Sentenze · aprile 2024 · Diritto condominiale

Il Tribunale di Bari ha avuto modo di precisare che le norme del regolamento condominiale non possono in menomare i diritti di ciascun condomino e in nessun caso derogare alle disposizioni del codice civile relative al condominio.

Tra le norme inderogabili non rientra l’articolo 66 delle disp. att. c.c. nella parte in cui prevede il termine entro il quale la convocazione d’assemblea deve essere comunicata ai condomini.

Il mancato rispetto del termine di ricezione dell’avviso costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare.

È, infatti, principio consolidato nella giurisprudenza che ogni condomino, avendo il diritto di intervenire all'assemblea, deve essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l'avviso di convocazione sia inviato e anche ricevuto nel termine stabilito dalla legge o dal regolamento condominiale.

E dunque, il regolamento condominiale può prevedere un termine di convocazione superiore a quello di cui all’art. 66 delle disp. att. c.c. (5 giorni), ma non un termine inferiore a quello di legge.

La Corte di Appello partenopea ha recentemente avuto modo di chiarire che, in materia condominiale, la procedura di mediazione non è obbligatoria per i procedimenti che hanno rito camerale e rientrano nella volontaria giurisdizione, come quello di revoca giudiziale dell’amministratore.

In tal caso, infatti, la pronuncia del giudice non ha natura decisoria, né attitudine ad acquisire autorità di cosa giudicata sostanziale.

Secondo la Corte di Appello di Napoli il procedimento di revoca dell’amministratore non ha un carattere contenzioso.

Piuttosto, il decreto del tribunale che dispone la revoca è un provvedimento di volontaria giurisdizione che, benché incida sul rapporto di mandato tra condomini e amministratore, non ha carattere decisorio e non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui incide.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha recentemente affrontato la questione, certamente non inusuale, della ripartizione delle spese per il ripristino dei danni derivanti della terrazza a livello di proprietà esclusiva di un condomino.

Il Tribunale ha ritenuto opportuno chiarire che tale terrazza è paragonabile, da un punto di vista giuridico, ad un lastrico solare.

In particolare, secondo il Tribunale, la terrazza a livello è quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile solo dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari, non essendo necessario che si trovi sulla sommità dell’intero edificio, ben potendo sovrastare anche solo una porzione di esso.

Normalmente tale terrazza consiste in un ripiano scoperto, costruito per lo più a copertura dell'edificio stesso e recintato da un parapetto, così da consentire l'affaccio.

Quindi, secondo il Tribunale, la terrazza, da un lato, rappresenta un'estensione della singola proprietà privata e, dall'altro, funge da copertura per i piani sottostanti dell'edificio e quando è di proprietà esclusiva, conserva comunque un'essenziale funzione di copertura del fabbricato.

Quindi la manutenzione della terrazza a livello soggiace alla disciplina di cui all’art. 1126 c.c., secondo il quale le spese devono essere così divise: 1/3 sono a carico del proprietario o usuario esclusivo di tale porzione di fabbricato, mentre 2/3 sono a carico dei restanti condomini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.