Sentenze · gennaio 2024 · Real Estate

La Corte di Cassazione ha recentemente avuto modo di tornare su un tema spinoso e quantomai diffuso: la regolarità urbanistico-edilizia degli immobili oggetto di divisione in sede giudiziale.

La Suprema Corte, richiamando il principio già espresso dalle Sezioni Unite, ha ricordato che la mancata indicazione degli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall’art. 46 T.U. Edilizia e dall’art. 40 della L. 47/1985, va ricondotta nell'ambito della nullità individuata dal comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale".

Tale nullità è l’unica che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono ed è volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.

Tale causa di nullità si applica anche agli atti di divisione, anche se di provenienza ereditaria, senza venire in rilievo il fatto che l’abuso fosse stato commesso in epoca anteriore alla data di entrata in vigore della L. n. 47/1985.

Tale nullità, invece, come ritenuto dalle Sezioni Unite (sentenza n. 25021/2019) non si applica se la divisione avviene nell’ambito di una procedura esecutiva avente ad oggetto i beni abusivi, oppure nell’ambito di un fallimento o di altre procedure concorsuali; ciò in forza delle disposizioni che escludono dalla sanzione di nullità i trasferimenti avvenuti nell’ambito delle procedure esecutive individuali o concorsuali.

La vicenda trae origine dalla vendita da parte del costruttore di alcuni immobili siti in uno stabile condominiale, per i quali il venditore si era riservato, la proprietà dell’area destinata a parcheggio ai sensi dell'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, come introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del 1967.

A seguito dell’accertamento della nullità della predetta clausola e della sua automatica sostituzione con la norma imperativa, che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d'uso a favore dell'acquirente di unità immobiliari comprese nell'edificio, il venditore ha agito in giudizio per ottenere l’integrazione del prezzo originariamente pattuito con gli acquirenti.

La Suprema Corte ha avuto modo di precisare che dall’anzidetta sostituzione ex lege, però, non discende automaticamente il diritto del venditore all’integrazione del prezzo, costituendo effetto dell'atto di autonomia privata concluso dall'acquirente delle singole unità immobiliari col costruttore-venditore; è, quindi, necessario che il venditore agisca per ottenere l’esecuzione di tale prestazione da parte dell’acquirente

L’integrazione del prezzo ha la funzione di riequilibrare il sinallagma funzionale del contratto di compravendita precedentemente stipulato.

La Corte d’appello meneghina ha avuto modo di recentemente ribadire il principio, espresso dalla Corte di Cassazione, che l’art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del

deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'evento non sia a lui imputabile; in mancanza di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a carico del conduttore.

Il conduttore, poi, se ha scelto di consentire a terzi, anche se per un tempo limitato, l’uso o il godimento del bene locato, risponde nei confronti del locatore anche dei danni cagionati all’immobile anche da tali terzi.

La Corte di cassazione si è recentemente pronunciata sul tema delle clausole vessatorie inserite in un contratto unilateralmente predisposto dal mediatore.

La Suprema Corte ha ritenuto vessatorie ed abusive, ai sensi degli artt. 1341 c.c. e 33 del Codice del Consumo, le clausole che riconoscono al mediatore il diritto alla provvigione anche dopo la scadenza del contratto e senza limiti di tempo, nel caso in cui l’affare sia stato successivamente concluso da un familiare, società o persona “riconducibile”.

Detta clausola, secondo l’interpretazione della Corte, determina un significativo squilibrio a carico del consumatore, perché lo obbliga ad una prestazione in favore del professionista indipendentemente da ogni accertamento, anche in via presuntiva, del preventivo accordo con il soggetto che ha concluso l’affare o di ogni altra circostanza concrete da cui risulti che l’affare sia stato agevolato in ragione dei rapporti familiari o personali tra le parti.

In tema di appalto, qualora il committente eserciti il diritto unilaterale di recesso, non gli è preclusa la facoltà di chiedere la restituzione degli acconti versati e il risarcimento dei danni subiti per le condotte inadempienti verificatesi in corso d'opera, anche se non terminata, e addebitabili all'appaltatore.

In tal caso, non è, infatti, applicabile la disciplina della garanzia per i vizi dell’opera, poiché tale disciplina esige il totale compimento dell'opera.

Dunque, qualora sia accertata la responsabilità professionale del direttore dei lavori per omessa vigilanza sull'attuazione dei lavori appaltati, questi risponde, in solido, con l'appaltatore dei danni subiti dal committente, ove i rispettivi inadempimenti abbiano concorso in modo efficiente a produrre il danno risentito dall'appaltante.