Sentenze · marzo 2025 · Area Civile

Il privilegio iscrizionale di cui all'art. 2775 bis c.c. è riconosciuto al credito del promissario acquirente derivante dalla mancata esecuzione del contratto preliminare, purché il preliminare sia stato trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., risultando irrilevante se la trascrizione avvenga mediante atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

La Suprema Corte sostiene che è “stato precisato da questa Corte (cfr. Cass, n. 26102/2016) che "La combinazione tra gli effetti della trascrizione della domanda diretta ad ottenere l'accertamento giudiziale delle sottoscrizioni -seguita dalla sentenza di accoglimento ai sensi dell'art. 2652 n. 3 cod. civ. - e gli effetti della successiva trascrizione ai sensi dell'art. 2657 cod. civ. della scrittura privata autenticata giudizialmente comporta che quest'ultima trascrizione "produce effetto dalla data in cui è stata trascritta la domanda-per come dispone il secondo inciso del n. 3 dell'art. 2652 cod. civ. Trattandosi di scrittura privata contenente trasferimento di un diritto reale immobiliare, gli effetti della trascrizione sono quelli disciplinati dall'art. 2644 c.c., vale a dire sono gli effetti dell'opponibilità vera e propria e retroagiscono alla data di trascrizione della domanda giudiziale in ragione della "prenotazione" assicurata appunto dall'art. 2652 c.c., n. 3 (cfr. Cass. n. 930/97)"” ed affermando come sia “opponibile alla massa dei creditori, non ostandovi l'art 45 L.fall, la trascrizione della scrittura privata contenente il contratto preliminare eseguita dopo l'apertura della procedura concorsuale sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l'autenticità delle sottoscrizioni apposte nella scrittura privata costituente il contratto preliminare, la cui domanda sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento".

Nei casi in cui il potere di fatto sulla cosa sia esercitato inizialmente dalla pubblica amministrazione in virtù di validi provvedimenti amministrativi quali la dichiarazione di pubblica utilità o il decreto di occupazione d'urgenza, al fine di conseguire l'accertamento dell'acquisto per usucapione del bene occupato, è necessario che la P.A. occupante alleghi e dimostri il previo mutamento della detenzione in possesso utile ad usucapionem ex art. 1141, secondo comma c.c.., attraverso attività materiali di opposizione specificamente rivolte contro il proprietario-possessore. Il semplice prolungarsi della detenzione o il compimento di atti corrispondenti all'esercizio del possesso non sono sufficienti.

La Corte di Cassazione ricorda come si debba provare “il compimento di idonee attività materiali di opposizione specificamente rivolte contro il proprietario-possessore, non essendo sufficienti né il prolungarsi della detenzione né il compimento di atti corrispondenti all'esercizio del possesso che di per sé denunciano unicamente un abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene (così Cass. sez. 1°, ord. 12.12.2024 n. 32216 , proprio tra le stesse parti ed in fattispecie analoga; Cass. 7.6.2022 n. 18361; Cass. ord. 27.4.2018 n. 10289)” ed afferma ciò, nonostante ribadisca il principio di diritto secondo cui “ai fini della valutazione della sussistenza del mutamento di detenzione in possesso, è possibile valorizzare anche il compimento di attività materiali, qualora esse abbiano manifestato in modo inequivocabile e riconoscibile dall'avente diritto l'esercizio di un potere sulla cosa esclusivamente nomine proprio (Cass. ord. 12.12.2024 n. 32216 ; Cass. ord. 26.8.2021 n.23458).”