Sentenze · 2025 · Immobiliare

In caso di violazione dell'art. 1590 c.c., che obbliga il conduttore a riconsegnare l'immobile locato nello stato in cui l'ha ricevuto, il proprietario può richiedere non solo il costo delle opere necessarie a ripristinare l'immobile, ma anche il canone che sarebbe stato dovuto per il periodo necessario all'esecuzione dei lavori, senza necessità di dimostrare richieste di locazione da parte di terzi rimaste insoddisfatte. Tuttavia, per ottenere il risarcimento derivante dalla temporanea impossibilità di locare l'immobile, il locatore deve provare il tempo effettivo impiegato per i lavori.

La competenza territoriale nei giudizi che riguardano un condominio deve essere individuata con riferimento al luogo ove lo stabile condominiale si trova, quale centro degli interessi di tutti i condomini, e non al domicilio dell'amministratore pro tempore del condominio.

Ai sensi dell'art. 2644 c.c., gli effetti della trascrizione rendono inopponibili agli acquirenti gli atti di rettifica trascritti successivamente alla trascrizione del loro titolo di acquisto. La rettifica dell'atto è opponibile solo se trascritta prima dell'atto di compravendita che trasferisce il bene a terzi.

Il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso del Viminale contro l’annullamento, disposto dal Tar Lazio lo scorso maggio 2025, della Circolare che imponeva la verifica dell’identità degli ospiti.

La sentenza conferma che l’identificazione de visu resta obbligatoria, ma chiarisce come l’identificazione prevista dall’art. 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza) possa essere svolta anche a distanza, purché tramite sistemi di videocollegamento installati all’ingresso e in grado di verificare in tempo reale la corrispondenza tra documento e persona (come videocitofoni, spioncini digitali o sistemi di videocollegamento), con principio valido per tutte le strutture ricettive, incluse quelle in locazione breve (e con obbligo di comunicare l’identità degli ospiti alle forze dell’ordine entro da 6 a 24 ore dall’arrivo).

La presunzione di condominialità ex art. 1117, n. 3, c.c., non si estende a quella parte dell'impianto ricompresa nell'appartamento dei singoli condomini, ossia nella sfera di proprietà esclusiva di questi, né alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari.

La regola della solidarietà passiva di cui all'art. 63 comma 4 disp. att. c.c., che riguarda i rapporti tra condominio e condomini, non si applica nei confronti di coloro che acquistano un'unità immobiliare dopo che il condominio ha contratto un mutuo. Pertanto, chi non era condomino al momento in cui è insorto l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore.

In tema di rettifica della dichiarazione resa dal terzo pignorato ai sensi dell'art. 547 c.p.c .nell'ambito del procedimento di sequestro conservativo di crediti (debito derivante da un contratto preliminare di compravendita), la Suprema Corte di Cassazione enuncia il seguente principio di diritto: “In ipotesi di dichiarazione positiva ex art. 547 c.p.c., il terzo pignorato, se si avvede di essere incorso in errore, ha l'onere di attivarsi immediatamente, rettificando o revocando la dichiarazione positiva, resa per errore incolpevole, sino all'emissione dell'ordinanza di assegnazione. E, nel caso in cui il giudice non tenga in conto, perché non la ritenga giustificata, o ammissibile, o tempestiva, la dichiarazione correttiva o revocatoria e proceda ugualmente all'assegnazione, è legittimato, e al contempo onerato, della proposizione della opposizione agli atti esecutivi”.

La Corte d’Appello ha rammentato come il comma 3 dell’art. 63 disp. att. c.c. è norma avente carattere eccezionale in quanto attribuisce all’amministratore un potere di “autotutela” che si realizza attraverso la sospensione di un servizio comune senza che sia necessario preventivamente adire l’autorità giudiziaria (v. anche Tribunale di Monza, 3 aprile 2024, n. 1096). Inoltre, ai sensi dell’art. 1129, comma 12 c.c., costituisce, tra le altre, “grave irregolarità” da parte dell’amministratore l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva e proprio quest’obbligo di riscossione è stato rafforzato dal nuovo impianto normativo delineato dalla riforma. In tale contesto, deve essere interpretato il potere di sospensione dei servizi condominiali inserito nella disposizione normativa che disciplina la riscossione forzosa delle quote condominiali; la riforma introduce la nuova procedura che garantisce il soddisfacimento dei creditori del Condominio, nel rispetto del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali.

Il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello, ai sensi dell'art. 1126 c.c., pone un terzo della spesa a carico del proprietario o usuario esclusivo e i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti, servite dalla copertura. Tale ripartizione deve includere anche il proprietario dei locali sottostanti, sebbene danneggiato, salvo il caso in cui sia attribuibile esclusiva responsabilità per fatto doloso o colposo specifico ad esso riconducibile.

L'Amministratore di condominio può resistere all' impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall'art. 1131 c.c., giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore. La Suprema Corte precisa, poi, come l'emanazione dell'ordine di esibizione sia discrezionale e la valutazione di indispensabilità non debba essere neppure esplicitata, conseguendone che il relativo esercizio è svincolato da ogni onere di motivazione e il provvedimento di rigetto dell'istanza non è sindacabile in sede di legittimità, neppure sotto il profilo del difetto di motivazione.

La consegna di una cosa venduta che difetta delle qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale realizza la fattispecie di aliud pro alio. Il giudice, nel risolvere la controversia, può qualificare d'ufficio l'azione proposta, interpretando le domande dell'attore in termini di domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, svincolata dai termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c.

L'installazione di ascensori o piattaforme elevatrici realizzati da uno o da alcuni condomini a proprie spese nelle parti comuni del fabbricato per eliminare le barriere architettoniche deve essere valutata alla stregua dell'art. 1102 c.c., secondo il criterio del pari uso, conferendo a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.

Per l'approvazione valida di un rendiconto condominiale, non serve un bilancio formale come quello delle società; è sufficiente una contabilità chiara che permetta ai condòmini di capire le entrate, le spese e le relative quote. L'obiettivo è fornire trasparenza, rispettando il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, garantendo che la documentazione giustificativa sia comprensibile e permetta il controllo delle operazioni dell'amministratore.

Il Conservatore del registro delle imprese, quando iscrive una sentenza, non deve compiere un’attività interpretativa della medesima, ricavandone alcunché, ma deve solo dare conto di ciò che è scritto nel dispositivo, senza alcuna possibilità di intervenire in sede interpretativa sul medesimo, né deducendone alcuna conseguenza di legge, e neppure debba dirimere questioni inerenti la “corretta catena di trasferimenti”, che vanno risolte in sede giudiziaria, essendo il Registro delle Imprese solo il prisma in cui leggere ciò che avviene nell’impresa e non il luogo di risoluzione delle controversie che riguardano la stessa.

L'inadempimento della parte venditrice che non pone la parte acquirente nelle condizioni di effettuare una verifica finale sull'effettiva consistenza dell'immobile legittima l'acquirente a sospendere l'effettuazione della propria prestazione senza che tale comportamento possa essere considerato contrario alla buona fede ex art. 1460 c.c.

L'effetto interruttivo della prescrizione si estende anche ai diritti subordinati inerenti al medesimo rapporto contrattuale, come la domanda di risoluzione del contratto, nonostante nel primo giudizio fosse stata proposta solo la domanda principale di esecuzione in forma specifica.

Il Tribunale sostiene che, in ragione della disponibilità della parte dell' impianto in capo al singolo condomino, quest'ultimo deve esserne considerato custode e, quindi, responsabile ex art. 2051 c.c. dei danni arrecati a terzi dalla sua rottura.

Per fare ciò, il Tribunale parte dal presupposto secondo cui l'art. 1117 c.c. stabilisce, tra l'altro, che i tubi, ed i loro collegamenti, sono parti comuni "fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche", cosicché le tubazioni orizzontali si considerano appartenenti al proprietario dell'unità immobiliare (appartamento o negozio) in cui sono situate, anche se la lesione viene riscontrata a livello della braga, ossia l'elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale - di pertinenza del singolo appartamento - e la tubatura verticale, che rientra nella competenza condominiale.

In un contratto preliminare di compravendita immobiliare, qualora il promittente venditore non si attivi tempestivamente per ottenere il rilascio dei documenti necessari alla definizione della pratica di sanatoria edilizia e alla liberazione del bene da vincoli quali gli usi civici, il recesso del promissario acquirente può essere considerato legittimo.

Va condannato il proprietario del balcone sovrastante a risarcire il danno consistito in muffe e condensa sul soffitto provato all'unità abitativa posta al piano inferiore.

La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall'art. 832 c.c., realizzatrice dell'interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, producendosi ex lege l'effetto riflesso dell'acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell'art. 827 c.c., quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare 'trova causa', e quindi anche riscontro della meritevolezza dell'interesse perseguito, in sé stessa, e non nell'adesione di un "altro contraente".

Il Tribunale rammenta come l’installazione di impianto fotovoltaico sul tetto condominiale è, in astratto, lecita, dal momento che è espressamente ammessa dall’art. 1122 bis, comma 2 c.c., che stabilisce che “è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato” e come, ai sensi del quarto comma della medesima disposizione, non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative; solo nel caso in cui la realizzazione dell’impianto comporti delle modificazioni alle parti comuni il condomino deve dare comunicazione all’amministratore e l’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative (rispetto alla rimozione integrale dell’impianto, quale la sola riduzione del numero di pannelli installati) e può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione di idonea garanzia (art. 1122 bis comma 3 c.c.), in quanto un utilizzo così intenso e totalizzante rappresenta senz’altro un uso non consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c., perché esclude in radice qualsiasi possibilità di uso analogo da parte degli altri comproprietari.

Il Tribunale afferma che ridurre l’impianto fotovoltaico a una porzione di tetto corrispondente alla sua quota millesimale di edificio - oltre a porsi in contrasto con l’interpretazione consolidata dell’art. 1102 c.c., secondo cui il bene comune può essere usato dal singolo comunista anche in maniera più intensa e più ampia rispetto all’uso astrattamente riconducibile alla sua quota - rischia di impedire di fatto ai singoli condomini di trarre dal bene comune determinate utilità (si pensi, per esempio, all’ipotesi in cui la riduzione dei pannelli fotovoltaici a una superficie di tetto corrispondente alla quota millesimale si traduca nella realizzazione di un impianto sottodimensionato rispetto a un normale impianto a uso domestico).

Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dalla cosa comune anche un'utilità più intensa o diversa da quella ricavata dagli altri comproprietari, apportandovi opportune modificazioni, purché non alteri la destinazione della cosa comune o comprometta il diritto al pari uso degli altri comunisti, secondo quanto previsto dall'art. 1102 c.c..

L'interpretazione del contratto può essere sindacata in sede di legittimità solo nel caso di violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale, la quale non può dirsi esistente sul semplice rilievo che il giudice di merito abbia scelto una piuttosto che un'altra tra le molteplici interpretazioni del testo negoziale, sicché, quando di una clausola siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l'interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un'altra. D'altro canto, l'art. 1362 cod. civ., allorché nel comma 1, prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile.

Nel contratto preliminare di vendita di bene immobile, l'indicazione del bene può essere anche incompleta e mancare dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché il bene sia determinato o determinabile, anche per relationem. Ai fini della validità del preliminare non è necessaria l'indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali.