Sentenze · ottobre 2025 · Diritto condominiale

La Corte d’Appello ha rammentato come il comma 3 dell’art. 63 disp. att. c.c. è norma avente carattere eccezionale in quanto attribuisce all’amministratore un potere di “autotutela” che si realizza attraverso la sospensione di un servizio comune senza che sia necessario preventivamente adire l’autorità giudiziaria (v. anche Tribunale di Monza, 3 aprile 2024, n. 1096). Inoltre, ai sensi dell’art. 1129, comma 12 c.c., costituisce, tra le altre, “grave irregolarità” da parte dell’amministratore l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva e proprio quest’obbligo di riscossione è stato rafforzato dal nuovo impianto normativo delineato dalla riforma. In tale contesto, deve essere interpretato il potere di sospensione dei servizi condominiali inserito nella disposizione normativa che disciplina la riscossione forzosa delle quote condominiali; la riforma introduce la nuova procedura che garantisce il soddisfacimento dei creditori del Condominio, nel rispetto del principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali.

Il criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello, ai sensi dell'art. 1126 c.c., pone un terzo della spesa a carico del proprietario o usuario esclusivo e i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unità immobiliari sottostanti, servite dalla copertura. Tale ripartizione deve includere anche il proprietario dei locali sottostanti, sebbene danneggiato, salvo il caso in cui sia attribuibile esclusiva responsabilità per fatto doloso o colposo specifico ad esso riconducibile.

L'Amministratore di condominio può resistere all' impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall'art. 1131 c.c., giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore. La Suprema Corte precisa, poi, come l'emanazione dell'ordine di esibizione sia discrezionale e la valutazione di indispensabilità non debba essere neppure esplicitata, conseguendone che il relativo esercizio è svincolato da ogni onere di motivazione e il provvedimento di rigetto dell'istanza non è sindacabile in sede di legittimità, neppure sotto il profilo del difetto di motivazione.

L'installazione di ascensori o piattaforme elevatrici realizzati da uno o da alcuni condomini a proprie spese nelle parti comuni del fabbricato per eliminare le barriere architettoniche deve essere valutata alla stregua dell'art. 1102 c.c., secondo il criterio del pari uso, conferendo a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri.