Sentenze · febbraio 2025 · Immobiliare

È legittima l'affermazione della Corte d'Appello secondo cui un edificio di nuova costruzione, realizzato con aumento di volume e altezza rispetto a preesistenti fabbricati distrutti, è soggetto alle norme sulle distanze del regolamento edilizio comunale anziché alle minori distanze previste per le ricostruzioni dal piano di recupero.

La Suprema Corte afferma, infatti, che “La conclusione a cui la Corte di Appello è giunta secondo cui l'edificio è una nuova costruzione e non è sussumile nella categoria della ricostruzione ai sensi dell'art. 9 bis del piano di ricostruzione ed è soggetto alla distanza di cui all'art. 15 del regolamento edilizio e non alla minore distanza di cui all'art. 873 c.c. è coerente con la nozione di ricostruzione di edificio e di ristrutturazione nella legislazione nazionale” e che “In tutti i casi, l'intervento di demolizione-ricostruzione, indipendentemente dalla qualificazione come ristrutturazione o nuova costruzione, deve essere realizzato, ai fini delle distanze, sulla linea di confine del fabbricato demolito, anche quando questo sia legittimamente posto a una distanza da fabbricati e da confini inferiore a quelle attualmente previste" (Cass. n.12751 del 11/05/2023).”

L'assemblea condominiale ha la facoltà di deliberare la stipula di una polizza assicurativa di tutela legale come spesa inerente la gestione comune dell'edificio, ai sensi dell'art. 1135 c.c.. Tale deliberazione non viola il diritto dei condomini dissenzienti, anche se comporta un onere per tutti i condomini, dal momento che la polizza assicurativa ha una funzione generale di tutela del Condominio, non riferendosi a una specifica lite.

La Corte di Cassazione afferma che: “l'assemblea condominiale ha il potere di stipulare una polizza per la tutela legale nell'ambito della propria discrezionalità gestionale. Inoltre, si è chiarito che l'articolo 1132 del codice civile non può essere invocato per invalidare la stipula della polizza, poiché questa non impone ai condomini dissenzienti di contribuire alle spese processuali di una controversia specifica, ma ha una finalità più generale di tutela del condominio. Questa Corte ha sottolineato che le spese per la stipula della polizza devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai criteri stabiliti dall'articolo 1123 c.c., trattandosi di una spesa relativa alla gestione comune dell'edificio (cfr., per tutte, Cass. n. 23254/2021 e Cass. n.11891/2024).”

In materia condominiale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., solo i condomini assenti, dissenzienti o astenuti sono legittimati ad impugnare le delibere assembleari annullabili. I condomini presenti che hanno votato a favore della delibera non possono impugnarla successivamente (v. Cass. Civ. n. 5611/2019).

La Suprema Corte afferma, infatti, come: “In primo luogo, si deve osservare che la legittimazione in tema di impugnazione di delibere assembleari condominiali spetta […] dal lato passivo, al Condominio in persona dell'amministratore, senza necessità di specifica autorizzazione assembleare (cfr., tra le molte, Cass. n. 7095/2017 e Cass. n. 23550/2020).”, nonché come: “Quanto al merito, la Corte di appello ha ritenuto correttamente che la delibera impugnata si era limitata a ripartire concretamente le spese per un singolo intervento senza modificare i criteri generali di riparto, mantenendosi nell'ambito delle attribuzioni dell'assemblea, risultando quindi meramente annullabile e, in quanto tale, soggetta al termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c., rimasto pacificamente inosservato (sul punto si rinvia a Cass. SU 9839/2021, e a successive pronunce conformi […].”.

L'azione di accertamento della donazione indiretta (per vendita di beni immobili), anche se volta a far emergere il negozio realmente voluto dalle parti e ad ottenere la collazione della donazione, è per sua natura imprescrittibile. Non si pone quindi un problema di prescrizione dell'azione stessa in quanto tale, ma solo dei diritti derivanti dall'atto dissimulato, che possono essere soggetti alla prescrizione ordinaria.

La Suprema Corte precisa che: “L'azione è imprescrittibile anche quando non sia diretta ad esercitare i diritti che derivano dal negozio, ma ad es., per ottenere la collazione della donazione (cfr. in termini, Cass. 4986/1991). Analogamente, la domanda di accertamento di una donazione indiretta (che si distingue, concettualmente, dall'azione di simulazione relativa: cfr. Cass. 1986/2016; Cass. 19400/2019), è imprescrittibile in quanto azione di mero accertamento. Inoltre, la domanda del ricorrente era funzionale, non ad esercitare i diritti derivanti dal negozio, ma al diverso scopo di ottenere l'imputazione della donazione a norma dell'art. 564, comma secondo, c.c.”.

Nei giudizi di scioglimento della comunione, la prova della comproprietà sui beni dividendi non richiede il rigore dell'azione di rivendicazione, dato che la divisione non trasferisce diritti tra i compartecipi, ma accerta un diritto comune a tutte le parti. Detta prova può essere fondata su elementi indiziari e sulle verifiche del consulente tecnico, in assenza di contestazioni specifiche sulla proprietà (v. Cass. Civ. n. 21716/2020).

La Corte di Cassazione afferma che tale principio vale, “tenuto conto, appunto, che non si fornisce la prova di un fatto costitutivo di una domanda che vede le parti in contrapposizione fra loro (Cass. n. 1065/2022)” e che “la validità dell' indirizzo interpretativo esposto perdura anche dopo la pronuncia delle SSUU della Corte di Cassazione n.25021/2019 che, "nel riconoscere che gli atti di scioglimento della comunione sono soggetti alla sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001 e dall'art. 40, comma 2, della L. n. 47 del 1985 (Cass., S. U., n. 25021/2019), hanno chiarito che la divisione va annoverata fra gli atti ad efficacia tipicamente costitutiva e traslativa.”

In materia di leasing immobiliare, l'utilizzatore può avanzare pretese risarcitorie nei confronti di terzi solo nella sua qualità di detentore qualificato del bene oggetto del contratto di leasing. Tuttavia, tali pretese risarcitorie sono inammissibili se l'evento lesivo si è verificato anteriormente all'acquisizione della detenzione qualificata dell'immobile da parte dell'utilizzatore.

La Suprema Corte afferma che “il senso di tale considerazione (e del riferimento, quale ragione ostativa, alla "sequenza temporale" degli eventi) non è quello di ritenere preclusa una tutela risarcitoria del possesso perché esercitata al di là del termine annuale di cui all'art. 1168 cod. civ., quanto piuttosto quello di escludere la titolarità in capo a Rem-Tec del diritto risarcitorio, per essersi il fatto costitutivo del credito risarcitorio determinato anteriormente all'acquisto, da parte della stessa, della detenzione del bene danneggiato” rammentando “il principio affermato da Cass. Sez. U. 16/02/2016, n. 2951 secondo cui " il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta al titolare del diritto di proprietà sul bene al momento dell'evento dannoso. È un diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà e non segue il diritto di proprietà in caso di alienazione, salvo che non sia convenuto il contrario".”, nonché come “secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, quando la sentenza assoggettata ad impugnazione sia fondata su diverse rationes decidendi, ciascuna idonea a giustificarne autonomamente la statuizione, la circostanza che tale impugnazione non sia rivolta contro alcuna di esse determina l'inammissibilità del gravame per l'esistenza del giudicato sulla ratio decidendi non censurata, piuttosto che per carenza di interesse (v. ex multis Cass. n. 2174 del 24/01/2023; n. 13880 del 6/07/2020; n. 14740 del 13/07/2005).”