Area cortilizia: presunzione di condominialità quale parte comune anche se sua sottrazione al comune godimento anteriore alla costituzione del condominio (cortile adibito a parcheggio pubblico)

La sottrazione di un'area cortilizia al comune godimento prima che venisse costituito il condominio con la compravendita degli appartamenti, non esclude la successiva presunzione di condominialità del cortile quale parte comune. Difatti, in tal caso, la sottrazione dell'area non muta le caratteristiche proprie di uno spazio la cui funzione essenziale è quella di fornire aria e luce agli edifici condominiali prospicienti.

La Suprema Corte afferma come: “l'assenza di una utilità in concreto dell'area non esclude la sussistenza della proprietà comune dello spazio, posto che l'art. 1117 c.c., nell'elencare le parti comuni dell'edificio - tra le quali rientrano anche i cortili - fa esclusivamente riferimento alla natura delle stesse, senza prevedere anche il requisito della loro concreta utilità per lo stabile. Utilità, peraltro, che nella fattispecie è intrinseca nella destinazione dello spazio a parcheggio, accertata dal giudice di merito e non espressamente contestata dall'ente odierno ricorrente.”, nonchè come “Tale interpretazione è conforme all'univoco principio di diritto in base al quale, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (ex plurimus, Cass. n. 21440 del 2022; Cass. n. 3852 del 2020; Cass. n. 26766 del 2014).”.