Sentenze · 2023 · Real Estate

La Suprema Corte è recentemente intervenuta sul tema del diritto del locatore a vedersi riconoscere i canoni di locazione dal conduttore moroso sino alla riconsegna dell’immobile.

In particolare, la Corte ha ritenuto che, a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto, dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene.

Il Tribunale, richiamando un precedente della Suprema Corte, ha ribadito che in caso rilevante ritardo nel rilascio dell’immobile alla scadenza della locazione, il conduttore è tenuto a versare al locatore il corrispettivo contrattualmente convenuto sino alla riconsegna e a risarcire il maggior danno subito dal locatore.

Tale danno, però, non può essere riconosciuto automaticamente in ragione della ritardata consegna, ma è necessario che il locatore provi l’esistenza di una concreta lesione del suo patrimonio in relazione alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di una specifica attuale utilizzazione, nonché all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo.

Il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sull’immobile stesso, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale, in quanto compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all’epoca dell’evento dannoso, ha subito la relativa diminuzione patrimoniale.

La Suprema Corte è recentemente intervenuta chiarendo che anche ai contratti di locazione per immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione stipulati dallo Stato o da Altri Enti pubblici territoriali in qualità di locatori, è applicabile la disciplina dettata dalla Legge n. 392/1978.

Ai sensi degli artt. 28 e 29 dell’anzidetta norma la protrazione del rapporto locatizio alle scadenze successiva alla prima deriva direttamente dalla legge e, pertanto, la disdetta da parte del locatore Stato o pubblica amministrazione dovrà avvenire per uno dei motivi espressamente previsti dall’art. 29 della Legge n. 392/1978.

A fronte di quanto sopra, ogni clausola che viola la norma imperativa sarà ritenuta nulla.

La Corte di Cassazione ha espressamente escluso l’effetto risolutivo della diffida ad adempiere del promittente venditore, qualora la parte abbia intimato al promissario acquirente di procedere alla stipula entro e non oltre il termine di quindici giorni e di restare in attesa dell'indicazione del giorno, dell'ora e del luogo della stipula notarile del definitivo, in quanto in tale diffida non era specificato se il promittente venditore intendeva ottenere l'adempimento o la risoluzione del contratto.

La Suprema Corte ha ritenuto, infatti, che la diffida ad adempiere prevista dall’art. 1454 c.c. esiga la manifestazione univoca della volontà dell'intimante, non solo di fissare un termine entro cui l'altra dovrà adempiere alla propria prestazione, avvertendo la parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo, ma anche di ritenere risolto per legge il contratto in caso di mancato adempimento entro tale termine, non potendo tale manifestazione sopraggiungere in un momento successivo alla diffida.

Il Tribunale di Catania, aderendo ad un precedente della Corte di cassazione, ha ritenuto che la destinazione a casa-famiglia o residenza per anziani è una attività di tipo recettivo – alberghiero.

La casa riposo, infatti, offre all’ospite oltre all’alloggio presso la struttura, anche la prestazione accessoria, ma imprescindibile e qualificante, della fornitura di

servizi personali (i.e. dazione e manutenzione della biancheria da letto e da bagno, nel riassetto dei locali, nella attività ricreativa ecc.)

Il Tribunale di Catania ha, altresì, rilevato che, come per gli alberghi, anche per la casa di riposo sussiste la esigenza che venga garantita al conduttore una più lunga durata di esercizio, al fine di consentirgli la redditività degli investimenti, per poter ammortizzare i necessari costi.

Pertanto, anche alla casa di riposo è applicabile la durata novennale della locazione, di cui all’art. 27 comma 3 della legge 392/1978.

La Corte di Appello di Ancona ha ritenuto che nel caso di recesso del committente, sia esso recesso legali ai sensi dell’art. 1671 c.c. sia esso recesso convenzionale ai sensi dell’art. 1373 c.c., il contratto di appalto si scioglie senza che il giudice debba procedere ad indagini sull’importanza e sulla gravità dell’inadempimento dell’appaltatore.

Tali indagini sono, invece, necessarie solo quando il committente chieda che l’appaltatore sia condannato al risarcimento del danno per inadempimento, anche se il committente ha esercitato il recesso dal contratto d’appalto.

Il Tribunale di Pavia, aderendo all’orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità e di merito, ha ritenuto che la conclusione di un contratto di appalto o di fornitura – nel caso di specie si trattava di vendita di mobili – tra privati può avvenire in qualsiasi forma, anche per fatti concludenti, non essendo necessaria né la forma scritta per la sua validità, né ai fini della sua prova.

In tal caso, quindi, la sussistenza del contratto potrà essere provata anche per testimoni, indizi ed elementi presuntivi, purché gravi, precisi e concordanti.

Una interessante pronuncia del Tribunale di Pisa si sofferma sulla validità della pattuizione inserita in un contratto di locazione ad uso abitativo con la quale è stabilito che il conduttore, al momento del rilascio dell’immobile, debba provvedere alla tinteggiatura e stuccatura dei muri.

Tale previsione contrattuale, a detta del Tribunale, è da considerarsi legittima a seguito dell’abrogazione dell’art. 79 della Legge 391/1978 limitatamente alle locazioni abitative.

L’art. 1590 c.c. è da intendersi, dunque, norma derogabile dalle parti, che, nel disciplinare i rispettivi obblighi nel contratto di locazione, possono diversamente pattuire le conseguenze della condizione dell’immobile al momento della sua riconsegna.

Il c.d. "preliminare di preliminare", pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato e, conseguentemente, non viene a costituire un "affare" idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime.

La società proprietaria di un immobile, a seguito dello sfratto per morosità e del rilascio del bene, avevaha agito nei confronti del precedente conduttore, chiedendo che fosse condannato al risarcimento del danno per ogni mese di ritardo nella conclusione di una nuova locazione, per le concrete possibilità di locazione perse.

Sia il Tribunale che la Corte di Appello hanno rigettato la domanda risarcitoria, rilevando che la proprietaria non aveva dimostrato la perdita di possibili occasioni di locare l’immobile a causa della condotta del conduttore.

La proprietaria ha proposto ricorso per Cassazione, osservando che, secondo il principio di diritto già enunciato dalla Suprema Corte, sussiste il diritto risarcitorio, poiché il canone è da intendersi quale rendita che si ricava dalla locazione dell'immobile e non il compenso per la privazione del godimento diretto.

La Sezione Terza della Corte, a cui è stato assegnato il ricorso, rilevando un contrasto giurisprudenziale nella sezione, della Corte di Cassazione ha disposto la trasmissione degli atti al Primo Presidente per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, al fine di dirimere la di una questione in ragione della rilevanza nomofilattica della seguente questione: se, in relazione alla risoluzione per inadempimento della locazione di immobili da parte del conduttore, è configurabile (e, in caso positivo, in quali termini) un risarcimento del danno successivo al rilascio, commisurato ai canoni che il locatore avrebbe potuto percepire fino alla scadenza del contratto.

La sentenza in esame è tra le prime pronunce della giurisprudenza di merito, che affronta il tema del danno conseguente al mancato godimento delle detrazioni fiscali previste dal D.L. 34/2020.

Nel caso di specie, il committente aveva stipulato un contratto di appalto per l’esecuzione di opere di efficientamento energetico, usufruendo della detrazione fiscale del 110%.

L’appaltatore non ha, però, rispettato né il termine contrattuale per l’esecuzione delle opere, né il termine fissato dalla legge (30.09.2022) per l’esecuzione del 30% dei lavori, determinando così la decadenza del committente dal beneficio fiscale del 110%.

Il committente si è dunque rivolto al Tribunale di Frosinone, per ottenere la risoluzione del contratto di appalto e il risarcimento dei danni patiti.

Il Tribunale, accogliendo la sua domanda, fra tutto ha condannato l’appaltatore al risarcimento del danno, pari alla differenza rispetto alla successiva e inferiore aliquota del 90% di detrazione usufruibile da parte del committente; il danno è dunque stato quantificato nel 10% del valore complessivo delle opere appaltate.

Questo, anche qualora i lavori straordinari vengano eseguiti successivamente alla compravendita.

L’obbligo contributivo, infatti, nasce alla data della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori straordinari.

Pertanto, l’acquirente potrà pretendere, salvo diverso accordo, che il venditore si faccia carico delle spese straordinarie.

La sentenza del Tribunale partenopeo si allinea alla giurisprudenza oramai unanime sul punto.

Il Tribunale di Novara, ponendosi nel soldo dell’orientamento giurisprudenziale oramai consolidato, ha respinto la domanda di scioglimento della comunione gravante un immobile, che presentava una difformità rilevante e non sanabile e, in particolare, la trasformazione di una terrazza in superficie residenziale con conseguente aumento della volumetria dell'immobile.

A fronte di tale difformità l’immobile non risultava commerciabile e, dunque, non divisibile stante quanto disposto dall’art. 29, comma 1-bis della legge n. 52/1985, a norma del quale gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti devono contenere, a pena di nullità, la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

Tale norma, secondo il Tribunale di Novara, è applicabile anche alle divisioni giudiziali, dato che i provvedimenti giudiziali sono da annoverarsi tra gli atti pubblici e perché, diversamente, la norma potrebbe essere facilmente elusa, consentendo alle parti di pervenire, attraverso una simulata controversia da portare in giudizio, al risultato vietato dal legislatore.

Il contenzioso riguarda un contratto di appalto con il quale il condominio aveva incaricato una ditta di eseguire opere con il “bonus facciata al 90%”, con sconto in fattura e detrazione fiscale.

A seguito della stipula del contratto il condominio versava una somma pari al 10% del valore dell'importo dei lavori alla ditta appaltatrice, la quale, però, nonostante i solleciti e le diffide ad adempiere, non eseguiva le opere.

Il condominio, quindi, aveva formalizzato il recesso dal contratto di appalto e chiesto la restituzione della somma versata.

Il Tribunale di Torino, adito dal condominio, ha ritenuto legittimo il recesso del condominio e condannato la ditta appaltatrice a restituire gli importi versati.

La Suprema Corte ha avuto modo recentemente di porre il focus sui doveri professionali del Notaio rogante, ricordando che quest’ultimo deve accertare anche la capacità legale di contrarre delle parti e, a tal fine, deve espletare le ricerche necessarie per verificare se una delle parti risulta fallita.

Il Notaio, quindi, è responsabile del danno patito dall'acquirente di un immobile venduto da persona già dichiarata fallita al momento della stipula, salvo che il professionista non dimostri che, neppure con l’uso della diligenza professionale da lui esigibile, avrebbe potuto accertare l’esistenza della sentenza dichiarativa di fallimento.

L'art. 1129, comma 14 c.c. prevede che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività che verrà svolta in favore del Condominio.

La norma, quindi, prevede un'ipotesi di nullità testuale della delibera di nomina dell'amministratore, che non rechi la specifica indicazione del suo compenso.

Il requisito formale può ritenersi soddisfatto anche qualora nel verbale assembleare vi sia solo un richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso.

L’indicazione del compenso è necessaria anche nel caso in cui il corrispettivo richiesto dall’amministratore risulti invariato rispetto ai precedenti anni.

La Corte di Cassazione, con un’innovativa pronuncia, ha ritenuto che, qualora l’inadempimento del promissario acquirente abbia comportato il permanere in capo al promittente venditore degli obblighi tributari relativi all’immobile, quale l’IMU, il primo è tenuto al risarcimento di tale danno in favore della parte adempiente.

Il danno in questione, infatti, è direttamente riconducibile alla violazione contrattuale del promissario acquirente.

La sentenza in esame è assolutamente innovativa, dato che non vi sono analoghi precedenti della Suprema Corte.

Con la sentenza in esame la Corte di Cassazione ha ritenuto che il singolo condomino possa distaccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale a condizione che dimostri che da tale distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto o aggravi di spesa a carico dei rimanenti condomini.

L’onere della prova è a carico del condomino che intende procedere al distacco, il quale dovrà fornire specifica documentazione tecnica.

Qualora, però, l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco, il condomino non sarà tenuto alla prova.

La vicenda trae origine dall’opposizione ad una ingiunzione emessa nei confronti di un condominio in favore alla società, che gestiva la manutenzione dell’ascensore.

Il condominio, premettendo di essere un consumatore, ha denunciato la vessatorietà di una clausola contenuta nel contratto stipulato con la società fornitrice prima dell’entrata in vigore del D.Lgs 206/2005 (c.d. Codice del Consumo), ma successivamente rinnovatosi tacitamente.

Il Giudice di Pace, in primo grado, ha disatteso l’eccezione del condominio, mentre il Tribunale di Salerno, in sede di appello, ha ritenuto, la doglianza accoglibile, tanto da dichiarare la nullità della clausola vessatoria e non dovuto l’importo di cui all’ingiunzione ottenuta dalla società di manutenzione.

In tema di distanze legali, l'art. 873 c.c., nello stabilire per le costruzioni su fondi finitimi la distanza minima di tre metri dal confine o quella maggiore fissata dai regolamenti locali, va interpretato, in relazione all'interesse tutelato dalla norma, nel senso che la nozione di "costruzione" comprende qualsiasi manufatto avente caratteristiche di consistenza e stabilità, o che emerga in modo sensibile dal suolo, sporgendone stabilmente, e che, per la sua consistenza, abbia l'idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà, senza riferirsi necessariamente ad un edificio ma ad un qualsiasi manufatto, avente le suddette caratteristiche. Ai sensi della citata disposizione, esiste, dunque, una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata, la quale non può essere modificata dai regolamenti comunali, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio contenuto nella seconda parte dell'art. 873 c.c. ai regolamenti locali, costituenti norme secondarie, è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore.

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora l'immobile venga pignorato prima che si sia consumata la possibilità di esercizio della facoltà di disdetta immotivata alla seconda scadenza contrattuale e non abbia luogo la provocazione della rinnovazione della locazione tramite la necessaria autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dall'art. 560 c.p.c., così verificandosi alla scadenza l'automatica cessazione della locazione, si deve ritenere che al conduttore, se ne ricorrano i presupposti, spetti l'indennità di cui all'art. 34 legge equo canone.

Ne consegue che l'acquirente dell'immobile in forza di decreto di trasferimento intervenuto prima della cessazione della locazione è tenuto a corrispondere l'indennità per la perdita di avviamento e la debenza della stessa quale condizione per il rilascio esclude che il conduttore sia tenuto alla corresponsione del maggior danno fino al rilascio, essendo invece tenuto solo a corrispondere l'ammontare di quanto dovuto a titolo di canone.

È nulla la deliberazione dell'assemblea di condominio approvata a maggioranza con cui si stabilisca, per una unità immobiliare adibita ad uso ufficio ed in ragione dei disagi da essa provocati, un incremento forfetizzato della quota di contribuzione alle spese di gestione dell'impianto di ascensore, sul presupposto della più consistente utilizzazione, rispetto agli altri, del bene comune, in quanto la modifica del criterio legale dettato dall'art. 1124 c.c. (il quale già consente di tener conto del più intenso uso in proporzione all'altezza dei piani) richiede il consenso di tutti i condomini, e perciò una convenzione, non essendo comunque applicabile alle spese per il funzionamento dell'ascensore il criterio di riparto in base all'uso differenziato previsto dal comma 2 dell'art. 1123 c.c. Le successive deliberazioni, che ripartiscano le spese dando esecuzione a tale criterio illegittimamente dettato dall'assemblea, sono, peraltro, annullabili, e non nulle per propagazione, in quanto non volte a stabilire o modificare per il futuro le regole di suddivisione dei contributi previste dalla legge o dalla convenzione, ma in concreto denotanti una violazione di dette regole, di tal che la loro invalidità può essere sindacata dal giudice nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi solo se dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento nel termine previsto dall'art. 1137 c.c..

Il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare. Una responsabilità del mediatore può porsi, in ordine alla mancata informazione circa la conseguibilità del certificato di agibilità, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico.