Sentenze · 2026 · Real Estate

In tema di domanda del mediatore immobiliare per il pagamento della provvigione, proposta nei confronti di venditore e acquirente domiciliati in altro Stato membro UE, la giurisdizione del giudice italiano non può essere fondata sulla competenza speciale in materia contrattuale ex art. 7, n. 1, Reg. (UE) n. 1215/2012, ove ricorrano i presupposti della disciplina speciale dettata per i contratti conclusi dai consumatori (artt. 17 e 18 dello stesso Regolamento).

In un contratto di compravendita immobiliare tra un professionista (la società di costruzione) e un consumatore (la famiglia che andrà a vivere nella abitazione), si applicano le speciali tutele previste per i soggetti più deboli.

La clausola del preliminare di vendita che riservi al promittente alienante, nel caso di inadempimento imputabile a colpa dei promissari acquirenti, la possibilità di trattenere, a titolo di penale, l'intera somma ricevuta in acconto, anche se costituente una porzione rilevante dell'intero prezzo, non si sottrae alla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiere d'ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore, al fine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrio a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, in ragione del suo importo manifestamente eccessivo.

Il Tribunale di Napoli Nord ha stabilito l'irrevocabilità della scelta processuale in tema di inadempimento contrattuale, ribadendo l'incompatibilità e la non cumulabilità tra i rimedi del recesso con ritenzione della caparra confirmatoria e della risoluzione con risarcimento del danno. Così pronunciando sulla corretta applicazione del combinato disposto del comma secondo e del comma terzo dell'art. 1385 c.c. secondo cui, di fronte all'inadempimento di una delle parti l'altra può, a sua scelta, recedere dal contratto e trattenere la caparra, ovvero chiedere la risoluzione (o anche l'esecuzione) del contratto e il risarcimento del danno, che in tal caso dovrà allegare e provare secondo le norme generali.

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l'inadempimento dell'obbligo del venditore di consegnare all'acquirente il certificato di agibilità integra ex se un danno emergente, correlato al minor valore di scambio del bene; tale danno, una volta accertato nell'an, è suscettibile di liquidazione equitativa, potendo essere commisurato ai costi necessari per ottenere il certificato. Rientra, pertanto, nell'azione risarcitoria per inadempimento anche la domanda di rimborso delle spese sostenute dall'acquirente per procurarsi il certificato di agibilità, qualora il venditore abbia assunto l'obbligo di curare, a proprie spese, la relativa pratica e non vi abbia adempiuto.

Stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che intende ivi avviare e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, nonché il rilascio di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore. La Corte d’Appello rammenta che tale orientamento è confermato anche da recenti pronunce di legittimità (v. Cass. 14731/2018 e 14067/2023 ).”

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, ai fini della determinatezza o determinabilità dell'oggetto ex art. 1346 c.c., non è indispensabile l'allegazione della planimetria richiamata nel testo negoziale, ove dal preliminare stesso risulti – anche per relationem – un complesso di elementi idonei a individuare in modo inequivoco i beni promessi in vendita (quali dati catastali, rinvio a pratica edilizia o titolo abilitativo espressamente menzionati, progettazione tecnica riferita a ben determinati terreni), sicché il riferimento ad atti amministrativi o progettuali richiamati nel contratto, ancorché esterni e anche anteriori o successivi alla stipula, può legittimamente concorrere all'identificazione dell'oggetto, quando il rinvio a essi sia frutto di scelta negoziale espressa delle parti.

Nel contratto di subappalto il pagamento conseguente alla cessione del credito d’imposta non configura una condizione in senso tecnico né un termine di efficacia del contratto, ma attiene esclusivamente al tempo dell’adempimento del debito di corrispettivo. Ogni diversa interpretazione si porrebbe in contrasto con la natura commutativa del subappalto, nel quale l’esecuzione dell’opera fa sorgere il diritto del subappaltatore al pagamento del prezzo pattuito, spettando al Giudice verificare se, avuto riguardo alla natura del rapporto, alla qualità delle parti e al tempo trascorso, il termine congruo di adempimento debba ritenersi decorso, senza necessità di un’autonoma domanda del creditore, essendo tale accertamento implicito nella domanda di condanna al pagamento.

L’azione ex art. 1669 c.c. (rovina e difetti di cose immobili) può essere esercitata, non solo, dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino in modo grave il godimento o la funzionalità dell’immobile. Grava sul venditore l’onere della prova di non avere esercitato alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, in tal modo superando la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso.

In tema di vendita immobiliare, la presenza su parte significativa del bene di opere edilizie abusive non sanabili, la cui rimozione impone un radicale ridimensionamento e una sostanziale diversa conformazione dell'immobile rispetto a quello oggetto del regolamento negoziale, integra ipotesi di aliud pro alio, legittimando la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e non una mera garanzia per vizi ex artt. 1490 ss. c.c.

La circostanza che l’immobile sia destinato ad attività commerciale (nel caso di specie a studio professionale) non è sufficiente per ritenere il relativo contratto di comodato soggetto ad un termine implicito, sicché il comodante può domandare la restituzione del bene prima della cessazione di tale attività, restando dunque possibile la revoca ad nutum. A ragionar diversamente si arriverebbe all'assurda conclusione che se l’immobile è destinato per sua natura ad una determinata attività, commerciale o di altro tipo, il comodato diventerebbe ‘perpetuo’ per la semplice ragione che tale attività potrebbe non avere alcun termine prevedibile, espropriando di fatto il comodante.

In tema di servitù di passaggio, l'ampliamento coattivo di un percorso pedonale in servitù carrabile richiede: a) la preesistenza di una servitù di passaggio sul fondo su cui realizzare l'ampliamento; b) l'assenza per il fondo dominante di uscita diretta sulla pubblica via (interclusione relativa); c) che l'ampliamento sia necessario per la coltivazione o per l'uso conveniente del fondo dominante ovvero per le esigenze abitative del fondo stesso, intese come piena accessibilità alla casa di abitazione, alla luce delle condizioni di vita nel contesto storicosociale attuale. Ai fini di tali esigenze abitative non è necessario che il proprietario o l'utilizzatore dell'immobile sia portatore di handicap o affetto da ridotta capacità motoria, fermo restando che il passaggio imposto non deve comportare un sacrificio del fondo servente superiore al beneficio arrecato al fondo dominante.

In tema di condizioni sospensive negative, qualora il venditore agisca per ottenere il pagamento dell'integrazione del prezzo deducendo l'assenza di modificazioni della destinazione urbanistica e dell'indice di edificabilità del terreno compravenduto o dell'intero comparto rilevante, incombe sull'acquirente l'onere di specifica contestazione dei fatti posti a fondamento della domanda; in difetto, tali fatti devono ritenersi pacifici ai sensi dell'art. 115, primo comma, c.p.c., senza che ciò integri applicazione del principio di non contestazione a mere valutazioni giuridiche.

Ove il contratto di deposito fiduciario sia stipulato anche a garanzia dell’interesse del depositante/fiduciante, nel caso di inadempimento da parte del fiduciario alle obbligazioni assunte il danno risarcibile al depositante si identifica, secondo i criteri individuati dall’art. 1223 c.c., nella effettiva diminuzione del patrimonio; diminuzione data dalla differenza tra il valore attuale del patrimonio del creditore-danneggiato ed il valore che esso presenterebbe se l'obbligazione fosse stata tempestivamente ed esattamente adempiuta, da determinare sulla base di un criterio di normale prevedibilità, secondo l’apprezzamento dell’uomo di normale diligenza.

Il fatto che il depositante/fiduciante possa richiedere al beneficiato - sua controparte nel rapporto negoziale al quale il deposito fiduciario accede - la restituzione dell’importo illegittimamente consegnatogli dal fiduciario non può limitare il diritto del depositante/fiduciante al risarcimento del danno nei confronti del fiduciario alla sola ipotesi in cui il primo dimostri l’impossibilità o l’estrema difficoltà di ripetere l’importo dal beneficiato; l’obbligo di risarcire il danno in capo al fiduciario, ove accertato, si aggiunge all’obbligo restitutorio in capo al beneficiato e, fermo il diritto del depositante/fiduciante ad ottenere una sola volta l’importo complessivamente dovutogli, i rapporti tra le relative obbligazioni sono disciplinati dalle norme sulle obbligazioni solidali, ai sensi degli artt. 2055 e 1292 e ss. c.c..

In tema di esecuzione forzata immobiliare, la rettifica del decreto di trasferimento, con cui il giudice dell'esecuzione esclude dall'aggiudicazione una porzione di bene risultata non pignorata e ne dispone la restituzione al debitore, non integra un'ipotesi di evizione ai sensi dell'art. 2921 c.c., mancando il presupposto tipico della norma, costituito dall'opposizione da parte di un terzo di un diritto reale (o di una domanda giudiziale trascritta) anteriore al pignoramento e sfociata in sentenza passata in giudicato. Ne consegue che l'aggiudicatario non può giovarsi dell'azione di ripetizione del prezzo prevista da detta disposizione.

Quando le parti di un preliminare di vendita immobiliare hanno convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell'offerta di cui all'art. 2932, comma 2, c.c. deve ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, perché in essa necessariamente implicito, con la conseguenza che la sentenza produttrice degli effetti del contratto impone anche il pagamento del prezzo, quale condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia giudiziale.

Pignoramento immobiliare – Durata del contratto di locazione stipulato dal Custode Giudiziario In tema di espropriazione immobiliare, il contratto di locazione stipulato dal custode giudiziario ex art. 560 c.p.c. ha durata 'naturaliter' limitata al perdurare della procedura esecutiva e perde automaticamente efficacia con la sua estinzione, non potendo, quindi, spiegare effetti oltre tale momento, né vincolare il bene una volta cessata la custodia.

Il trasferimento di beni immobili dalle ex unità sanitarie locali alle aziende sanitarie provinciali, secondo quanto previsto dal D.Lgs. n. 502/1992, è subordinato al vincolo di destinazione dei beni stessi alle unità sanitarie locali già prima del trasferimento. Tale vincolo deve essere provato, e la sua mancanza determina il rigetto delle pretese di rilascio e risarcimento danni.

In tema di caparra confirmatoria, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti, ovvero la parte che l'abbia incassata chieda, ad integrazione dell'invocata risoluzione, l'accertamento del diritto a ritenerla, oltre alla riparazione dell'ulteriore nocumento patito, deve essere qualificata come declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento, soggetta alla relativa disciplina generale

In tema di locazione di immobili urbani, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex articolo 9 della legge 392/1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condòmini, mentre spetta al conduttore l’onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi oppure ottenendone l’esibizione a norma dell’articolo 210 Codice di procedura civile

Anche se la disdetta individua erroneamente la data di scadenza del contratto, il giudice può sempre accertare, sulla base della disciplina legale o contrattuale, l’effettiva scadenza finale del medesimo, senza per questo violare il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (vizio di extra o ultra petizione).

Il Tribunale afferma che la "causa petendi" dell'azione di licenza per finita locazione è costituita dalla risoluzione del contratto alla scadenza naturale, che è onere del giudice accertare in base alla normativa (alternativamente contrattuale o legale) che disciplina il rapporto, ed a prescindere dalle indicazioni (eventualmente erronee) delle parti (v. Cass. n. 21153/2013; Cass. n. 8223/1996; Cass. n. 10030/1998).

L'acquirente a titolo particolare di un immobile, successivamente alla trascrizione del pignoramento, non è legittimato a proporre opposizione all'esecuzione ex artt. 615 o 617 c.p.c., ma deve esperire l'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., non potendo far valere alcun vizio della procedura.

La promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa prevalente è quella del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c. La disponibilità del bene da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione e non come possesso utile ad usucapionem, ove non sia dimostrata un'interversione del possesso nei modi previsti dall'art. 1141 c.c.