Sentenze · dicembre 2024 · Immobiliare

Costituisce inadempimento di non scarsa importanza il comportamento di colui che prometta di vendere o, comunque, venda un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione.

La Suprema Corte afferma in particolare come: “Accertato, quindi, che il comportamento di colui che prometta di vendere o comunque venda un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione costituisce inadempimento di non scarsa importanza, sarebbe da ricercare solo quale sia la conseguenza di tale inadempimento in quanto per alcune pronunce sarebbe solo risarcitoria (Cass. n. 5898 del 24/03/04) mentre per altre (Cass. n. 28194 del 17/12/13) comporterebbe, oltre all'onere risarcitorio, anche la nullità dell'atto. Da quanto esposto dovrebbe comunque chiaramente discendere l'accoglimento della domanda di risarcimento danni che è agevolmente quantificabile in quello che era e sarebbe il valore attuale dell'immobile se, per come obbligo del venditore di bene abusivo, la concessione in sanatoria fosse stata in ipotesi rilasciabile”.

In tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio. Non è sufficiente, a tal fine, il regolamento condominiale se non allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, o se non espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato con consenso individuale dai condomini e volto a costituire, modificare o trasferire diritti attribuiti dai singoli atti di acquisto o dalle convenzioni (v. Cass. n. 21440 del 2022; analogamente, v. anche, Cass. n. 27363/2021 cit.; Cass. n. 13279/2004 cit.; Cass. n. 4060/1995 cit.).

La Cassazione ha affermato il principio secondo cui “La giurisprudenza di questa Corte richiede, per escludere la previsione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., una espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del Condominio (cfr. ad esempio, in tema di cortili, Cass. n. 7885 del 2021; Cass. n. 16070 del 2019; Cass. n. 18796 del 2020; Cass. n. 5831 del 2017; la regola vale ovviamente anche per gli altri beni indicati nell'art. 1117 c.c.). Il lastrico, in definitiva, assolve alla primaria funzione di copertura dell'edificio e rientra dunque nel novero delle parti comuni, salva la prova contraria che, però, deve essere fornita in modo chiaro ed univoco, attraverso una espressa riserva di proprietà.”