Sentenze · 2023 · Immobiliare

La Suprema Corte è recentemente intervenuta sul tema del diritto del locatore a vedersi riconoscere i canoni di locazione dal conduttore moroso sino alla riconsegna dell’immobile.

In particolare, la Corte ha ritenuto che, a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene.

Il Tribunale, richiamando un precedente della Suprema Corte, ha ribadito che in caso rilevante ritardo nel rilascio dell’immobile alla scadenza della locazione, il conduttore è tenuto a versare al locatore il corrispettivo contrattualmente convenuto sino alla riconsegna e a risarcire il maggior danno subito dal locatore.

Tale danno, però, non può essere riconosciuto automaticamente in ragione della ritardata consegna, ma è necessario che il locatore provi l’esistenza di una concreta lesione del suo patrimonio in relazione alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di una specifica attuale utilizzazione, nonché all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo.

In tema di condominio negli edifici, nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina dell'amministratore, e quindi quando non è ancora stata resa la sentenza dichiarativa dell’invalidità di tale delibera, l’amministratore nominato continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari.

Solo il giudice può accertare se permane in capo all’amministratore la legittimazione e tale accertamento non è soggetto ad eccezione di parte, dato che riguarda la regolare costituzione del rapporto processuale.

Il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull’immobile stesso, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale, in quanto compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all’epoca dell’evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale.

La Suprema Corte è recentemente intervenuta chiarendo che anche ai contratti di locazione per immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione stipulati dallo Stato o da Altri Enti pubblici territoriali in qualità di locatori, è applicabile la disciplina dettata dalla Legge n. 392/1978.

Ai sensi degli artt. 28 e 29 dell’anzidetta norma la protrazione del rapporto locatizio alle scadenze successiva alla prima deriva direttamente dalla legge e, pertanto, la disdetta da parte del locatore Stato o pubblica amministrazione dovrà avvenire per uno dei motivi espressamente previsti dall’art. 29 della Legge n. 392/1978.

A fronte di quanto sopra, ogni clausola che viola la norma imperativa sarà ritenuta nulla.

Soltanto ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree adibite a parcheggio, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.

La Corte di Cassazione ha espressamente escluso l’effetto risolutivo della diffida ad adempiere del promittente venditore, qualora la parte abbia intimato al promissario acquirente di procedere alla stipula entro e non oltre il termine di quindici giorni e di restare in attesa dell'indicazione del giorno, dell'ora e del luogo della stipula notarile del definitivo, in quanto in tale diffida non era specificato se il promittente venditore intendeva ottenere l'adempimento o la risoluzione del contratto.

La Suprema Corte ha ritenuto, infatti, che la diffida ad adempiere prevista dall’art. 1454 c.c. esiga la manifestazione univoca della volontà dell'intimante, non solo di fissare un termine entro cui l'altra dovrà adempiere alla propria prestazione, avvertendo la parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo, ma anche di ritenere risolto per legge il contratto in caso di mancato adempimento entro tale termine, non potendo tale manifestazione sopraggiungere in un momento successivo alla diffida.

Il Tribunale di Catania, aderendo ad un precedente della Corte di cassazione, ha ritenuto che la destinazione a casa-famiglia o residenza per anziani è una attività di tipo recettivo – alberghiero.

La casa riposo, infatti, offre all’ospite oltre all’alloggio presso la struttura, anche la prestazione accessoria, ma imprescindibile e qualificante, della fornitura di

servizi personali (i.e. dazione e manutenzione della biancheria da letto e da bagno, nel riassetto dei locali, nella attività ricreativa ecc.)

Il Tribunale di Catania ha, altresì, rilevato che, come per gli alberghi, anche per la casa di riposo sussiste la esigenza che venga garantita al conduttore una più lunga durata di esercizio, al fine di consentirgli la redditività degli investimenti, per poter ammortizzare i necessari costi.

Pertanto, anche alla casa di riposo è applicabile la durata novennale della locazione, di cui all’art. 27 comma 3 della legge 392/1978.

La Corte di Appello di Ancona ha ritenuto che nel caso di recesso del committente, sia esso recesso legali ai sensi dell’art. 1671 c.c. sia esso recesso convenzionale ai sensi dell’art. 1373 c.c., il contratto di appalto si scioglie senza che il giudice debba procedere ad indagini sull’importanza e sulla gravità dell’inadempimento dell’appaltatore.

Tali indagini sono, invece, necessarie solo quando il committente chieda che l’appaltatore sia condannato al risarcimento del danno per inadempimento, anche se il committente ha esercitato il recesso dal contratto d’appalto.

Il Tribunale di Pavia, aderendo all’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità e di merito, ha ritenuto che la conclusione di un contratto di appalto o di fornitura – nel caso di specie si trattava di vendita di mobili – tra privati può avvenire in qualsiasi forma, anche per fatti concludenti, non essendo necessaria né la forma scritta per la sua validità, né ai fini della sua prova.

In tal caso, quindi, la sussistenza del contratto potrà essere provata anche per testimoni, indizi ed elementi presuntivi, purché gravi, precisi e concordanti.

Una interessante pronuncia del Tribunale di Pisa si sofferma sulla validità della pattuizione inserita in un contratto di locazione ad uso abitativo con la quale è stabilito che il conduttore, al momento del rilascio dell’immobile, debba provvedere alla tinteggiatura e stuccatura dei muri.

Tale previsione contrattuale, a detta del Tribunale, è da considerarsi legittima a seguito dell’abrogazione dell’art. 79 della Legge 391/1978 limitatamente alle locazioni abitative.

L’art. 1590 c.c. è da intendersi, dunque, norma derogabile dalle parti, che, nel disciplinare i rispettivi obblighi nel contratto di locazione, possono diversamente pattuire le conseguenze della condizione dell’immobile al momento della sua riconsegna.

Il c.d. "preliminare di preliminare", pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un "affare" idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime.

La società proprietaria di un immobile, a seguito dello sfratto per morosità e del rilascio del bene, avevaha agito nei confronti del precedente conduttore, chiedendo che fosse condannato al risarcimento del danno per ogni mese di ritardo nella conclusione di una nuova locazione, per le concrete possibilità di locazione perse.

Sia il Tribunale che la Corte di Appello hanno rigettato la domanda risarcitoria, rilevando che la proprietaria non aveva dimostrato la perdita di possibili occasioni di locare l’immobile a causa della condotta del conduttore.

La proprietaria ha proposto ricorso per Cassazione, osservando che, secondo il principio di diritto già enunciato dalla Suprema Corte, sussiste il diritto risarcitorio, poiché il canone è da intendersi quale rendita che si ricava dalla locazione dell'immobile e non il compenso per la privazione del godimento diretto.

La Sezione Terza della Corte, a cui è stato assegnato il ricorso, rilevando un contrasto giurisprudenziale nella sezione, della Corte di Cassazione ha disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, al fine di dirimere la di una questione in ragione della rilevanza nomofilattica della seguente questione: se, in relazione alla risoluzione per inadempimento della locazione di immobili da parte del conduttore, è configurabile (e, in caso positivo, in quali termini) un risarcimento del danno successivo al rilascio, commisurato ai canoni che il locatore avrebbe potuto percepire fino alla scadenza del contratto.

La questione del posizionamento dei bidoni condominiali per la raccolta differenziata è spesso motivo di lite tra i condomini.

La vicenda origina dall’impugnazione da parte di un condomino della delibera assembleare, con la quale il condominio aveva deciso di posizione i bidoni per la raccolta dei rifiuti in una altra area cortilizia, vicino all’abitazione del condomino.

A seguito dell’espletamento di una consulenza tecnico d’ufficio e acquisito anche il parere del Comune, il Tribunale ha rigettato l’impugnazione del condomino, ritenendo che la delibera fosse valida; la collocazione dei bidoni, infatti, era aderente al regolamento comunale, vista l’osservanza della distanza minima fra i contenitori e gli alloggi.

Questo, anche qualora i lavori straordinari vengano eseguiti successivamente alla compravendita.

L’obbligo contributivo, infatti, nasce alla data della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori straordinari.

Pertanto, l’acquirente potrà pretendere, salvo diverso accordo, che il venditore si faccia carico delle spese straordinarie.

La sentenza del Tribunale partenopeo si allinea alla giurisprudenza oramai unanime sul punto.

La sentenza in esame è tra le prime pronunce della giurisprudenza di merito, che affronta il tema del danno conseguente al mancato godimento delle detrazioni fiscali previste dal D.L. 34/2020.

Nel caso di specie, il committente aveva stipulato un contratto di appalto per l’esecuzione di opere di efficientamento energetico, usufruendo della detrazione fiscale del 110%.

L’appaltatore non ha, però, rispettato né il termine contrattuale per l’esecuzione delle opere, né il termine fissato dalla legge (30.09.2022) per l’esecuzione del 30% dei lavori, determinando così la decadenza del committente dal beneficio fiscale del 110%.

Il committente si è dunque rivolto al Tribunale di Frosinone, per ottenere la risoluzione del contratto di appalto e il risarcimento dei danni patiti.

Il Tribunale, accogliendo la sua domanda, fra tutto ha condannato l’appaltatore al risarcimento del danno, pari alla differenza rispetto alla successiva e inferiore aliquota del 90% di detrazione usufruibile da parte del committente; il danno è dunque stato quantificato nel 10% del valore complessivo delle opere appaltate.

La vicenda origina dalla sanzione amministrativa irrogata dal Comune di Roma all’amministratore di un condominio, per la violazione del regolamento per la gestione dei rifiuti urbani, nel quale è espressamente previsto l’obbligo dell'amministratore del condominio di custodire, mantenere e utilizzare correttamente i contenitori assegnati con le corrette modalità e in luoghi idonei o in ambienti a ciò destinati.

In particolare, gli ispettori avevano verificato l'erroneo inserimento nei bidoni dei rifiuti differenziati.

La Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare, richiamando un proprio precedente, che l'amministratore condominiale non è responsabile, in via solidale con i singoli condomini, della violazione del regolamento comunale concernente l'irregolare conferimento dei rifiuti all'interno dei contenitori destinati alla raccolta differenziata, collocati all'interno di luoghi di proprietà condominiale.

L’amministratore, infatti, può essere chiamato a rispondere verso terzi esclusivamente per gli atti propri, omissivi e commissivi.

Tale solidarietà non può essere fondata neppure sull’art. 6 della L. 689/1981 (che disciplina la solidarietà in caso di illecito amministrativo), dato che l’amministratore ha la mera gestione dei beni comuni, ma non anche la relativa disponibilità in senso materiale.

All’esito la Suprema Corte, disapplicando il regolamento comunale del Comune di Roma nella parte in cui sanziona il mancato rispetto dell’amministratore di condominio agli obblighi di custodire, mantenere e utilizzare correttamente i contenitori dei rifiuti, ha cassato la sentenza impugnata e annullato le determinazioni dirigenziali opposte.

L'amministratore condominiale non è responsabile, in via solidale con i singoli condomini, della violazione del regolamento comunale concernente l'irregolare conferimento dei rifiuti all'interno dei contenitori destinati alla raccolta differenziata collocati all'interno di luoghi di proprietà condominiale, potendo egli essere chiamato a rispondere verso terzi esclusivamente per gli atti propri, omissivi e commissivi, non potendosi fondare tale responsabilità neanche sul disposto di cui all'articolo 6, della legge 689/1981, avendo egli la mera gestione dei beni comuni, ma non anche la relativa disponibilità in senso materiale.

La Suprema Corte è stata chiamata a decidere chi, in caso di pignoramento di un immobile sito in un edificio condominiale, debba presenziare e votare alle assemblee condominiali: il proprietario/debitore esecutato oppure il custode nominato dal giudice.

Secondo la Corte di Cassazione il debitore esecutato conserva la legittimazione a partecipare all’assemblea e a votare per la quota millesimale posseduta, fino a quando non viene emesso il decreto di trasferimento della proprietà in favore dell’aggiudicatario.

In caso di nomina, ad opera del giudice dell’esecuzione, di un custode del bene pignorato, quest’ultimo, salvo diversa istruzione operativa, non potrà presenziare alle assemblee condominiali, non essendo tale attività inclusa tra i compiti dell’ausiliario.

Il titolare di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all'art. 2051 c.c., per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorché tali difetti siano imputabili già all'originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell'edificio, e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell'art. 1490 c.c., comma 2, in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l'obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno.

Il Tribunale di Novara, ponendosi nel soldo dell’orientamento giurisprudenziale oramai consolidato, ha respinto la domanda di scioglimento della comunione gravante un immobile, che presentava una difformità rilevante e non sanabile e, in particolare, la trasformazione di una terrazza in superficie residenziale con conseguente aumento della volumetria dell'immobile.

A fronte di tale difformità l’immobile non risultava commerciabile e, dunque, non divisibile stante quanto disposto dall’art. 29, comma 1-bis della legge n. 52/1985, a norma del quale gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Tale norma, secondo il Tribunale di Novara, è applicabile anche alle divisioni giudiziali, dato che i provvedimenti giudiziali sono da annoverarsi tra gli atti pubblici e perché, diversamente, la norma potrebbe essere facilmente elusa, consentendo alle parti di pervenire, attraverso una simulata controversia da portare in giudizio, al risultato vietato dal legislatore.

Il contenzioso riguarda un contratto di appalto con il quale il condominio aveva incaricato una ditta di eseguire opere con il “bonus facciata al 90%”, con sconto in fattura e detrazione fiscale.

A seguito della stipula del contratto il condominio versava una somma pari al 10% del valore dell'importo dei lavori alla ditta appaltatrice, la quale, però, nonostante i solleciti e le diffide ad adempiere, non eseguiva le opere.

Il condominio, quindi, aveva formalizzato il recesso dal contratto di appalto e chiesto la restituzione della somma versata.

Il Tribunale di Torino, adito dal condominio, ha ritenuto legittimo il recesso del condominio e condannato la ditta appaltatrice a restituire gli importi versati.

La Suprema Corte ha avuto modo recentemente di porre il focus sui doveri professionali del Notaio rogante, ricordando che quest’ultimo deve accertare anche la capacità legale di contrarre delle parti e, a tal fine, deve espletare le ricerche necessarie per verificare se una delle parti risulta fallita.

Il Notaio, quindi, è responsabile del danno patito dall'acquirente di un immobile venduto da persona già dichiarata fallita al momento della stipula, salvo che il professionista non dimostri che, neppure con l’uso della diligenza professionale da lui esigibile, avrebbe potuto accertare l’esistenza della sentenza dichiarativa di fallimento.

L'art. 1129, comma 14 c.c. prevede che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività che verrà svolta in favore del Condominio.

La norma, quindi, prevede un'ipotesi di nullità testuale della delibera di nomina dell'amministratore, che non rechi la specifica indicazione del suo compenso.

Il requisito formale può ritenersi soddisfatto anche qualora nel verbale assembleare vi sia solo un richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso.

L’indicazione del compenso è necessaria anche nel caso in cui il corrispettivo richiesto dall’amministratore risulti invariato rispetto ai precedenti anni.