Sentenze · marzo 2025 · Real Estate

Il diritto del locatore di richiedere il pagamento di interessi, come stabilito nel contratto tra le parti, a seguito dei costi sostenuti per la ristrutturazione dell'immobile, sia per locazioni ad uso abitativo che diverso dall'abitazione, sorge solo dopo una specifica richiesta; pertanto, ove non sia stata richiesta la corresponsione di tali interessi, l'ente impositore non può invocare la presunzione di intervenuto versamento degli interessi ai fini dell'imposizione.

La Corte di Cassazione, infatti, ricorda come “non si è mancato più di recente di confermare che "la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore, sia in caso di locazione di immobili ad uso abitativo, sia in caso di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, costituisce condizione per il sorgere del relativo diritto. Ne consegue che solo a seguito di tale richiesta il locatore può domandare il canone aggiornato, per cui, ove non sia mai stato richiesto l'aggiornamento (o non sia stato convenuto tra le parti), lo stesso non rileva per la quantificazione dell'indennità ex art. 1591 cod. civ. per il ritardato rilascio dell'immobile", Cass. sez. III, 26.5.2014, n. 11675; ed ancor più di recente si è ribadito che " in base all'art. 32 della L. n. 392 del 1978, così come novellato dall'art. 1, comma 9-sexies del D.L. n. 12 del 1985, conv. dalla L. n. 118 del 1985, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta; pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che intervengano nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto", Cass. sez. III, 7.10.2021, n. 27287”, chiarendo come non sia “questione di dimostrazione dell'intervenuta rinunzia all'adeguamento del canone, ma di prova che lo stesso sia stato almeno richiesto”.

In ipotesi di successione ereditaria avente ad oggetto fabbricati, ai fini della individuazione della disciplina applicabile in materia di imposta ipotecaria e catastale e della possibilità di fruizione della agevolazione prima casa, il momento impositivo va individuato non nella data di apertura della successione, bensì nell'epoca della esecuzione delle relative formalità, con la conseguenza che la misura dell'imposta è determinata sulla base delle norme a questa data vigenti.

La Corte di Cassazione precisa, infatti, come si debba ribadire: “principio secondo cui in tema di imposte catastali e ipotecarie connesse alle formalità di trascrizione, iscrizione e rinnovazione, in forza del principio della correlazione tra servizio reso e imposta, il momento impositivo va individuato nella esecuzione di dette formalità, con la conseguenza che la misura dell'imposta è determinata sulla base delle norme a quel momento vigenti (vedi Cass. n. 4571/2019).”.

L'accertamento della volontà delle parti espressa nel contratto rappresenta un'indagine di fatto riservata al giudice di merito. Tale indagine è censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale posti dagli artt. 1362 e ss. c.c.; non è idoneo a tal fine la mera critica del convincimento cui il giudice di merito sia pervenuto effettuata mediante la contrapposizione di una difforme interpretazione rispetto a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata.

Per la Corte di Cassazione, infatti, “ai fini dell'ammissibilità del motivo di ricorso, non può essere considerata idonea la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata mediante la contrapposizione di una difforme (e più favorevole) interpretazione rispetto a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi di argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non è consentito in sede di legittimità (cfr. ex plurimis Cass. Sez. L, Sentenza n. 15381 del 09/08/2004, Rv. 575326; conf. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15804 del 28/07/2005, Rv. 583112; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5475 del 14/03/2006, Rv. 590099; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13242 del 31/05/2010, Rv. 613151; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17717 del 29/08/2011, Rv. 619031; Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017, Rv. 646063; Cass. Sez. 5, Sentenza n. 873 del 16/01/2019m Rv. 652192)” e “quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l'altra" (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 27136 del 15/11/2017, Rv. 646063; Cass, Sez. L, Ordinanza n. 18214 del 03/07/2024, Rv. 671915).”.

Il privilegio iscrizionale di cui all'art. 2775 bis c.c. è riconosciuto al credito del promissario acquirente derivante dalla mancata esecuzione del contratto preliminare, purché il preliminare sia stato trascritto ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., risultando irrilevante se la trascrizione avvenga mediante atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

La Suprema Corte sostiene che è “stato precisato da questa Corte (cfr. Cass, n. 26102/2016) che "La combinazione tra gli effetti della trascrizione della domanda diretta ad ottenere l'accertamento giudiziale delle sottoscrizioni -seguita dalla sentenza di accoglimento ai sensi dell'art. 2652 n. 3 cod. civ. - e gli effetti della successiva trascrizione ai sensi dell'art. 2657 cod. civ. della scrittura privata autenticata giudizialmente comporta che quest'ultima trascrizione "produce effetto dalla data in cui è stata trascritta la domanda-per come dispone il secondo inciso del n. 3 dell'art. 2652 cod. civ. Trattandosi di scrittura privata contenente trasferimento di un diritto reale immobiliare, gli effetti della trascrizione sono quelli disciplinati dall'art. 2644 c.c., vale a dire sono gli effetti dell'opponibilità vera e propria e retroagiscono alla data di trascrizione della domanda giudiziale in ragione della "prenotazione" assicurata appunto dall'art. 2652 c.c., n. 3 (cfr. Cass. n. 930/97)"” ed affermando come sia “opponibile alla massa dei creditori, non ostandovi l'art 45 L.fall, la trascrizione della scrittura privata contenente il contratto preliminare eseguita dopo l'apertura della procedura concorsuale sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l'autenticità delle sottoscrizioni apposte nella scrittura privata costituente il contratto preliminare, la cui domanda sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento".