Sentenze · ottobre 2025 · Obbligazioni e contratti

L'interpretazione del contratto è riservata al giudice di merito e può essere censurata in sede di legittimità solo per violazione delle norme di ermeneutica contrattuale o per motivazione manifestamente illogica o contraddittoria; in assenza di tali vizi, la proposta di una diversa interpretazione del contratto è inammissibile.

In caso di stipula di più scritture preliminari tra le stesse parti per il medesimo oggetto, il secondo contratto non estingue necessariamente il primo per novazione, salvo espressa previsione. Il contratto successivo può limitarsi a integrare e modificare taluni aspetti del precedente, con la prevalenza della disciplina che regoli specifiche modifiche e varianti apportate.

Il Tribunale afferma che il mancato adempimento entro un termine essenziale non dà luogo alla risoluzione del contratto, se l’inadempimento non sia imputabile all’obbligato almeno a titolo di colpa, ma corrisponda alla mancata prestazione dell’altra parte che rivendica la risoluzione per scadenza di detto termine. Nel caso di specie, il mancato rispetto del termine, pattuito tra gli stipulanti per il versamento della seconda tranche della caparra confirmatoria, non ha prodotto la risoluzione del preliminare ai sensi dell'art. 1457 c.c. (poiché detto termine non è essenziale) e nemmeno ai sensi dell'art. 1455 c.c. (trattandosi, nella fattispecie, di inadempimento non importante oltre che nemmeno imputabile al debitore).

Il Tribunale rammenta altresì come in giurisprudenza si è affermato (v. Cass. n. 4661/2018) che il mancato versamento integrale della somma pattuita a titolo di caparra confirmatoria rende inapplicabile il meccanismo previsto dall'art. 1385, secondo comma, cod. civ., in quanto "Sotto l'aspetto strutturale, la caparra confirmatoria consiste in un contratto ad effetti reali, che si perfeziona con la consegna, che una parte fa all'altra, di una somma di denaro o di una determinata quantità di cose fungibili (ex plurimis, Cass. 15/04/2002, n. 5424; Cass. 23/05/1995, n. 5644; Cass. 31/05/1988, n. 3704). Le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono differire la dazione della caparra, in tutto od in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma in tal caso non si producono gli effetti che l'art. 1385, secondo comma, cod. civ. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo (Cass. 24/04/2013, n. 10056; Cass. 09/08/2011, n. 17127; Cass. 07/06/1978, n. 2870). La norma in questione presuppone, dunque, l'avvenuto integrale versamento della caparra e, a partire da esso, configura lo strumento di tutela del contraente non inadempiente, che consiste nel diritto di recedere dal contratto trattenendo la caparra, ovvero di recedere ed esigere il doppio della caparra, a seconda della posizione assunta nel contratto".

In materia di locazione di immobile adibito ad uso commerciale, la mancata impugnazione da parte del locatore del capo della sentenza di primo grado che attesta il carattere sopravvenuto del vizio costituito dai miasmi prodotti dal sistema fognario e la sua non imputabilità al conduttore, comporta il passaggio in giudicato interno su tali punti. Pertanto, il giudice d'appello, nel disattendere la domanda di risoluzione integrale del contratto di locazione proposta dal conduttore, e nell'affermare la preesistenza e conoscibilità dei vizi al momento della stipulazione del contratto, viola il predetto giudicato interno.