Sentenze · maggio 2026 · Immobiliare

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l'inadempimento dell'obbligo del venditore di consegnare all'acquirente il certificato di agibilità integra ex se un danno emergente, correlato al minor valore di scambio del bene; tale danno, una volta accertato nell'an, è suscettibile di liquidazione equitativa, potendo essere commisurato ai costi necessari per ottenere il certificato. Rientra, pertanto, nell'azione risarcitoria per inadempimento anche la domanda di rimborso delle spese sostenute dall'acquirente per procurarsi il certificato di agibilità, qualora il venditore abbia assunto l'obbligo di curare, a proprie spese, la relativa pratica e non vi abbia adempiuto.

In tema di condominio, la natura condominiale dei beni rientranti, per funzione e destinazione, nello schema dell'art. 1117 c.c. è presunta sulla base della loro attitudine oggettiva al servizio o al godimento collettivo, spettando a chi ne rivendichi la proprietà esclusiva l'onere di provare, mediante un titolo specifico e inequivoco, l'esclusione della comunione. A tal fine è decisivo unicamente il primo atto costitutivo del condominio, mentre sono irrilevanti la mancata menzione del bene nel regolamento, le indicazioni catastali o la qualificazione come abusivo del manufatto, che non incidono sul regime dominicale ma solo su eventuali profili pubblicistici.

Stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che intende ivi avviare e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere una particolare conformazione dello stesso, nonché il rilascio di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore. La Corte d’Appello rammenta che tale orientamento è confermato anche da recenti pronunce di legittimità (v. Cass. 14731/2018 e 14067/2023 ).”

Nel giudizio di impugnazione di delibera assembleare ex art. 1137 c.c., la legittimazione passiva spetta esclusivamente all'amministratore del condominio; il singolo condomino, anche quando intervenga nel processo per sostenere la validità della deliberazione, assume la veste di interveniente adesivo dipendente e non è, pertanto, legittimato a proporre autonomo ricorso per cassazione avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio.

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, ai fini della determinatezza o determinabilità dell'oggetto ex art. 1346 c.c., non è indispensabile l'allegazione della planimetria richiamata nel testo negoziale, ove dal preliminare stesso risulti – anche per relationem – un complesso di elementi idonei a individuare in modo inequivoco i beni promessi in vendita (quali dati catastali, rinvio a pratica edilizia o titolo abilitativo espressamente menzionati, progettazione tecnica riferita a ben determinati terreni), sicché il riferimento ad atti amministrativi o progettuali richiamati nel contratto, ancorché esterni e anche anteriori o successivi alla stipula, può legittimamente concorrere all'identificazione dell'oggetto, quando il rinvio a essi sia frutto di scelta negoziale espressa delle parti.

Nel contratto di subappalto il pagamento conseguente alla cessione del credito d’imposta non configura una condizione in senso tecnico né un termine di efficacia del contratto, ma attiene esclusivamente al tempo dell’adempimento del debito di corrispettivo. Ogni diversa interpretazione si porrebbe in contrasto con la natura commutativa del subappalto, nel quale l’esecuzione dell’opera fa sorgere il diritto del subappaltatore al pagamento del prezzo pattuito, spettando al Giudice verificare se, avuto riguardo alla natura del rapporto, alla qualità delle parti e al tempo trascorso, il termine congruo di adempimento debba ritenersi decorso, senza necessità di un’autonoma domanda del creditore, essendo tale accertamento implicito nella domanda di condanna al pagamento.

L’azione ex art. 1669 c.c. (rovina e difetti di cose immobili) può essere esercitata, non solo, dal committente contro l’appaltatore, ma anche dall’acquirente contro il venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell’opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino in modo grave il godimento o la funzionalità dell’immobile. Grava sul venditore l’onere della prova di non avere esercitato alcun potere di direttiva o di controllo sull’impresa appaltatrice, in tal modo superando la presunzione di addebitabilità dell’evento dannoso.

I sottotetti, le soffitte e i lastrici solari sovrastanti le unità immobiliari, ove non risulti da valido titolo una diversa attribuzione esclusiva e non sia dimostrata una loro peculiare destinazione strumentale a servizio di una sola porzione, sono soggetti alla presunzione di comunione condominiale ex art. 1117 c.c., sicché non è sufficiente, per escluderne la natura comune, la mera menzione negli atti di acquisto dell'esistenza di una soffitta sovrastante l'unità, né il successivo accatastamento a favore del singolo.