Sentenze · 2025 · Diritto condominiale

La competenza territoriale nei giudizi che riguardano un condominio deve essere individuata con riferimento al luogo ove lo stabile condominiale si trova, quale centro degli interessi di tutti i condomini, e non al domicilio dell'amministratore pro tempore del condominio.

La presunzione di condominialità ex art. 1117, n. 3, c.c., non si estende a quella parte dell'impianto ricompresa nell'appartamento dei singoli condomini, ossia nella sfera di proprietà esclusiva di questi, né alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari.

La regola della solidarietà passiva di cui all'art. 63 comma 4 disp. att. c.c., che riguarda i rapporti tra condominio e condomini, non si applica nei confronti di coloro che acquistano un'unità immobiliare dopo che il condominio ha contratto un mutuo. Pertanto, chi non era condomino al momento in cui è insorto l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore.

La Corte d’Appello ha rammentato come il comma 3 dell’art. 63 disp. att. c.c. è norma avente carattere eccezionale in quanto attribuisce all’amministratore un potere di “autotutela” che si realizza attraverso la sospensione di un servizio comune senza che sia necessario preventivamente adire l’autorità giudiziaria (v. anche Tribunale di Monza, 3 aprile 2024, n. 1096). Inoltre, ai sensi dell’art. 1129, comma 12 c.c., costituisce, tra le altre, “grave irregolarità” da parte dell’amministratore l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva e proprio quest’obbligo di riscossione è stato rafforzato dal nuovo impianto normativo delineato dalla riforma. In tale contesto, deve essere interpretato il potere di sospensione dei servizi condominiali inserito nella disposizione normativa che disciplina la riscossione forzosa delle quote condominiali; la riforma introduce la nuova procedura che garantisce il soddisfacimento dei creditori del Condominio, nel rispetto del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali.

Il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello, ai sensi dell'art. 1126 c.c., pone un terzo della spesa a carico del proprietario o usuario esclusivo e i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti, servite dalla copertura. Tale ripartizione deve includere anche il proprietario dei locali sottostanti, sebbene danneggiato, salvo il caso in cui sia attribuibile esclusiva responsabilità per fatto doloso o colposo specifico ad esso riconducibile.

L'Amministratore di condominio può resistere all' impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall'art. 1131 c.c., giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore. La Suprema Corte precisa, poi, come l'emanazione dell'ordine di esibizione sia discrezionale e la valutazione di indispensabilità non debba essere neppure esplicitata, conseguendone che il relativo esercizio è svincolato da ogni onere di motivazione e il provvedimento di rigetto dell'istanza non è sindacabile in sede di legittimità, neppure sotto il profilo del difetto di motivazione.

L'installazione di ascensori o piattaforme elevatrici realizzati da uno o da alcuni condomini a proprie spese nelle parti comuni del fabbricato per eliminare le barriere architettoniche deve essere valutata alla stregua dell'art. 1102 c.c., secondo il criterio del pari uso, conferendo a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.

Per l'approvazione valida di un rendiconto condominiale, non serve un bilancio formale come quello delle società; è sufficiente una contabilità chiara che permetta ai condòmini di capire le entrate, le spese e le relative quote. L'obiettivo è fornire trasparenza, rispettando il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, garantendo che la documentazione giustificativa sia comprensibile e permetta il controllo delle operazioni dell'amministratore.

Il Tribunale sostiene che, in ragione della disponibilità della parte dell' impianto in capo al singolo condomino, quest'ultimo deve esserne considerato custode e, quindi, responsabile ex art. 2051 c.c. dei danni arrecati a terzi dalla sua rottura.

Per fare ciò, il Tribunale parte dal presupposto secondo cui l'art. 1117 c.c. stabilisce, tra l'altro, che i tubi, ed i loro collegamenti, sono parti comuni "fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche", cosicché le tubazioni orizzontali si considerano appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare (appartamento o negozio) in cui sono situate, anche se la lesione viene riscontrata a livello della braga, ossia l'elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale - di pertinenza del singolo appartamento - e la tubatura verticale, che rientra nella competenza condominiale.

Va condannato il proprietario del balcone sovrastante a risarcire il danno consistito in muffe e condensa sul soffitto provato all'unità abitativa posta al piano inferiore.

Il Tribunale rammenta come l’installazione di impianto fotovoltaico sul tetto condominiale è, in astratto, lecita, dal momento che è espressamente ammessa dall’art. 1122 bis, comma 2 c.c., che stabilisce che “è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato” e come, ai sensi del quarto comma della medesima disposizione, non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative; solo nel caso in cui la realizzazione dell’impianto comporti delle modificazioni alle parti comuni il condomino deve dare comunicazione all’amministratore e l’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative (rispetto alla rimozione integrale dell’impianto, quale la sola riduzione del numero di pannelli installati) e può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione di idonea garanzia (art. 1122 bis comma 3 c.c.), in quanto un utilizzo così intenso e totalizzante rappresenta senz’altro un uso non consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., perché esclude in radice qualsiasi possibilità di uso analogo da parte degli altri comproprietari.

Il Tribunale afferma che ridurre l’impianto fotovoltaico a una porzione di tetto corrispondente alla sua quota millesimale di edificio - oltre a porsi in contrasto con l’interpretazione consolidata dell’art. 1102 c.c., secondo cui il bene comune può essere usato dal singolo comunista anche in maniera più intensa e più ampia rispetto all’uso astrattamente riconducibile alla sua quota - rischia di impedire di fatto ai singoli condomini di trarre dal bene comune determinate utilità (si pensi, per esempio, all’ipotesi in cui la riduzione dei pannelli fotovoltaici a una superficie di tetto corrispondente alla quota millesimale si traduca nella realizzazione di un impianto sottodimensionato rispetto a un normale impianto a uso domestico).

Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dalla cosa comune anche un'utilità più intensa o diversa da quella ricavata dagli altri comproprietari, apportandovi opportune modificazioni, purché non alteri la destinazione della cosa comune o comprometta il diritto al pari uso degli altri comunisti, secondo quanto previsto dall'art. 1102 c.c..

In materia condominiale, le delibere relative alla ripartizione delle spese straordinarie che violano i criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento sono da considerarsi annullabili e non nulle, pertanto vanno impugnate entro il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c.

In caso di deduzione che le modifiche apportate da una parte abbiano violato il regolamento condominiale pattizio, il giudice di appello deve esaminare specificamente tale profilo senza poterlo rigettare implicitamente. L'omessa pronuncia su alcuni motivi di appello costituisce vizio quando non viene deliberato su autonomi capi della domanda.

Sono nulle le deliberazioni di assemblea condominiale che avevano approvato l’esecuzione di un intervento di manutenzione straordinaria dell’edificio (“lavori trainanti”) favorito fiscalmente dal c.d. bonus facciate, rimettendo al general contractor (contraente generale, per gestire i rapporti con le imprese esecutrici e i tecnici abilitati) ed all’amministratore la determinazione dei lavori a farsi. Il Tribunale sottolinea che “l’assemblea prima di fare eseguire e valutare uno studio di fattibilità dei lavori aveva stabilito di approvare l’offerta del General contractor, con la quale si prevedeva la sottoscrizione di un contratto di appalto integrato relativo, oltre che alla progettazione dei lavori, altresì alla loro esecuzione, ottenendo i necessari provvedimenti abilitativi”, e dunque “aveva già assunto l’impegno ad eseguire i lavori senza tuttavia conoscerne il contenuto e la fattibilità ai fini dell’accesso ai benefici fiscali statali”. Il Tribunale ricorda, infatti, come occorra sempre l'autorizzazione dell'assemblea (o, comunque, l'approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c., per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale.

L'acquirente di una unità immobiliare condominiale non è gravato degli obblighi risarcitori derivanti da fatti dannosi verificatisi prima del suo acquisto. I danni derivanti dalla cattiva gestione delle parti comuni devono essere risarciti dal proprietario dell'unità immobiliare al momento del verificarsi dell'evento dannoso.

È nulla per contrarietà all'art. 1129, comma 14, c.c. altresì la deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia approvato il rendiconto annuale includendovi l'importo dovuto all'amministratore a titolo di compenso per l'attività svolta, ove tale importo non fosse stato specificato analiticamente all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, a pena di nullità della nomina stessa, non potendo il rendiconto valere a sanare tale originaria nullità della partita contabile in esso inserita.

La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità.

Per la Suprema Corte, infatti, occorre accertare in giudizio se l’opera realizzata, pur non conforme alla disciplina sulle distanze tra fabbricati/proprietà contigue, debba ritenersi legittima, nel caso in cui si constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. (vale a dire sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale).

Costituisce innovazione ex 1120 c.c. solo la modificazione della cosa comune che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione.

La Suprema Corte afferma che detto bene deve presentare “a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere. Ove invece la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell'ambito dell'art.1102c.c., che, pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici per il richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c. (Cass. n. 240 del 1997; Cass. n.2940 del 1963)”, aggiungendo come "In sostanza, perché possa aversi innovazione è necessaria l'esecuzione di opere che, incidendo sull'essenza della cosa comune, ne alterino l'originaria funzione e destinazione. Inoltre, proprio perché oggetto di una delibera assembleare, l'esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i condòmini" (Cass. 945 del 2013)”.

La comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale può avvenire con qualsiasi modalità idonea al raggiungimento dello scopo, salvo diversa prescrizione del regolamento di condominio; la mancata ricezione materiale del plico, in caso di rifiuto da parte del destinatario, è comunque da considerarsi come avvenuta e valida ai fini della convocazione.

La Corte di Cassazione afferma “che (Cass. n. 875/1999), poiché l'art. 1136 cod. civ. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell'avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, la comunicazione può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ha, in concreto, ricevuto la notizia della convocazione. Proprio in tema di notifica di atti giudiziari, è stato poi precisato che la notificazione in un luogo non coincidente con le risultanze anagrafiche non determina la nullità del procedimento e della sentenza atteso che le risultanze anagrafiche rivestono un valore meramente presuntivo circa il luogo dell'effettiva abituale dimora, che è accertabile con ogni mezzo di prova, anche contro le stesse, assumendo rilevanza esclusiva il luogo ove il destinatario della notifica dimori, di fatto, in via abituale. (cfr. ex multis Cass. n. 8463/2023)”.

Il condomino che subisca un danno nella propria unità immobiliare derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio. Tuttavia, tale situazione non lo esonera dall'obbligo di contribuire proporzionalmente al valore della propria porzione alle spese necessarie per la riparazione delle aree comuni e alla rifusione dei danni causati.

La Corte di Cassazione, infatti, afferma che “Non vale in contrario richiamare l'indirizzo della giurisprudenza che esclude, ritenendo l'eventuale delibera nulla, che l'assemblea di condominio possa ripartire le spese della controversia vertente con un condomino anche a carico di quest'ultimo (Cass. n. 1629 del 2018; Cass. n. 13885 del 2014; Cass. n. 801 del 1970). La situazione richiamata è affatto diversa, dal punto di vista sostanziale, dalla fattispecie in esame. Nel caso indicato, l'esclusione dall'obbligo di contribuzione del condomino alle spese processuali sostenute dal condominio o che esso sia stato condannato a pagare, in quanto soccombente, in favore della controparte, discende, infatti, dalla considerazione che esse trovano causa non già nella situazione di comproprietà dei beni comuni, bensì nella determinazione del condominio, diretta a tutelare un interesse proprio ed opposto a quello del condomino in lite, di agire in giudizio nei confronti dello stesso ovvero di difendersi dalla sua pretesa”.

Ove sia mancata l'approvazione dello stato di ripartizione da parte dell'assemblea di condominio, l'amministratore del condominio è comunque munito di legittimazione all'azione per il recupero degli oneri condominiali promossa nei confronti del condomino moroso, in forza dell'art. 1130, n. 3, c.c. e può agire sia in sede di ordinario processo di cognizione, sia ottenendo ingiunzione di pagamento senza esecuzione provvisoria ex art. 63, comma 1 disp. att. c.c..

La Corte di Cassazione, infatti, ricorda come “Questa Corte ha già più volte ribadito, in conformità a quanto elaborato dalla dottrina, che la deliberazione assembleare che approvi un intervento di ristrutturazione delle parti comuni ha un duplice oggetto e, cioè, l'approvazione della spesa (il cui significato è il riconoscimento, da parte dell'assemblea, della necessità della spesa stessa nella misura approvata) e la ripartizione della spesa tra i condomini che è determinata dal valore della proprietà di ciascuno o dall'uso che ciascuno può fare della cosa. In conseguenza, l'approvazione assembleare dell'intervento, ove si tratti lavori di manutenzione straordinaria, ha valore costitutivo della obbligazione di contribuzione alle relative spese, mentre la ripartizione, che indica il contributo di ciascuno, ha valore puramente dichiarativo, in quanto serve soltanto ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore, secondo i criteri di calcolo stabiliti dalla legge (o da un'eventuale convenzione) (così Cass., Sez. 6 - 2, n. 15696 del 23/07/2020, con indicazione dei precedenti pertinenti).”e come “L'ingiunzione può essere richiesta proprio perché, come detto, le spese deliberate dall'assemblea si ripartiscono tra i condomini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., cosicché ricorrono comunque le condizioni di liquidità ed esigibilità del credito nei confronti del singolo condomino (Cass., Sez. 2, n. 4672 del 23/02/2017).”.

L'assemblea dei rappresentanti dei condomini di un supercondominio, ai sensi dell'art. 67, commi 3 e 4, disp. att. c.c., può essere impugnata da ogni singolo condomino se il rispettivo rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto. La nomina del rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell'amministratore non preclude ai singoli condomini il diritto di contestare la validità delle decisioni assembleari. Tuttavia, se il rappresentante ha votato favorevolmente, la tutela dei condomini si realizza nei confronti del rappresentante secondo le regole del mandato.

La Corte di Cassazione, infatti, afferma che: “mentre le incombenze del rappresentante all'assemblea di ciascun condominio sono esplicitamente ristrette dall'art. 67, terzo comma, disp. att. c.c., alla "gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii" e alla "nomina dell'amministratore", l'art. 2347, primo comma, c.c., nell'ipotesi di comproprietà di azioni societarie (analogamente l'art. 2468, quinto comma, c.c. per la comproprietà di quote), prescrive che tutti "i diritti dei comproprietari devono essere esercitati da un rappresentante comune nominato secondo le modalità previste dagli articoli 1105 e 1106" […] Viceversa, l'art. 67, terzo comma, disp. att. c.c. si riferisce solo ai diritti amministrativi di supercondominio, ovvero all'esigenza di manifestare in assemblea, per il tramite del rappresentante del condominio facente parte del supercondominio, una volontà unitaria in tema di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell'amministratore, volontà che deve formarsi in ciascun condominio e deve essere dichiarata con l' intervento ed il voto assembleare spendendo il nome all' intera compagine condominiale.”.

L'art. 1102 c.c. vieta l'uso esclusivo del bene comune da parte di un solo comproprietario, e tale divieto si applica anche quando l'occupazione è temporanea o limitata nello spazio, causando un'alterazione della destinazione d'uso originaria del bene.

Per la Suprema Corte, infatti, rispetto al caso concreto (recinzione temporanea e funzionale ai lavori, in conformità ai permessi edilizi concessi) “tale situazione configura un'occupazione vietata dall'art. 1102 c.c., essendosi verificata un'alterazione della destinazione d'uso originaria del cortile, anche se l'area occupata consentiva l'accesso alla parte residua del cortile.”