Sentenze · luglio 2024 · Diritto condominiale

Il conduttore di un'unità immobiliare in condominio ha il diritto di installare una canna fumaria per l'esercizio di un'attività commerciale, purché non alteri la destinazione delle parti comuni e non pregiudichi il pari uso da parte degli altri condomini; il condominio non può ostacolare questo diritto rifiutando la consegna delle chiavi per l'accesso alle aree comuni necessarie per l'installazione.

Ciascun condomino ha diritto di prendere visione dei documenti di rilievo ed estrarre copia, senza che l'esercizio di tale diritto sia condizionato a determinate tempistiche, ancorché ragionevolmente si debba ritenere che lo stesso vada evaso in tempi ragionevoli, che il Tribunale di Ivrea non ha ritenuto essere tre o quattro mesi.

Il giudizio trae origine dal ricorso presentato da alcuni condomini, proprietari esclusivamente di boxes, i quali hanno agito nei confronti del Condominio per far accertare il loro diritto all'utilizzo delle parti comuni adibite a palestra e sala ricreativa e per sentire condannare il Condominio all'accesso ai locali.

Il Condominio, costituitosi, ha fra tutto sostenuto che l’utilizzo di tali beni comuni fosse esclusivamente riservato ai condomini proprietari di unità abitative.

Il Tribunale di Milano ha rilevato che il regolamento condominiale non poneva alcuna restrizione della proprietà comune e dell'utilizzo della palestra e della sala ricreativa ad alcuni soltanto dei condomini del complesso edilizio condominiale.

Il Tribunale meneghino ha ricordato che in tema di parti comuni di un immobile in condominio, il termine "edificio" va interpretato nel senso che, per esso, si intende l'intero manufatto, dalle fondamenta al tetto, inclusi, quindi, anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse e tutta l'area di terreno sita in profondità - sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato - sulla quale posano le fondamenta dell'immobile.

Nell'area di terreno sulla quale sorge il complesso condominiale rientrano anche i boxes dei condomini - attori che, dunque, fanno parte dello stesso fabbricato.

Inoltre, secondo il Tribunale, manca l’adesione di tutti i partecipanti al condominio ad una modifica dei loro diritti e, in particolare, la accettazione espressa dei condominio - attori, atteso che, poiché il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, una eventuale delibera assembleare che modifichi i diritti dei condòmini sulle parti comuni è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini.

Quindi, secondo il Giudice meneghino, non si è in presenza di un condominio parziale non essendo stato provato dal Condominio che i locali oggetto di causa, per le loro obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, sono destinati oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio; né una rinuncia al diritto su detti beni comuni da parte degli attori.

Quindi, la condotta del Condominio viola il diritto dei condomini-attori ai sensi dell’art. 1102 c.c., avendo gli stessi diritto ad utilizzare le parti comuni del fabbricato, tra cui la palestra e la sala ricreativa.

Non è richiesta l'originaria appartenenza del bene in supercondominio al medesimo proprietario dei vari condomini che ne usufruiscono, ben potendosi configurare la predetta natura supercondominiale proprio in funzione del vincolo di asservimento del cespite a diversi edifici.

Nel contesto condominiale, per identificare il limite all'immutazione della cosa comune, come previsto dall'art. 1102, comma 2 c.c., l'inservibilità della stessa non può essere intesa come un mero disagio rispetto al suo normale utilizzo, che è essenziale al concetto di innovazione, piuttosto, l'inservibilità si configura come l'effettiva inutilizzabilità della "res communis" rispetto alla sua fruibilità naturale.

Secondo la Suprema Corte, ai sensi dell'art. 1120 c.c., l'installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d'aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al Condominio alcuna autorizzazione. Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt'al più significare l'inesistenza o l'esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all'installazione.

E’ però necessario che venga accertato se l'installazione su parti comuni di condizionatori al servizio di un'unità immobiliare determini alterazione della destinazione delle cose comuni, né impedisca ad altri condomini di farne parimenti uso.