Sentenze · febbraio 2024 · Immobiliare

Qualora un condomino ad un certo punto, nel corso della celebrazione di un'assemblea condominiale, si allontani e tale circostanza viene fatta annotare sul verbale, se è incontrovertibile che l'allontanamento non incide sul quorum costitutivo tale circostanza, però, incide, altrettanto indiscutibilmente, su quello deliberativo relativamente ai singoli punti all'ordine del giorno rispetto ai quali il singolo (oppure più condomini) abbiano deciso di non prendere parte alla discussione e di non partecipare alla votazione. Rimane, infatti, del tutto irrilevante la possibile udibilità dall'esterno - da parte dei condomini preventivamente allontanatesi del locale di svolgimento dell'assemblea - delle determinazioni che la stessa ha inteso adottare in proposito. Di conseguenza, il termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137, comma 2., c.c. per l'impugnazione delle delibere annullabili non può farsi coincidere con quello del giorno di adozione della delibera sui punti all'ordine del giorno rispetto alla cui discussione e deliberazione il condominio stesso non ha voluto partecipare, dovendosi, a tutti gli effetti, quest'ultimo considerarsi assente.

Segnaliamo una interessante sentenza del Tribunale di Roma che ben rappresenta il contenzioso che nei prossimi anni verrà quasi certamente affrontato in tema di bonus edilizi.

La vicenda è la seguente: un Condominio ha convenuto in giudizio l’impresa appaltatrice, chiedendo al Tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto di appalto per grave inadempimento dell’impresa, oltre a condannarla al risarcimento dei danni.

L’impresa, infatti, si era impegnata ad eseguire i lavori di ristrutturazione a fronte di un corrispettivo in contanti pari al 10% dei lavori e della cessione a quest'ultima dei crediti fiscali maturandi per effetto della realizzazione della ristrutturazione della facciata.

Senonché i lavori non erano mai stati eseguiti, sebbene il Condominio avesse pure deliberato in favore dell’impresa un prestito “ponte”, per consentire l’avvio delle opere, offerta alla quale l’appaltatore non aveva neppure risposto.

L’impresa, costituitasi in giudizio, ha contestato la fondatezza della domanda del Condominio, adducendo a giustificazione della propria inerzia il mutamento della disciplina vigente, che avrebbe reso di fatto impossibile lo sconto dei bonus fiscali ceduti dagli appaltanti.

Il Tribunale di Roma ha rilevato che la modifica dell’art. 34 del D.L. 34/2020 introdotta dal Decreto Sostegni ter ha certamente reso problematica l'utilizzazione da parte degli appaltatori edili dei crediti ceduti quale corrispettivo, facendo venire meno anche l'utilizzabilità degli acconti sui lavori appaltati, e ha reso inutilizzabili pure gli altri crediti che tali imprese avevano già accettato in pagamento, facendo affidamento non irragionevolmente sulla previgente disciplina.

Ciononostante, la prima premessa del contratto di appalto sottoscritto tra le parti prevede esplicitamente che il Condominio intendeva realizzare interventi i cui costi erano fiscalmente agevolabili dal "bonus facciate", fruendo dello sconto in fattura da parte dell’appaltatore, così conferendo rilevanza centrale, nell'assetto negoziale, alla questione della praticabilità dello sconto in fattura.

Non solo, il Tribunale capitolino ha rilevato che l’impresa non ha chiesto di dichiararsi la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, ma ha unicamente eccepito la non colpevolezza dell’inadempimento, senza fornire alcuna giustificazione della propria inerzia.

E, dunque, il Tribunale di Roma ha dichiarato risolto il contratto di appalto per inadempimento dell’impresa e riconosciuto in favore del Condominio la sussistenza di un danno da perdita di chance, e precisamente che il Condominio avrebbe potuto usufruire del bonus facciate qualora l'appaltatore (utilizzando il prestito ponte) avesse ultimato tempestivamente i lavori, in modo da consentire al Condominio la maturazione del diritto al cospicuo vantaggio fiscale.

Il Tribunale, nel liquidare il danno, ha, però, riconosciuto con concorso colposo del Condominio, che benchè aveva contrattualmente il diritto di rivolgersi ad altra ditta solvibile, sostituendo l'appaltatore per realizzare tempestivamente i lavori, in tal modo conseguendo il vantaggio fiscale, non ha provveduto ad attivarsi in tal senso.

Il Tribunale di Salerno è recentemente intervenuto sulla questione dei lavori straordinari in condominio e dei quorum per l’approvazione della relativa delibera.

Innanzitutto, il Tribunale, richiamando la giurisprudenza di legittimità, ha chiarito che affinché una riparazione straordinaria possa essere considerata di notevole entità, ai sensi dell'articolo 1136 quarto comma c.c., con necessità di approvazione con maggioranza qualificata (superiore ai 500 millesimi), occorre fare riferimento non solo all’ammontare della spesa, ma anche al suo rapporto col valore dell'edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini.

Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto che i lavori deliberati dal Condominio non potessero considerarsi di notevole entità, tenuto conto della loro tipologia (mera manutenzione conservativa) e dell'incidenza minima dei costi per unità immobiliare (il 7% del valore immobile).

Il Tribunale di Roma, adito dal creditore di un condominio, ha espressamente ritenuto che, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., l’amministratore ha un dovere di salvaguardia dell’aspettativa di soddisfazione dei terzi titolari di crediti derivanti dalla gestione condominiale, ovvero un obbligo di cooperazione con tali terzi.

Pertanto, qualora il creditore diffidi l’amministratore a fornire i nominativi dei condomini morosi e l’elenco completo dei loro dati con indicazione pro quota di quanto singolarmente dovuto, l’amministratore non può opporre limiti derivanti dalla tutela della riservatezza dei dati dei condomini, limiti che, ricorda il Tribunale capitolino, sono già stati esclusi dall'Autorità Garante per la protezione dei dati personali già nella nota del 26 settembre 2008.

Pertanto, l’amministratore è tenuto a fornire al creditore i dati dei condomini morosi, comprendenti l’indicazione dei nominativi, delle complete generalità.

Non solo, secondo il Tribunale di Roma, la mancata cooperazione dell'amministratore rappresenta un comportamento che ostacola il creditore nella tutela del proprio credito; in ragione di ciò il Tribunale ha pure accolto la richiesta del creditore di fissare, ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., una penale a carico dell'obbligato, ossia l’amministratore, per l'eventuale ritardo nella esecuzione della condanna.

La vicenda trae origine dal contenzioso instaurato da un condomino nei confronti del condominio e dell’azienda incaricata della raccolta dei rifiuti a seguito del posizionamento di cinque bidoni per la raccolta differenziata sotto la finestra della camera da letto dell'abitazione del condomino, il quale lamentava che dai bidoni provenivano cattivi odori e rumori intollerabili.

Le immissioni erano tali da disturbare la vita quotidiana e l'uso della proprietà del condomino e hanno pure a lui cagionato un danno transitorio alla salute di natura psichica.

Il Tribunale di Livorno, accertato quanto sopra, ha ritenuto sussistente la responsabilità da cose in custodia ai sensi dell'art. 2051 c.c. a carico sia del condominio, sia dell’azienda incaricata della raccolta dei rifiuti, in quanto i due soggetti si erano accordati sul posizionamento dei cassonetti, senza tenere conto del possibile danno che le immissioni di rumore e di cattivo odore sarebbero potute derivate a terzi dall'uso e dalla pulizia dei cassonetti stessi in violazione del principio di solidarietà ai sensi dell'art. 2 della Costituzione.

Il Tribunale di Genova ha recentemente affrontato la questione della validità dell’invio del verbale di assemblea mediante mail ordinaria e dei riflessi di ciò sui termini per l’impugnazione della delibera condominiale.

La vicenda trae origine dall’impugnazione da parte di un condomino di una delibera assembleare, che, a detta di quest’ultimo, sarebbe stata illegittima.

Il Condominio, costituendosi, ha dedotto che l’impugnazione era tardiva, dato che il verbale assembleare era stato trasmesso al condomino via mail all'indirizzo da questo fornito e sempre utilizzato per le comunicazioni con l'amministrazione condominiale, come si evinceva dallo scambio di mail depositato agli atti del giudizio; ciononostante, il condomino aveva dato ingresso alla procedura di mediazione (procedimento obbligatorio nel caso di specie) ben oltre i trenta giorni previsti dalla normativa.

Il Tribunale, esaminati gli atti, ha respinto l’impugnazione del condomino ritenendo che, benché l'art. 66 disp. att. c.c. preveda specifiche forme quali posta raccomandata, pec, fax o consegna a mano per la comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, tali forme non sono riferibili all'invio del verbale al condominio assente, la cui forma resta libera.

Pertanto, secondo il Tribunale, è legittimo ed idoneo a far decorrere i termini per l'impugnazione anche il semplice invio del verbale assembleare a mezzo email all'indirizzo da sempre utilizzato tra le parti per le comunicazioni.

Recentemente, gli Ermellini hanno avuto modo di tornare su un tema che spesso viene affrontato nel condominio, ossia la possibilità che il regolamento di condominio predisposto dal costruttore-venditore e accettato dai condòmini tramite rogiti notarili possa derogare agli ordinari criteri di riparto espressi dall’articolo 1123 c.c..

La Suprema Corte, confermando tale possibilità, ha ribadito che la disciplina legale ripartitivi di cui al codice civile è derogabile e, dunque, deve ritenersi legittima la convenzione, contenuto nel regolamento contrattuale o nella delibera assunta all’unanimità, che modifica i criteri di ripartizione legali.

Il regolamento condominiale, come nel caso di specie, può addirittura addossare anche alle unità immobiliari che non usufruiscono del servizio, spese per la sua gestione.

La vicenda trae origine dalla stipula di un contratto preliminare di compravendita, in occasione della quale il promissario acquirente aveva versato all’agenzia immobiliare una somma a titolo di deposito cauzionale, incassata dalla medesima agenzia.

A seguito dell’inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente ha agito nei suoi confronti.

La Corte di cassazione, adita dal promittente venditore risultato soccombente nel procedimento di appello, ha rilevato che mancava ogni riferimento, anche implicito, alla circostanza che l’incasso da parte dell’agenzia immobiliare fosse avvenuto in nome e per conto del promittente venditore.

L’agenzia immobiliare era depositaria della somma versata dal promissario acquirente a titolo di deposito cauzionale, che avrebbe corrisposto la somma al promittente venditore al tempo della conclusione del contratto definitivo.

A fronte di ciò, la Corte ha cassato la sentenza impugnata, con rinvio della causa alla Corte d'appello di Brescia, che sarà chiamata a decidere sulla questione uniformandosi al seguente principio di diritto: “Nel caso di deposito cauzionale di una somma di denaro, collegato alla stipulazione di un preliminare di vendita, effettuato dal promissario acquirente in favore dell'agenzia di mediazione, senza che possa in alcun modo desumersi che essa abbia agito in rappresentanza del promittente alienante, l'azione di ripetizione dell'indebito oggettivo in ordine alla somma versata, di cui si rivendichi la restituzione, deve essere proposta verso l'agenzia di mediazione e non verso il promittente alienante, privo di legittimazione passiva.”.

Il Tribunale di Pescara in una recente decisione ha precisato che l’amministratore di condominio è il solo legittimato ad assolvere all’obbligo di comunicazione di cui all’art. 63 disp. att. c.c. e, in caso di inadempimento, quest’ultimo risponde nei confronti dei terzi, che abbiano subito un danno da ciò.

L’obbligo di cui trattasi comporta che i condomini in regola con il pagamento degli oneri condominiali possano essere aggrediti solo dopo che il creditore ha tentato, senza esito, di soddisfarsi nei confronti dei condomini morosi, essendo al creditore opponibile il beneficium excussionis.