Sentenze · 2023 · Real Estate

La Sezione Prima della Corte di Cassazione ha rimesso gli atti della causa al Primo Presidente per la sua eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, rilevando l’importanza della seguente questione: se l’art. 108, comma 2, L.fall., in ordine alla cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli, sia applicabile anche alla vendita attuata in forma contrattuale in adempimento di un contratto preliminare, in cui il curatore sia subentrato ex lege in applicazione del disposto dell’art. 72, comma 8, L.fall.

La vicenda trae origine da un provvedimento assunto nell’ambito di una procedura concorsuale monzese, con il quale il Giudice Delegato: (i) aveva autorizzato il curatore fallimentare a subentrare nel contratto preliminare, stipulato dalla società cooperativa in bonis, di assegnazione in proprietà e in proprietà superficiaria di porzioni di immobili, costituenti abitazione principale, a un socio della cooperativa edilizia e (ii) aveva disposto la cancellazione dei gravami insistenti sul bene da trasferire, tra cui l'ipoteca iscritta a favore di una Banca, la quale aveva ceduto il credito ad altra società.

Il provvedimento del Giudice Delegato è stato reclamato dalla società cessionaria del credito, la quale ha allegato che l’acquirente aveva già versato alla cooperativa, poi, fallita, il prezzo della vendita e ha sostenuto che il Giudice Delegato non avrebbe potuto disporre la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria ai sensi dell’art. 108, comma 2, L.fall., dato che il trasferimento dell’immobile non era avvenuto all’esito di una procedura competitiva pubblicizzata e svoltasi sulla base di valori di stima.

Il Tribunale di Monza ha rigettato il reclamo della società cessionaria, ritenendo che il trasferimento in forme privatistiche rimane comunque una vendita fallimentare. Diversamente, non verrebbe adeguatamente tutelato l’interesse dell’acquirente a comprare un immobile, destinato a costituire abitazione principale, libero da pesi, tra cui l’ipoteca in questione.

La società cessionaria ha impugnato il provvedimento monzese avanti alla Corte di Cassazione, la quale ha rilevato che sulla questione si rinvengono precedenti non uniformi da parte della Sezione Terza, come pure nella giurisprudenza di merito.

Non solo, la Corte ha rilevato anche l’importanza della questione, che si risolve in un conflitto fra diritto all'esecuzione del preliminare di vendita trascritto e diritto di prelazione e sequela del creditore ipotecario (o, se si preferisce, tra diritto alla casa e diritto al credito), conflitto che assume carattere di particolare delicatezza nell'economia, familiare o d'impresa, dei soggetti coinvolti ove si consideri il rischio, a seconda della soluzione che si intenda preferire, per l'uno di vedere vanificato il prezzo corrisposto ante fallimento, per l'altro di perdere, nei fatti, la garanzia del proprio diritto di credito.

Dato che il tema appena descritto involge una questione di massima di particolare importanza, che vede contrapposti diritti di rilievo costituzionale, e particolare delicatezza per i soggetti coinvolti, la Sezione ha rimesso gli atti della causa al Primo Presidente per la valutazione di una eventuale pronuncia delle Sezioni Unite.

Si è in attesa di conoscere il prosieguo della vicenda, che potrebbe certamente portare a significative e importanti pronunce.

Se il conduttore sana la morosità esistente al momento della notifica dell’intimazione di sfratto ma non la morosità successiva, è comunque impedita l’emissione dell’ordinanza di rilascio con riserva di eccezioni del convenuto.
Pubblichiamo una recentissima ordinanza resa dal Tribunale di Monza in un procedimento di sfratto per morosità relativo a un immobile a uso commerciale, con la quale è stata respinta l’istanza ex art. 665 c.p.c. presentata dal locatore, poiché la morosità di cui all’art. 663 comma III c.p.c. è quella indicata nell’intimazione di sfratto e non quella successivamente maturata.

Il notaio che ometta di accertare la sussistenza di iscrizioni pregiudizievoli sul bene compravenduto a mezzo del suo ministero è tenuto, nei confronti dell'acquirente, al risarcimento dei danni patrimoniali futuri che appaiano, secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto, come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocabilmente sintomatici della relativa probabilità (quali, ad esempio, la richiesta di pagamento da parte del creditore ipotecario e l'eseguito pignoramento del bene acquistato dal terzo).

In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, conseguente ex art. 36 della l. n. 392 del 1978 alla cessione d'azienda, al cessionario non è consentito l'esercizio dell'azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall'art. 1578 c.c. per l'ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l'applicabilità dell'art. 1578 c.c., e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore.