Sentenze · 2024 · Immobiliare

Costituisce inadempimento di non scarsa importanza il comportamento di colui che prometta di vendere o, comunque, venda un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione.

La Suprema Corte afferma in particolare come: “Accertato, quindi, che il comportamento di colui che prometta di vendere o comunque venda un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione costituisce inadempimento di non scarsa importanza, sarebbe da ricercare solo quale sia la conseguenza di tale inadempimento in quanto per alcune pronunce sarebbe solo risarcitoria (Cass. n. 5898 del 24/03/04) mentre per altre (Cass. n. 28194 del 17/12/13) comporterebbe, oltre all'onere risarcitorio, anche la nullità dell'atto. Da quanto esposto dovrebbe comunque chiaramente discendere l'accoglimento della domanda di risarcimento danni che è agevolmente quantificabile in quello che era e sarebbe il valore attuale dell'immobile se, per come obbligo del venditore di bene abusivo, la concessione in sanatoria fosse stata in ipotesi rilasciabile”.

In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio. Non è sufficiente, a tal fine, il regolamento condominiale se non allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, o se non espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato con consenso individuale dai condomini e volto a costituire, modificare o trasferire diritti attribuiti dai singoli atti di acquisto o dalle convenzioni (v. Cass. n. 21440 del 2022; analogamente, v. anche, Cass. n. 27363/2021 cit.; Cass. n. 13279/2004 cit.; Cass. n. 4060/1995 cit.).

La Cassazione ha affermato il principio secondo cui “La giurisprudenza di questa Corte richiede, per escludere la previsione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del Condominio (cfr. ad esempio, in tema di cortili, Cass. n. 7885 del 2021; Cass. n. 16070 del 2019; Cass. n. 18796 del 2020; Cass. n. 5831 del 2017; la regola vale ovviamente anche per gli altri beni indicati nell'art. 1117 c.c.). Il lastrico, in definitiva, assolve alla primaria funzione di copertura dell'edificio e rientra dunque nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, però, deve essere fornita in modo chiaro ed univoco, attraverso una espressa riserva di proprietà.”

Con riguardo al regolamento condominiale c.d. contrattuale, contestuale alla nascita del condominio e accettato col consenso individuale dei singoli condomini (cfr. Cass., Sez. 2, 6/7/2022, n. 21440 cit.; v. anche Cass., Sez. 2, 7/4/2023, n. 9951; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012; Cass. Sez. 2, 3/05/1993, n. 5125), si osserva come esso possa contenere, oltre alle norme relative all'amministrazione e alla gestione delle parti comuni, anche l'indicazione stessa delle parti comuni e perfino la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva, dando luogo ad un vincolo di natura pertinenziale, siccome posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio, legittimato all'instaurazione e al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817, secondo comma, e 818 c.c. (Cass., Sez. 2, 4/9/2017, n. 20712; Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 11/07/2017) 04/09/2017, n. 20712; Cass. Sez. 2, 4/06/1992, n.6892; ma cfr. anche Cass. Sez. 2, 24/11/1997, n. 11717).

La Suprema Corte afferma che "Il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo ("uti dominus"), non ha la necessità di compiere atti di interversio possessionis alla stregua dell'art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9100 del 12/04/2018 Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 31/01/2018) 12/04/2018, n. 9100 , Rv. 648079; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16841 del 11/08/2005, Rv. 584306; principio valido anche ai rapporti tra coeredi, prima della divisione, in forza di Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9359 del 08/04/2021, Rv. 660860, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10734 del 04/05/2018, Rv. 648439 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1370 del 18/02/1999, Rv. 523346)”.

La Corte di cassazione ritiene che: “proprio perché l'esclusione, dal novero delle parti condominiali, di alcune porzioni dell'edificio che altrimenti vi ricadrebbero alla stregua della presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ. incide sulla costituzione o modificazione di un diritto reale immobiliare (con la conseguenza che l'esclusione stessa deve risultare ad substantiam da atto scritto), è necessario, per aversi titolo contrario, che dal negozio, così come dal regolamento c.d. contrattuale, emergano elementi tali da essere in contrasto con l'esercizio del diritto di condominio, e tale indagine, in quanto afferente all'interpretazione della volontà negoziale dei condomini, presuppone un accertamento di fatto demandato all'apprezzamento dei giudici del merito, rimanendo incensurabile in sede di legittimità se non per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, così come previsti negli artt. 1362 e seguenti cod. civ., oppure nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. (Cass., Sez. 2, 6/7/2022, n. 21440 cit.), senza che rilevi il dato empirico che l'area in esame, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta ed utilizzata più proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unità immobiliare adibita ad attività commerciale, piuttosto che dagli altri condomini (Cass., Sez. 2, 4/9/2017, n. 20712, cit.; anche Cass., Sez. 2, 3/05/2002, n. 6359)”.

La sottrazione di un'area cortilizia al comune godimento prima che venisse costituito il condominio con la compravendita degli appartamenti, non esclude la successiva presunzione di condominialità del cortile quale parte comune. Difatti, in tal caso, la sottrazione dell'area non muta le caratteristiche proprie di uno spazio la cui funzione essenziale è quella di fornire aria e luce agli edifici condominiali prospicienti.

La Suprema Corte afferma come: “l'assenza di una utilità in concreto dell'area non esclude la sussistenza della proprietà comune dello spazio, posto che l'art. 1117 c.c., nell'elencare le parti comuni dell'edificio - tra le quali rientrano anche i cortili - fa esclusivamente riferimento alla natura delle stesse, senza prevedere anche il requisito della loro concreta utilità per lo stabile. Utilità, peraltro, che nella fattispecie è intrinseca nella destinazione dello spazio a parcheggio, accertata dal giudice di merito e non espressamente contestata dall'ente odierno ricorrente.”, nonchè come “Tale interpretazione è conforme all'univoco principio di diritto in base al quale, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (ex plurimus, Cass. n. 21440 del 2022; Cass. n. 3852 del 2020; Cass. n. 26766 del 2014).”.

La materiale assegnazione di una porzione di fabbricato al servizio di portineria può generare una servitù per destinazione del padre di famiglia, allorché le opere permanenti predisposte dall'unico proprietario preesistano alla costituzione del condominio, così configurando una situazione idonea a costituire servitù in forza dell'art. 1062 cod. civ.

La Suprema Corte precisa come: “nell'ipotesi in cui l'unico proprietario del fabbricato provveda ad un'espressa esclusione della condominialità dei beni adibiti a portineria ed alloggio del portiere, tale riserva non può tuttavia risultare idonea ad evitare la costituzione di una servitù in favore delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, per gli effetti dell'art. 1062 cod. civ. (v. in tal senso, Cass. n. 30302 del 2022, cit.; e ivi richiamata, Cass. 22/06/2022, n. 20145)”.

La domanda di accertamento della qualità di condomino richiede la partecipazione di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. Analogamente, la domanda per l'accertamento di una servitù su fondi di proprietà condominiale deve essere proposta contro tutti i condomini.

La pronuncia giudiziale di trasferimento della proprietà di un immobile promesso in vendita ex art. 2932 c.c. deve contenere l'identificazione catastale del bene, ma non necessita della dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto per la validità del contratto preliminare. Tuttavia, l'omessa dichiarazione o il mancato deposito dell'attestazione di conformità ai sensi dell'art. 29, comma 1-bis, della L. n. 52 del 1985, comporta nullità rilevabile d'ufficio, anche in cassazione, se emergente dagli atti acquisiti al processo.

La Suprema Corte afferma che: “L'omessa dichiarazione o il mancato deposito dell'attestazione è causa di nullità e si tratta di una nullità rilevabile d'ufficio anche in cassazione. Il vizio, però, deve emergere da quanto già acquisito al processo (v. in tal senso, da ultimo, Cass. n. 13159/2024).”

In caso di azione ex art. 2051 c.c. esperita da un condomino in relazione a danni alla sua proprietà individuale che originino da parti comuni, la domanda risarcitoria può essere proposta, ex art. 2055 c.c., nei riguardi di un singolo condomino e non necessariamente dell'intero condominio.

In tema di condominio negli edifici, la sentenza, di cui all'art. 69 disp. att. c.c., che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini, con la conseguenza che l'amministratore, e non il singolo condomino, è legittimato ad agire per l'indennizzo, ai sensi dell'art. 2041 c.c., nei confronti del singolo che abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali inferiori e non rispondenti al reale valore dell'unità, perché in tal modo si è realizzato un arricchimento indebito cui corrisponde un depauperamento della cassa comune relativamente a somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell'intero condominio, e non dei singoli condomini.

La Cassazione ha precisato che, in tema di immissioni di rumore, mentre i parametri dettati dall'art. 4 del D.P.C.M. del 14.11.1997 sono volti a proteggere la salute pubblica, nei rapporti tra privati vige la disciplina dell'art. 844 c.c., che, nel fissare i criteri a cui il giudice di merito deve attenersi, rimette al suo prudente apprezzamento il giudizio sulla tollerabilità delle stesse.

In tali casi, infatti, il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose non è mai assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, e non può prescindere dalla rumorosità di fondo, sicché la valutazione ex art. 844 c.c. diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell'uomo medio e, dall'altro, alla situazione locale.

Spetta, pertanto, al giudice di merito accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e individuare gli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della stessa.

Quando la domanda di usucapione ha ad oggetto un bene per il quale è controversa l'appartenenza al demanio civico occorre distinguere se destinatario della domanda è lo Stato o il Comune.

Nel caso in cui il destinatario della domanda è lo Stato (per esso l'Agenzia del Demanio), lo Stato non essendo titolare del demanio civico né ente rappresentativo della comunità dei suoi utenti, assume, di fronte all'accertamento richiesto, una posizione estranea, assimilabile a quella dei terzi, con la conseguenza che la giurisdizione appartiene al giudice ordinario.

Qualora, invece, il convenuto è il Comune, che oppone, in veste di ente esponenziale della collettività degli utenti, la demanialità civica quale impedimento all'accoglimento della domanda, la questione, essendo insorta nei confronti del titolare del demanio civico, si pone in via principale e deve essere decisa con efficacia di giudicato e la giurisdizione spetta al commissario degli usi civici.

In materia di distanze legali, si considerano "costruzioni", agli effetti dell'art. 873 c.c., sia il terrapieno che i locali in esso ricompresi, in quanto il terrapieno svolge la funzione essenziale di stabilizzare il terreno posto a quote differenti dal fondo confinante, mediante un manufatto eretto a chiusura statica del terreno stesso, e potendo ugualmente qualificarsi il riporto di terra volto a sopraelevare il piano di campagna allo scopo di coprire delle costruzioni (nel caso di specie un garage), senza che risulti di impedimento alla ravvisata equiparazione del terrapieno alla "costruzione" la sopravvenuta separazione del muro di contenimento dal retrostante accumulo di terreno, in quanto tale muro è soltanto diretto ad eliminare la pericolosità del riporto, allorché non sia stata rispettata la distanza stabilita dall'art. 891 c.c..

In tema di regime probatorio delle variazioni apportate all'opera in un contratto di appalto, se le modifiche sono dovute all'iniziativa dell'appaltatore, l'art. 1659 c.c. richiede che siano autorizzate dal committente e che l'autorizzazione sia attestata da un atto scritto ad substantiam.

Diversamente, se le variazioni sono richieste dal committente, l'art. 1661 c.c. consente all'appaltatore di provare con tutti i mezzi consentiti, incluse le presunzioni, che tali variazioni sono state richieste dal committente.

Il conduttore di un'unità immobiliare in condominio ha il diritto di installare una canna fumaria per l'esercizio di un'attività commerciale, purché non alteri la destinazione delle parti comuni e non pregiudichi il pari uso da parte degli altri condomini; il condominio non può ostacolare questo diritto rifiutando la consegna delle chiavi per l'accesso alle aree comuni necessarie per l'installazione.

Ciascun condomino ha diritto di prendere visione dei documenti di rilievo ed estrarre copia, senza che l'esercizio di tale diritto sia condizionato a determinate tempistiche, ancorché ragionevolmente si debba ritenere che lo stesso vada evaso in tempi ragionevoli, che il Tribunale di Ivrea non ha ritenuto essere tre o quattro mesi.

Nel caso in cui il contratto di locazione immobiliare in favore di due conduttori preveda che gli stessi siano tenuti a corrispondere solidalmente l'intero canone, il recesso di uno di essi (che non è subordinato al consenso dell'altro) non fa venir meno la soggezione del co-conduttore al pagamento dell'intero debito, indipendentemente dalla circostanza che egli abbia continuato ad occupare una sola porzione dell'immobile.

La Suprema Corte ha avuto modo di riaffermare che la clausola del contratto relativa alla caparra confirmatoria non necessita di forma scritta.

Innanzitutto, infatti, la caparra confirmatoria ha natura di elemento accidentale del contratto e non essenziale.

Inoltre, non avendo natura vessatoria, non rientra tra le clausole di cui all’art. 1341 c.c. e non necessita, pertanto, di specifica approvazione.

La forma prescritta per l’atto va dunque osservata solo in ordine agli elementi essenziali dello stesso e non a quelli accessori.

Peraltro, le parti possono anche convenire l’adozione della forma scritta per un determinato atto e, nella loro autonomia negoziale, possono anche successivamente rinunciarvi, anche tacitamente, mediante comportamenti incompatibili con il suo mantenimento, costituendo la valutazione in ordine alla sussistenza o meno di una rinuncia tacita un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità.

Il giudizio trae origine dal ricorso presentato da alcuni condomini, proprietari esclusivamente di boxes, i quali hanno agito nei confronti del Condominio per far accertare il loro diritto all'utilizzo delle parti comuni adibite a palestra e sala ricreativa e per sentire condannare il Condominio all'accesso ai locali.

Il Condominio, costituitosi, ha fra tutto sostenuto che l’utilizzo di tali beni comuni fosse esclusivamente riservato ai condomini proprietari di unità abitative.

Il Tribunale di Milano ha rilevato che il regolamento condominiale non poneva alcuna restrizione della proprietà comune e dell'utilizzo della palestra e della sala ricreativa ad alcuni soltanto dei condomini del complesso edilizio condominiale.

Il Tribunale meneghino ha ricordato che in tema di parti comuni di un immobile in condominio, il termine "edificio" va interpretato nel senso che, per esso, si intende l'intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, inclusi, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse e tutta l'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile.

Nell'area di terreno sulla quale sorge il complesso condominiale rientrano anche i boxes dei condomini - attori che, dunque, fanno parte dello stesso fabbricato.

Inoltre, secondo il Tribunale, manca l’adesione di tutti i partecipanti al condominio ad una modifica dei loro diritti e, in particolare, la accettazione espressa dei condominio - attori, atteso che, poiché il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, una eventuale delibera assembleare che modifichi i diritti dei condòmini sulle parti comuni è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini.

Quindi, secondo il Giudice meneghino, non si è in presenza di un condominio parziale non essendo stato provato dal Condominio che i locali oggetto di causa, per le loro obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinati oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio; né una rinuncia al diritto su detti beni comuni da parte degli attori.

Quindi, la condotta del Condominio viola il diritto dei condomini-attori ai sensi dell’art. 1102 c.c., avendo gli stessi diritto ad utilizzare le parti comuni del fabbricato, tra cui la palestra e la sala ricreativa.

La sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso - dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche – non può avere ad oggetto un appartamento o più appartamenti scelti dal promissario acquirente diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento e posti su un piano diverso dell'erigendo edificio.

Non è richiesta l'originaria appartenenza del bene in supercondominio al medesimo proprietario dei vari condomini che ne usufruiscono, ben potendosi configurare la predetta natura supercondominiale proprio in funzione del vincolo di asservimento del cespite a diversi edifici.

Nel contesto condominiale, per identificare il limite all'immutazione della cosa comune, come previsto dall'art. 1102, comma 2 c.c., l'inservibilità della stessa non può essere intesa come un mero disagio rispetto al suo normale utilizzo, che è essenziale al concetto di innovazione, piuttosto, l'inservibilità si configura come l'effettiva inutilizzabilità della "res communis" rispetto alla sua fruibilità naturale.

Secondo la Suprema Corte, ai sensi dell'art. 1120 c.c., l'installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d'aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al Condominio alcuna autorizzazione. Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt'al più significare l'inesistenza o l'esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all'installazione.

E’ però necessario che venga accertato se l'installazione su parti comuni di condizionatori al servizio di un'unità immobiliare determini alterazione della destinazione delle cose comuni, né impedisca ad altri condomini di farne parimenti uso.

La mancanza della concessione edilizia (o, quanto meno, della concessione edilizia in sanatoria) costituisce causa di nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi a edifici o loro parti. È necessario, difatti, che l'atto di compravendita di un immobile indichi gli estremi della concessione edilizia. La menzionata sanzione della nullità, di contro, non si applica al contratto preliminare, i cui effetti sono meramente obbligatori e non anche traslativi. Da ciò discende che le parti, pur in assenza di concessione edilizia, possono stipulare un contratto preliminare senza incorrere in alcuna nullità. In tali evenienze, il rilascio della concessione (anche in sanatoria) successivamente alla stipula del preliminare esclude la sanzione della nullità del contratto definitivo di compravendita, ovvero consente la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c.

Sono nulle, e perciò sottratte al termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni dell'assemblea condominiale che siano incorse in un "difetto assoluto di attribuzioni".

È così nulla la delibera dell'assemblea condominiale che assuma decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comune.

L'azione di annullamento delle delibere dell'assemblea di condominio, disciplinata dall'art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell'attore non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della controversia, atteso che la perdita di tale qualità determina la conseguente perdita dell'interesse ad agire.

Legittimati all'esercizio dell'azione ex art. 1137 c.c. sono, infatti, i soli condomini dissenzienti, assenti o astenuti e ciò discende dal principio maggioritario, dal quale è retto il funzionamento dell'assemblea, giacché, come la stessa norma prescrive, le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini e perciò unicamente costoro possono far valere la contrarietà delle stesse alla legge o al regolamento di condominio.

Il diritto di impugnazione di una delibera condominiale non è un diritto primario, a differenza del diritto di proprietà, sicché la successione nel sottostante rapporto sostanziale di proprietà dell'unità immobiliare neppure determina da sé sola il trasferimento dell'interesse ad agire in capo a chi subentra nei diritti di condominio, e cioè dell'acquirente dell'unità immobiliare.

Lo status di condomino, e cioè di "avente diritto" (artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare all'assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene, dunque, alla legittimazione ad agire per annullamento ex art. 1137 c.c., ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare. La legittimazione ad agire per l'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea manca, viceversa, ove l'attore non sia (più) un condomino, e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d'ufficio dal giudice.

In sostanza, il venir meno, in corso di causa, del requisito di legittimazione consistente nell'essere l'attore condomino impedisce al giudice di pronunciare l'annullamento della deliberazione impugnata, essendo venuto meno il potere dell'attore di interloquire sul modo di operare dell'assemblea e di incidere sugli effetti da essa derivanti, a meno che lo stesso attore non prospetti che la permanente efficacia di detta delibera continua a ripercuotersi sulla sua sfera patrimoniale, ad esempio per essere egli tuttora obbligato a contribuire alle spese che quella aveva approvato e ripartito.