenuto patrimoniale espressione di una facoltà attribuita al locatore in presenza dei motivi tassativamente indicati dall'art. 29 L. n. 392/ 1978.

Come per la disdetta, la scelta se comunicare o meno il diniego per gravi motivi ha rilevanti effetti per la procedura e non può che essere riservata agli organi della stessa.

Oltre a tali considerazioni, la Suprema Corte ha dovuto affrontare anche la questione dell’inopponibilità del contratto di locazione alla procedura esecutiva.

Il contratto di locazione, infatti, era stato registrato dal proprietario-locatore nel corso della procedura esecutiva, registrazione che, secondo la Cassazione, costituisce essa stessa atto gestorio di grande rilevanza che il locatore-debitore esecutore non aveva il potere di compiere, se non nella qualità di custode e previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione.

In ogni caso, la registrazione del contratto eseguita a seguito dell’apertura della procedura, rendeva inopponibile il contratto di locazione alla procedura stessa.

Le considerazioni espresse nella motivazione dalla Corte hanno condotto alla cassazione della sentenza impugnata nella parte in cui ha confermato la sentenza di primo grado che aveva dichiarato cessato il contratto di locazione e confermato l'ordinanza di rilascio, con rinvio della causa al giudice il quale dovrà attenersi al seguente principio di diritto: “In pendenza di procedura esecutiva sul bene oggetto di un contratto di locazione, gli atti del proprietario-locatore (debitore esecutato), se non sono realizzati dallo stesso in qualità di custode ovvero previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, sono privi di effetti, sia nei confronti della procedura che verso il conduttore, anche se la procedura esecutiva si estingue, per motivi diversi dalla vendita forzata del bene, anteriormente alla prima scadenza del rapporto.”.

Il Tribunale di Torino ha recentemente statuito che la sostituzione del citofono condominiale non rientra tra le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c., ma trattasi di manutenzione straordinaria.

Sul punto si era già espressa la Corte di Appello di Genova con una sentenza, richiamata anche dal Tribunale di Torino, con la quale era stato ritenuto che la previsione del videocitofono non comporta un'innovazione, poiché si tratta evidentemente di un adeguamento tecnologico di un impianto realizzato in epoca diversa e con minori caratteristiche tecniche. Il concetto di innovazione impone una trasformazione, un'introduzione di un qualcosa di completamente estraneo a quello che ha caratterizzato il bene o l'impianto comune e poco si addice a scelte che invece attengono all'evoluzione dei meccanismi per effetto del progredire della tecnologia.

La Suprema Corte ha avuto recentemente modo di tornare sulla questione dell’effetto traslativo della proprietà di un bene immobile derivante dalla sentenza pronunciata ai sensi dell’art. 2932 c.c..

La Corte di Cassazione ha ricordato che, come statuito dalle Sezioni Unite, l’effetto traslativo in tal caso si produce solo dal momento del passaggio in giudicato della sentenza, con la contemporanea acquisizione dell'immobile al patrimonio del promissario acquirente destinatario della pronuncia.

Prima di tale momento il promittente venditore rimane proprietario e possessore del bene immobile.

La Corte conferma quindi il precedente orientamento di cui alla sentenza n. 252/1999, nella quale la Cassazione aveva espresso il seguente principio di diritto: “la domanda di reintegra nel possesso di un bene è proponibile anche nei confronti del promissario acquirente di questo che abbia ottenuto la sentenza di cui all'art. 2932 cod. civ., purché passata in giudicato. Invero tale sentenza essendo costitutiva ed avendo efficacia "ex nunc", solo con il passaggio in giudicato produce gli effetti del contratto preliminare e trasferisce la proprietà del bene, sicché sino a tale data il promittente venditore è proprietario e possessore.”.

In materia di contratti di appalto, la Corte ha ritenuto che l'onere della prova dell'effettiva esecuzione dei lavori pattuiti ricade sull'appaltatore, il quale deve dimostrare con chiarezza quali opere sono state svolte conformemente agli accordi contrattuali fino all'eventuale interruzione.

La risoluzione del contratto per inadempimento può essere dichiarata solo qualora l'inadempimento sia di non scarsa rilevanza, tenendo conto sia del profilo soggettivo legato all'interesse della parte non inadempiente, sia del profilo oggettivo relativo alla qualità e alla quantità delle opere eseguite.

In assenza, quindi, di una prova puntuale dei lavori eseguiti e dei relativi vizi, non è possibile accogliere la domanda di risoluzione contrattuale, né quella di risarcimento per inadempimento.

Inoltre, è essenziale che l'appaltatore produca documentazione dettagliata e precisa, quale computi metrici e contabilità dei lavori, idonea a distinguere le opere da lui eseguite da quelle eventualmente completate da altri.

La Suprema Corte ha recentemente avuto modo di precisare che il regolamento contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle singole unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.

La compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive deve però risultare da espressioni che rilevino, senza ombra di dubbio, il chiaro intento di tali divieti e limiti, senza che vi possano essere incertezze.

Quindi, non vi possono essere interpretazioni di carattere estintivo nell’individuazione della clausola del regolamento condominiale contrattuale che impone divieti o limiti al godimento delle singole unità immobiliari.

Secondo la Cassazione, in tema di contratto di appalto, l'appaltatore che chieda il pagamento del proprio compenso ha l'onere di dimostrare la congruità della somma pretesa, con riferimento alla natura, all'entità e alla consistenza delle opere realizzate.

Non costituiscono, però, prove idonee dell'ammontare del credito le fatture emesse dall’appaltatore, poiché tali documenti fiscali provengono proprio dalla parte, né la contabilità redatta dal direttore dei lavori o dallo stesso appaltatore, a meno che non risulti che essa sia stata portata a conoscenza del committente e che questi l'abbia accettata senza riserve.

In caso di vendita di un immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l'ordinaria diligenza, anche quando siano relativi a parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, per esempio, il tetto, i solai o le fondamenta.

La Corte di Appello partenopea ha reso recentemente una interessante decisione in merito ai termini per la convocazione dell'assemblea condominiale.

In particolare, la Corte ha precisato che l'avviso di convocazione dell'assemblea è un atto unilaterale recettizio avente natura privata svincolato dalla applicazione del regime giuridico delle notificazioni degli atti giudiziari.

E dunque la convocazione deve essere non solo trasmessa, ma pure ricevuta dal condomino nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea in prima convocazione, oppure nel termine indicato nel regolamento di condominio.

Il ritardo nella ricezione dell'avviso inficia la delibera assembleare, come previsto dall'art. 66 delle disp. att. c.c.. In sostanza, a tale termine, diversamente da quanto invece ritenuto dal Tribunale di Napoli Nord, non è applicabile il principio della scissione degli effetti della notifica per il notificante e il destinatario, principio applicabile agli atti processuali, ma non a quelli sostanziali.

La Suprema Corte ha ritenuto che non si configuri abuso di diritto per la violazione del principio di buona fede da parte del locatore che chiede tutto in una volta, dopo oltre 4 anni di inerzia, il pagamento dei canoni di locazione arretrati.

La vicenda trae originale dalla sentenza resa dal Tribunale di Trento nell’anno 2021, che, accertato il mancato pagamento da febbraio 2015 al marzo 2020 dei canoni di locazione, aveva condannato il conduttore a pagare oltre 125.000 euro, pari al complessivo debito maturato.

La Corte di appello aveva confermato la decisione di primo grado.

Il conduttore ha quindi impugnato la sentenza in Cassazione, asserendo che il locatore, chiedendo il pagamento di 52 canoni senza aver prima chiesto alcunché, avrebbe violato i canoni di correttezza e buona fede, incorrendo in un abuso del diritto.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso del conduttore, ritenendo che, affinché vi sia abuso del diritto, l’inerzia del titolare deve essere tale da ingenerare nell’altro contraente il ragionevole ed apprezzabile affidamento nella remissione del debito per fatti concludenti.

Tale circostanza non era ravvisabile nel caso sottoposto al giudizio della Corte, dato che l’esistenza, fino a febbraio 2021, di un pignoramento immobiliare, che limitava la legittimazione ad agire del locatore, non poteva sicuramente ingenerare nel conduttore alcun affidamento circa l’eventuale remissione del debitore per i canoni di locazione non pagati.

Dunque, a parere della Cassazione il solo ritardo nell’esercizio del diritto da parte del locatore, per quanto imputabile allo stesso e benché tale da far ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato, non costituisce motivo per negare la tutela giudiziaria; ciò, salvo che detto ritardo sia la conseguenza fattuale di una inequivoca rinuncia tacita o di una modifica della disciplina contrattuale.

Il Tribunale di Bari ha avuto modo di precisare che le norme del regolamento condominiale non possono in menomare i diritti di ciascun condomino e in nessun caso derogare alle disposizioni del codice civile relative al condominio.

Tra le norme inderogabili non rientra l’articolo 66 delle disp. att. c.c. nella parte in cui prevede il termine entro il quale la convocazione d’assemblea deve essere comunicata ai condomini.

Il mancato rispetto del termine di ricezione dell’avviso costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare.

È, infatti, principio consolidato nella giurisprudenza che ogni condomino, avendo il diritto di intervenire all'assemblea, deve essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione sia inviato e anche ricevuto nel termine stabilito dalla legge o dal regolamento condominiale.

E dunque, il regolamento condominiale può prevedere un termine di convocazione superiore a quello di cui all’art. 66 delle disp. att. c.c. (5 giorni), ma non un termine inferiore a quello di legge.

La Corte costituzione ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 9, comma 1, D.Lgs 23/2011 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale), nel testo applicabile ratione temporis, nella parte in cui non prevede che non siano soggetti all'imposta municipale propria (IMU), per il periodo dell'anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria in relazione ai reati di violazione di domicilio (art. 614, comma 2 c.p.), invasione di terreni o edifici (art. 633 c.p.) ovvero per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.

È innegabile, secondo la Corte, che nelle ipotesi in cui un immobile sia stato occupato in esplicito contrasto con la volontà del proprietario, il quale si sia anche occupato di denunciare tempestivamente l'accaduto in sede penale, difetti, in relazione all'immobile occupato abusivamente, la capacità contributiva in capo a chi abbia subito impotente la suddetta occupazione.

Diversamente, si finirebbe per tassare una ricchezza inesistente laddove, invece, ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza.

La Corte di Appello partenopea ha recentemente avuto modo di chiarire che, in materia condominiale, la procedura di mediazione non è obbligatoria per i procedimenti che hanno rito camerale e rientrano nella volontaria giurisdizione, come quello di revoca giudiziale dell’amministratore.

In tal caso, infatti, la pronuncia del giudice non ha natura decisoria, né attitudine ad acquisire autorità di cosa giudicata sostanziale.

Secondo la Corte di Appello di Napoli il procedimento di revoca dell’amministratore non ha un carattere contenzioso.

Piuttosto, il decreto del tribunale che dispone la revoca è un provvedimento di volontaria giurisdizione che, benché incida sul rapporto di mandato tra condomini e amministratore, non ha carattere decisorio e non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui incide.

Il Tribunale di Messina ha recentemente avuto modo di pronunciarsi sul tema della definizione di costruzione ai fini civilistici e sulla conseguente applicazione della normativa circa le distanze.

Il Giudice messinese è stato adito dal confinante che ha lamentato la realizzazione, da parte del convenuto, di un pergolato in violazione delle distanze minime previste dagli articoli 873 e 907 c.c..

Il Tribunale, dopo aver chiarito che esiste una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata, anche se realizzata mediante appoggio o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica e non precaria, ha proceduto a indagare il requisito della precarietà.

In particolare, il Tribunale ha ritenuto che, ai fini della ricorrenza dell’anzidetto requisito, l’opera deve essere valutata alla luce della sua obiettiva ed intrinseca destinazione naturale.

Dunque, rientrano nella nozione giuridica di costruzione tutti quei manufatti che, anche se non necessariamente infissi nel suolo e pur semplicemente aderenti ad esso, alterino lo stato dei luoghi in modo stabile, non irrilevante né meramente occasionale, dato che la precarietà di un’opera non dipende dal materiale utilizzato, bensì dall’idoneità di essa a soddisfare esigenze stabili.

Insomma, a detta del Tribunale, la possibilità di smontaggio e la natura precaria di una costruzione non sono sinonimi, poiché la precarietà è un dato non già materiale, ma funzionale.

Quindi, temporanea e precaria è solo quella struttura che, per la sua oggettiva finalità, reca visibilmente i caratteri della durata limitata in un lasso ragionevole di tempo, a nulla rilevando la destinazione intenzionale del proprietario.

Né la stagionalità esclude che il manufatto sia destinato al soddisfacimento di esigenze permanenti nel tempo; l’opera stagionale, diversamente da quella precaria, non è, infatti, destinata a soddisfare esigenze contingenti ma ricorrenti, sia pure soltanto in determinati periodi dell’anno.

Alla luce dei principi sopra richiamati, il Tribunale di Messina ha ritenuto che il pergolato realizzato dal confinante fosse un’opera connotata dai caratteri della solidità, stabilità ed ancoraggio al suolo e che i materiali utilizzati (travi di legno) escludessero la natura precaria del bene, considerato anche che detto pergolato fungeva da sostegno alla videocamera di sorveglianza, alla grondaia e ad altri cavi.

Dunque, tale pergolato è certamente una costruzione che deve rispettare la normativa civilistica in tema di distanze e vedute.

Pertanto, il Tribunale ha condannato il convenuto alla rimozione dell’opera realizzata illegittimamente, oltre che al risarcimento dei danni in favore del confinante.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha recentemente affrontato la questione, certamente non inusuale, della ripartizione delle spese per il ripristino dei danni derivanti della terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condomino.

Il Tribunale ha ritenuto opportuno chiarire che tale terrazza è paragonabile, da un punto di vista giuridico, ad un lastrico solare.

In particolare, secondo il Tribunale, la terrazza a livello è quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile solo dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari, non essendo necessario che si trovi sulla sommità dell’intero edificio, ben potendo sovrastare anche solo una porzione di esso.

Normalmente tale terrazza consiste in un ripiano scoperto, costruito per lo più a copertura dell'edificio stesso e recintato da un parapetto, così da consentire l'affaccio.

Quindi, secondo il Tribunale, la terrazza, da un lato, rappresenta un'estensione della singola proprietà privata e, dall'altro, funge da copertura per i piani sottostanti dell'edificio e quando è di proprietà esclusiva, conserva comunque un'essenziale funzione di copertura del fabbricato.

Quindi la manutenzione della terrazza a livello soggiace alla disciplina di cui all’art. 1126 c.c., secondo il quale le spese devono essere così divise: 1/3 sono a carico del proprietario o usuario esclusivo di tale porzione di fabbricato, mentre 2/3 sono a carico dei restanti condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

A fronte della proposizione di una domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare per inadempimento del promittente alienante all'obbligo di sanare l'abuso correlato alla variazione della destinazione d'uso del bene, è necessario verificare, in base alle circostanze concrete desumibili dal quadro probatorio offerto, che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili.

La vicenda trae origine dalla richiesta risarcitoria avanzata dal conduttore di un immobile, nel quale si erano verificate infiltrazioni d'acqua provenienti dalle condotte di scarico pluviali condominiali, che avevano cagionato danni sia all’appartamento, sia al mobilio presente.

In particolare, il conduttore ha dedotto che sussistesse una responsabilità del Comune, essendo l’Ente custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. dei pluviali.

Il Tribunale, accogliendo la domanda del conduttore, ha condannato il condominio a risarcire il danno patito dal conduttore

Il Tribunale di Siracusa ha avuto modo di precisare che l’amministratore giudiziario, in mancanza di delibera assembleare autorizzativa, non può agire giudizialmente per il recupero delle spese della comunione.

Diversamente da quanto accade, infatti, per l’amministratore di condominio, l’amministratore giudiziario è privo di legittimazione ad agire nei confronti di un comunista.

Tra le norme sulle comunioni del codice civile, infatti, non vi è una disposizione analoga a quella prevista in tema di condominio circa la legittimazione attiva dell’amministratore.

Al fine di eliminare le barriere architettoniche, l'installazione di un ascensore da parte di un condomino in area comunale rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c. senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi, la disciplina dettata dall'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo ad essa operato nell'art. 3, comma 2, l. n. 13/1989, non trovando detta disposizione applicazione in àmbito condominiale.

La Suprema corte ha recentemente avuto modo di ricordare che, in caso di aggiudicazione forzata conseguente a procedura esecutiva, la legge pone a carico di chi subentra ai diritti del condomino espropriato un'obbligazione solidale per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso o a quello precedente al subentro.

L’obbligazione dell’aggiudicatario è autonoma, in quanto costituita "ex novo" dalla legge, esclusivamente in funzione di rafforzamento dell'aspettativa creditoria del condominio.

Il condomino acquirente, ai sensi dell’art. 1130 n. 9 c.c., può chiedere all’amministratore di fornire un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

L’eventuale inottemperanza di tale obbligo da parte dell'amministratore, però, pur costituendo grave irregolarità ai fini della eventuale revoca giudiziale (art. 1129, comma 12, n. 7, c.c.), non incide sull'accertamento giudiziale della fondatezza della pretesa creditoria azionata dal Condominio.

La consegna dell'attestazione relativa allo stato dei pagamenti da parte dell’Amministratore, infatti, non costituisce presupposto per la liquidità, la esigibilità e la prova della morosità da riscuotere.

Non solo, il singolo condomino non è neppure titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica a prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, dato che il pagamento degli oneri relativi trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto di natura contrattuale.

Quindi, il condomino, anche se subentrante, non può sottrarsi al pagamento delle spese condominiali eccependo la mancata disamina della documentazione contabile.

Il singolo condomino non è legittimato a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, in quanto, in tale giudizio, oggetto della domanda è un credito vantato dall'ingiungente nei riguardi dell'ingiunto, cosicché, dal punto di vista soggettivo, le parti del processo possono essere esclusivamente colui che ha proposto la domanda e colui contro il quale essa è diretta, regola che non trova eccezione con riguardo al condominio.

Davanti ai Tribunale di merito sempre più spesso si assiste a procedimenti instaurati dai condomini che lamentano la nullità o annullabilità delle assemblee tenute in videoconferenza.

Il Tribunale di Palermo ha affermato che l’articolo 66 delle disp. att. c.c. consente di svolgere le assemblee in via telematica, ma con il necessario e preventivo consenso della maggioranza dei condomini.

L’amministratore, quindi, prima di convocare l’assemblea in teleconferenza, deve avere il consenso espresso e scritto della maggioranza dei partecipanti per ogni singola riunione.

Questo anche se l’anzidetta norma nulla precisa in ordine alla forma del consenso preventivo, che però si ritiene debba essere espresso per iscritto, dovendo l’amministratore fornirne prova a tutti i partecipanti all’assemblea. Sul punto, sarebbe sufficiente una lettera semplice, una raccomandata, una mail o una pec.

Nel caso specifico l’amministratore non aveva provato il preventivo consenso della maggioranza dei condomini allo svolgimento telematico dell’assemblea, non potendosi desumere tale consenso da un comportamento tacito di coloro che avevano partecipato alla riunione condominiale.

Quindi, tutte le delibere assunte sono state annullate dal Tribunale palermitano.

Anche il Tribunale di Napoli ha ritenuto che la delibera assembleare era viziata, perché assunta nel corso di assemblea svoltasi in parte in presenza ed in parte in videoconferenza (modalità mista), in assenza del preventivo consenso della maggioranza dei condomini ovvero di un’esplicita previsione del regolamento condominiale in tal senso, con conseguente annullamento della delibera.

La Corte di Appello di Milano ha recentemente avuto modo di precisare i requisiti affinché vi possa essere la rinnovazione tacita del contratto di locazione.

In particolare, secondo la Corte, al fine di dimostrare il tacito rinnovo in caso di un contratto di locazione a tempo determinato non è sufficiente la mera permanenza del conduttore nei locali dopo la scadenza del termine finale, ma è necessario che risulti in termini inequivoci la volontà di entrambe le parti di mantenerlo in vita.

A tale scopo non sono sufficienti né il silenzio serbato dal locatore a fronte del protrarsi dell’occupazione di fatto, né l’eventuale accettazione del pagamento dei canoni da parte di lui.

Insomma, la mera inerzia del locatore, anche qualora quest’ultimo incameri le somme mensilmente versate dal conduttore, non è indice inequivoco della volontà di rinnovare il contratto di locazione.

Non è sintomo della volontà di rinnovare tacitamente il contratto neppure la richiesta del locatore dell’adeguamento del canone, anche a seguito di disdetta alla scadenza del contratto (in questo caso a tempo indeterminato).

Ciò, dato che tale richiesta del locatore, a detta della Corte, risulta diretta ad assicurare che, qualora il conduttore non rilasci l’immobile alla scadenza, nella misura del canone dovuto ex articolo 1591 c.c. sia compreso anche l’adeguamento.

La Suprema Corte, con una recentissima ordinanza, ha avuto modo di esaminare il contenuto del contratto preliminare di compravendita di un immobile, precisando gli elementi non indispensabili ai fini dell’identificazione del bene.

Dopo aver ricordato che in un contratto avente ad oggetto un immobile l’identificazione del bene è indispensabile ai fini della validità del contratto stesso (diversamente il contratto sarebbe nullo), ha ricordato che, in termini generali, l’identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti (i dati catastali) o indiretti (il rinvio ad altre entità o rapporti o situazioni giuridiche), legali (imposti dalla legge) o convenzionali.

Il codice civile, infatti, non stabilisce un criterio generale di identificazione dei beni immobili.

Fatta tale premessa, la Corte di Cassazione ha dapprima richiamato un risalente precedente (sentenza n. 7079/1995), secondo cui nel preliminare per l’identificazione del bene non è necessaria l’indicazione dei confini e dei dati catastali, dato che l’oggetto del contratto può essere identificato anche mediante altre clausole dello stesso.

Richiamando, poi, un ulteriore precedente (sentenza n. 11297/2018), ha ribadito che nel preliminare di compravendita immobiliare è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o, comunque, determinabile.

L’indicazione del bene, pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile.