Sentenze · novembre 2024 · Area Civile

Con riguardo al regolamento condominiale c.d. contrattuale, contestuale alla nascita del condominio e accettato col consenso individuale dei singoli condomini (cfr. Cass., Sez. 2, 6/7/2022, n. 21440 cit.; v. anche Cass., Sez. 2, 7/4/2023, n. 9951; Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012; Cass. Sez. 2, 3/05/1993, n. 5125), si osserva come esso possa contenere, oltre alle norme relative all'amministrazione e alla gestione delle parti comuni, anche l'indicazione stessa delle parti comuni e perfino la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva, dando luogo ad un vincolo di natura pertinenziale, siccome posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio, legittimato all'instaurazione e al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817, secondo comma, e 818 c.c. (Cass., Sez. 2, 4/9/2017, n. 20712; Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 11/07/2017) 04/09/2017, n. 20712; Cass. Sez. 2, 4/06/1992, n.6892; ma cfr. anche Cass. Sez. 2, 24/11/1997, n. 11717).

La Suprema Corte afferma che "Il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l'intenzione di possedere non a titolo di compossesso, ma di possesso esclusivo ("uti dominus"), non ha la necessità di compiere atti di interversio possessionis alla stregua dell'art. 1164 c.c., dovendo, peraltro, il mutamento del titolo consistere in atti integranti un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l'erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9100 del 12/04/2018 Cass. civ., Sez. II, Sent., (data ud. 31/01/2018) 12/04/2018, n. 9100 , Rv. 648079; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16841 del 11/08/2005, Rv. 584306; principio valido anche ai rapporti tra coeredi, prima della divisione, in forza di Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 9359 del 08/04/2021, Rv. 660860, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10734 del 04/05/2018, Rv. 648439 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1370 del 18/02/1999, Rv. 523346)”.

La Corte di cassazione ritiene che: “proprio perché l'esclusione, dal novero delle parti condominiali, di alcune porzioni dell'edificio che altrimenti vi ricadrebbero alla stregua della presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ. incide sulla costituzione o modificazione di un diritto reale immobiliare (con la conseguenza che l'esclusione stessa deve risultare ad substantiam da atto scritto), è necessario, per aversi titolo contrario, che dal negozio, così come dal regolamento c.d. contrattuale, emergano elementi tali da essere in contrasto con l'esercizio del diritto di condominio, e tale indagine, in quanto afferente all'interpretazione della volontà negoziale dei condomini, presuppone un accertamento di fatto demandato all'apprezzamento dei giudici del merito, rimanendo incensurabile in sede di legittimità se non per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, così come previsti negli artt. 1362 e seguenti cod. civ., oppure nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. (Cass., Sez. 2, 6/7/2022, n. 21440 cit.), senza che rilevi il dato empirico che l'area in esame, per la conformazione dei luoghi, sia stata di fatto goduta ed utilizzata più proficuamente e frequentemente dal condomino titolare della contigua unità immobiliare adibita ad attività commerciale, piuttosto che dagli altri condomini (Cass., Sez. 2, 4/9/2017, n. 20712, cit.; anche Cass., Sez. 2, 3/05/2002, n. 6359)”.

La sentenza che dispone il trasferimento coattivo di un bene ai sensi dell'art. 2932 c.c. presuppone l'identità strutturale e funzionale del bene oggetto del preliminare di vendita con quello esistente al momento della sentenza. L'effetto traslativo è precluso se vi sono difformità sostanziali riguardanti nuove edificazioni non contemplate nel preliminare, che modificano radicalmente la struttura e la funzione originariamente pattuite.

La Corte di Cassazione afferma il principio secondo cui: “Al riguardo, la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso - dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche - non può avere ad oggetto nuovi cespiti diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28613 del 06/11/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 18545 del 08/07/2024; Sez. 2, Sentenza n. 18050 del 19/10/2012)”.

La Suprema Corte rileva poi come: “Segnatamente, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un edificio o un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) allorché sia radicalmente assente, rispettivamente, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile (oggi permesso di costruire) - e, in mancanza, l'allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione -, o il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizione dell'azione, il cui difetto è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34679 del 12/12/2023; Sez. 2, Sentenza n. 20886 del 18/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29581 del 22/10/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 18195 del 02/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 21721 del 27/08/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 1505 del 22/01/2018; Sez. 6-2, Sentenza n. 8489 del 29/04/2016; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22077 del 25/10/2011). E ciò benché l'esistenza di tali riferimenti sia, appunto, una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione, essendo l'allegazione e la produzione della relativa documentazione sottratte alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16068 del 14/06/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019)”, specificando come: “Ebbene, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, può essere pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario, in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell'art. 40 della legge n. 47/1985 (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19552 del 16/07/2024; Sez. 2, Sentenza n. 34 del 02/01/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 11636 del 04/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 22660 del 19/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Sentenza n. 11659 del 14/05/2018; Sez. 2, Sentenza n. 8081 del 07/04/2014; Sez. 2, Sentenza n. 20258 del 18/09/2009).”

In materia di intermediazione finanziaria, l'atto di diffida e costituzione in mora del debitore è idoneo ad interrompere il termine di prescrizione relativamente al diritto di ripetizione di una somma indebitamente versata in esecuzione di un contratto nullo (primo ordine di borsa), trattandosi di un diritto soggettivo il cui termine di prescrizione può essere interrotto per via extragiudiziale.

La Suprema Corte afferma che “l'atto di diffida e costituzione in mora del debitore è un atto giuridico in senso stretto, unilaterale e recettizio (cfr. Cass. 8 ottobre 2021, n. 27412; Cass. 7 maggio 2021, n. 12182), cui trovano applicazione, in via analogica, le regole di ermeneutica degli atti negoziali, sia pure nel limite della loro compatibilità imposto dal fatto che si tratta di una manifestazione di volontà i cui effetti sono direttamente determinati dalla norma che li disciplina (cfr. Cass. 11 maggio 2018, n. 11416; Cass. 23 maggio 2014, n. 11579; Cass. 22 febbraio 2001, n. 2600). Da ciò consegue che l'attività interpretativa di tale atto si traduce in un'indagine di fatto istituzionalmente affidata al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità nei soli casi di vizi motivazionali ovvero di inosservanza delle norme ermeneutiche compatibili con gli atti giuridici in senso stretto (cfr., altresì, Cass. 26 ottobre 2007, n. 22536).” e che “nel caso in cui l'investitore, nel contratto-quadro, si sia rifiutato di fornire le informazioni sui propri obiettivi di investimento e sulla propria propensione al rischio, l' intermediario finanziario non è esonerato dall'obbligo di valutare l'adeguatezza dell'operazione di investimento, da condurre in base ai principi generali di correttezza e trasparenza e tenendo conto di tutte le notizie di cui egli sia in possesso (cfr. Cass. 16 marzo 2016, n. 5250; Cass. 19 ottobre 2012, n. 18039).”

La sottrazione di un'area cortilizia al comune godimento prima che venisse costituito il condominio con la compravendita degli appartamenti, non esclude la successiva presunzione di condominialità del cortile quale parte comune. Difatti, in tal caso, la sottrazione dell'area non muta le caratteristiche proprie di uno spazio la cui funzione essenziale è quella di fornire aria e luce agli edifici condominiali prospicienti.

La Suprema Corte afferma come: “l'assenza di una utilità in concreto dell'area non esclude la sussistenza della proprietà comune dello spazio, posto che l'art. 1117 c.c., nell'elencare le parti comuni dell'edificio - tra le quali rientrano anche i cortili - fa esclusivamente riferimento alla natura delle stesse, senza prevedere anche il requisito della loro concreta utilità per lo stabile. Utilità, peraltro, che nella fattispecie è intrinseca nella destinazione dello spazio a parcheggio, accertata dal giudice di merito e non espressamente contestata dall'ente odierno ricorrente.”, nonchè come “Tale interpretazione è conforme all'univoco principio di diritto in base al quale, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (ex plurimus, Cass. n. 21440 del 2022; Cass. n. 3852 del 2020; Cass. n. 26766 del 2014).”.

La Cassazione conferma un orientamento consolidato sulla natura del danno patrimoniale e non patrimoniale legato al fermo amministrativo. La sentenza chiarisce due aspetti rilevanti del diritto civile:

Assenza di danno “in re ipsa”: Il danno patrimoniale non può essere ritenuto sussistente automaticamente a seguito di un evento come il fermo amministrativo. Questo richiede una prova concreta, non solo dell’impossibilità di usare il veicolo, ma anche dell'effettivo impatto economico subito. Tale rigore mira a evitare risarcimenti per situazioni in cui il pregiudizio economico non è effettivamente dimostrabile.

Danno non patrimoniale e soglia di tollerabilità: Per ottenere un risarcimento per danno non patrimoniale, il pregiudizio subito deve superare una soglia minima di gravità, e non essere solo fonte di “disagi” o “fastidi” nella quotidianità. Questo principio è in linea con una concezione del risarcimento per danno morale che si limita a lesioni significative, escludendo pregiudizi futili. La tutela civile viene così riservata a casi di lesione grave di diritti, che comportano reali conseguenze emotive e psicologiche per la persona.

Questa sentenza rafforza l'approccio della Cassazione volto a prevenire un uso “sanzionatorio” della responsabilità civile, che deve basarsi su pregiudizi dimostrabili e su lesioni concrete dei diritti.

Il danno patrimoniale da illegittima segnalazione alla Centrale Rischi può essere dimostrato anche attraverso prove presuntive. La vicinanza temporale tra la segnalazione e la revoca degli affidamenti bancari, nonché la documentazione che evidenzia specifici atti di revoca dei finanziamenti successivamente alla segnalazione, costituiscono elementi indiziari sufficienti per stabilire il nesso causale tra la segnalazione a sofferenza e il danno subito dal soggetto segnalato.

La Suprema Corte precisa come “risultano integrate le condizioni in base alle quali questa Corte ha evidenziato che il mancato esame di un documento può essere denunciato per cassazione qualora determini l'omissione di motivazione su un punto decisivo della controversia e, segnatamente, quando il documento non esaminato offra la prova di circostanze di tale portata da invalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità, l'efficacia delle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimento del giudice di merito, essendo state indicate "le ragioni per le quali il documento trascurato avrebbe senza dubbio dato luogo a una decisione diversa" (Cass., sez. 3, 26/06/2018, n. 16812; Cass., sez. 5, 05/12/2014, n. 25756; Cass., sez. L, 04/03/2014, n. 4980; Cass., sez. 1, 07/03/2011, n. 5377; Cass., sez. 3, 17/05/2007, n. 11457).”

La materiale assegnazione di una porzione di fabbricato al servizio di portineria può generare una servitù per destinazione del padre di famiglia, allorché le opere permanenti predisposte dall'unico proprietario preesistano alla costituzione del condominio, così configurando una situazione idonea a costituire servitù in forza dell'art. 1062 cod. civ.

La Suprema Corte precisa come: “nell'ipotesi in cui l'unico proprietario del fabbricato provveda ad un'espressa esclusione della condominialità dei beni adibiti a portineria ed alloggio del portiere, tale riserva non può tuttavia risultare idonea ad evitare la costituzione di una servitù in favore delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, per gli effetti dell'art. 1062 cod. civ. (v. in tal senso, Cass. n. 30302 del 2022, cit.; e ivi richiamata, Cass. 22/06/2022, n. 20145)”.

L'estratto conto non costituisce l'unico mezzo di prova per la ricostruzione delle movimentazioni di un rapporto di conto corrente. Il giudice può avvalersi di altri strumenti rappresentativi delle intercorse movimentazioni, quali contabili riferite alle singole operazioni, risultanze delle scritture contabili e ulteriori mezzi di prova offerti dalle parti, fino a ricorrere a una consulenza tecnica d'ufficio.

La Suprema Corte afferma che: “ […]"nelle controversie aventi ad oggetto un rapporto di conto corrente bancario": - "... l'accertamento del dare ed avere può attuarsi con l'impiego anche di ulteriori mezzi di prova idonei a fornire indicazioni certe e complete che diano giustificazione del saldo maturato all'inizio del periodo per cui sono stati prodotti gli estratti conto stessi (cfr. Cass. n. 22290 del 2023; Cass. n. 10293 del 2023)"; - gli estratti conto, infatti, "non costituiscono l'unico mezzo di prova attraverso cui ricostruire le movimentazioni del rapporto"; - "essi - come rimarcato dalla già menzionata Cass. n. 37800 del 2022 (e sostanzialmente ribadito dalle più recenti Cass. n. 10293 del 2023 e Cass. n. 22290 del 2023) - consentono di avere un appropriato riscontro dell'identità e della consistenza delle singole operazioni poste in atto" […]”.

L'indennità di occupazione legittima rappresenta un debito di valuta; per ottenere il riconoscimento del maggior danno da mora ai sensi dell'art. 1224, comma 2, c.c. - che può ritenersi esistente in via presuntiva -, il creditore ha l'onere di allegare e dimostrare tale maggior danno, vale a dire che il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato con scadenza non superiore a dodici mesi è stato superiore al saggio degli interessi legali durante il periodo di mora (v. anche Cass.23971/2024; Cass. 32911/2021; Cass. 28651/2020; Cass. 20547/2019). In mancanza di tali allegazioni, la richiesta risarcitoria per maggior danno non può essere accolta.

La Cassazione ha: 1) sottolineato che l’indennità spetta solo per i terreni effettivamente utilizzati dall’occupante; 2) chiarito altresì come gli interessi, concepiti come compenso per il mancato godimento del bene, devono decorrere da ciascuna annualità maturata, a partire dal giorno in cui è emesso il decreto di occupazione, che segna l'immediata ed automatica compressione del diritto dominicale, quale momento di maturazione del relativo diritto, restando irrilevante l'eventuale posteriorità della materiale apprensione del bene; con ciò allineandosi con precedenti consolidati (v. Cass. 9329/2016; Cass. 9410/2006).

In tema di interpretazione del contratto, per comprendere la reale volontà delle parti, occorre valutare diversi criteri ermeneutici, tra cui l'interpretazione funzionale (rivolta alla causa concreta del contratto e allo scopo pratico delle parti) e l'interpretazione secondo la buona fede e non basarsi sulla sola interpretazione letterale che comunque costituisce un punto di partenza dell’analisi della volontà delle parti, anche se non l’unico.

La domanda di accertamento della qualità di condomino richiede la partecipazione di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. Analogamente, la domanda per l'accertamento di una servitù su fondi di proprietà condominiale deve essere proposta contro tutti i condomini.