Sentenze · marzo 2024 · Real Estate

La vicenda trae origine dalla richiesta risarcitoria avanzata dal conduttore di un immobile, nel quale si erano verificate infiltrazioni d'acqua provenienti dalle condotte di scarico pluviali condominiali, che avevano cagionato danni sia all’appartamento, sia al mobilio presente.

In particolare, il conduttore ha dedotto che sussistesse una responsabilità del Comune, essendo l’Ente custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. dei pluviali.

Il Tribunale, accogliendo la domanda del conduttore, ha condannato il condominio a risarcire il danno patito dal conduttore

La Corte di Appello di Milano ha recentemente avuto modo di precisare i requisiti affinché vi possa essere la rinnovazione tacita del contratto di locazione.

In particolare, secondo la Corte, al fine di dimostrare il tacito rinnovo in caso di un contratto di locazione a tempo determinato non è sufficiente la mera permanenza del conduttore nei locali dopo la scadenza del termine finale, ma è necessario che risulti in termini inequivoci la volontà di entrambe le parti di mantenerlo in vita.

A tale scopo non sono sufficienti né il silenzio serbato dal locatore a fronte del protrarsi dell’occupazione di fatto, né l’eventuale accettazione del pagamento dei canoni da parte di lui.

Insomma, la mera inerzia del locatore, anche qualora quest’ultimo incameri le somme mensilmente versate dal conduttore, non è indice inequivoco della volontà di rinnovare il contratto di locazione.

Non è sintomo della volontà di rinnovare tacitamente il contratto neppure la richiesta del locatore dell’adeguamento del canone, anche a seguito di disdetta alla scadenza del contratto (in questo caso a tempo indeterminato).

Ciò, dato che tale richiesta del locatore, a detta della Corte, risulta diretta ad assicurare che, qualora il conduttore non rilasci l’immobile alla scadenza, nella misura del canone dovuto ex articolo 1591 c.c. sia compreso anche l’adeguamento.

La Suprema Corte, con una recentissima ordinanza, ha avuto modo di esaminare il contenuto del contratto preliminare di compravendita di un immobile, precisando gli elementi non indispensabili ai fini dell’identificazione del bene.

Dopo aver ricordato che in un contratto avente ad oggetto un immobile l’identificazione del bene è indispensabile ai fini della validità del contratto stesso (diversamente il contratto sarebbe nullo), ha ricordato che, in termini generali, l’identificazione di un immobile può avvenire attraverso mezzi diretti (i dati catastali) o indiretti (il rinvio ad altre entità o rapporti o situazioni giuridiche), legali (imposti dalla legge) o convenzionali.

Il codice civile, infatti, non stabilisce un criterio generale di identificazione dei beni immobili.

Fatta tale premessa, la Corte di Cassazione ha dapprima richiamato un risalente precedente (sentenza n. 7079/1995), secondo cui nel preliminare per l’identificazione del bene non è necessaria l’indicazione dei confini e dei dati catastali, dato che l’oggetto del contratto può essere identificato anche mediante altre clausole dello stesso.

Richiamando, poi, un ulteriore precedente (sentenza n. 11297/2018), ha ribadito che nel preliminare di compravendita immobiliare è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o, comunque, determinabile.

L’indicazione del bene, pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile.