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Circolare - In materia di locazione

La situazione attuale ha creato numerosi problemi in ambito di locazioni commerciali dove da un lato vi è l’obbligo di pagare il canone e dall’altro lato la chiusura forzata ha comportato la cessazione dell’attività e l’impossibilità in capo al conduttore di far fronte alle proprie obbligazioni.

Infatti, la chiusura dell’attività imposta per legge, non comporta automaticamente l’esonero dal pagamento del canone in quanto tale adempimento non è divenuto in linea generale impossibile come invece lo è la singola prestazione (quale ad esempio la fornitura di beni, il completamento di un pezzo per carenza dei pezzi di ricambio ecc).

La situazione è alquanto anomala poiché:

  • da un lato i conduttori avrebbero la necessità di essere messi nella condizione di sospendere i pagamenti vista l’assenza di liquidità attuale;
  • dall’altro lato però l’esonero dal pagamento del canone, renderebbe gratuita o priva di una controprestazione quella regolarmente eseguita dal locatore che, in ogni caso, lascia a disposizione del conduttore i locali ed è esposto altresì al versamento delle relative imposte, anche in assenza del versamento del canone.

Le normative ad oggi introdotte hanno previsto la chiusura delle attività e la possibilità di una sospensione del canone ma non hanno al tempo stesso statuito la legittimità di un mancato pagamento, con riconoscimento di un mero credito d’imposta, peraltro solo per alcune tipologie di conduttori.

In particolare, l’art. 65 comma 1 del Decreto “Cura Italia” riconosce ai soggetti esercenti attività d’impresa, un credito d’imposta per l’anno 2020 nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (corrispondente a negozi e botteghe).

Il bonus non è previsto per le attività che sono proseguite perché rientranti nel novero delle categorie ritenute essenziali, quali:

Ipermercati

Supermercati

Discount di alimentari

Minimercati ed altri esercizi non specializzati di alimentari vari

Commercio al dettaglio di prodotti surgelati

Commercio al dettaglio in esercizi non specializzati di computer, periferiche, attrezzature per le telecomunicazioni, elettronica di consumo audio e video, elettrodomestici

Commercio al dettaglio di prodotti alimentari, bevande e tabacco in esercizi specializzati

Commercio al dettaglio di carburante per autotrazione in esercizi specializzati

Commercio al dettaglio apparecchiature informatiche e per le telecomunicazioni (ICT) in esercizi specializzati

Commercio al dettaglio di ferramenta, vernici, vetro piano e materiale elettrico e termoidraulico

Commercio al dettaglio di articoli igienico sanitari

Commercio al dettaglio di articoli per l'illuminazione

Commercio al dettaglio di giornali, riviste e periodici

Farmacie

Commercio al dettaglio in altri esercizi specializzati di medicinali non soggetti a prescrizione medicali

Commercio al dettaglio di articoli medicali e ortopedici in esercizi specializzati

Commercio al dettaglio di articoli di profumeria, prodotti per toletta e per l’igiene personale

Commercio al dettaglio di piccoli animali domestici

Commercio al dettaglio di materiale per ottica e fotografia

Commercio al dettaglio di combustibile per uso domestico e per riscaldamento

Commercio al dettaglio di saponi, detersivi, prodotti per la lucidatura e affini

Commercio al dettaglio di qualsiasi tipo di prodotto effettuato via internet

Commercio al dettaglio di qualsiasi tipo di prodotto effettuato per televisione

Commercio al dettaglio di qualsiasi tipo di prodotto per corrispondenza, radio, telefono

Commercio effettuato per mezzo di distributori automatici

Lavanderia e pulitura di articoli tessili e pelliccia

Attività delle lavanderie industriali

Altre lavanderie, tintorie

Servizi di pompe funebri e attività connesse

La normativa qui citata è l’unica, al momento, ad essere stata introdotta per arginare, almeno parzialmente, le problematiche emerse per i conduttori commerciali.

Vi è però un altro problema da considerare.

La possibile necessità di sospendere il canone non è una esigenza limitata al solo periodo di chiusura “forzata” delle attività ma si estende anche per il periodo successivo, ovvero quello derivante dall’impatto sull’attività futura per le nuove disposizioni che verranno emanate per consentire le riaperture all’interno del quale i conduttori dovranno valutare la propria capacità economica di far fronte di nuovo al pagamento del canone che è stato determinato sulla base di regole che non sono più quelle che verranno ad essere applicate e che incideranno sull’attività e il conseguente reddito.

Stante l’assenza di una normativa d’emergenza e nell’attesa di verificare se verranno adottate nuovi provvedimenti in materia, al fine di tutelare il conduttore e individuare soluzioni per ovviare al pagamento del canone, si possono invocare i seguenti istituti:

  • impossibilità, temporanea o parziale, come per i contratti a esecuzione continuata e periodica, affinchè il conduttore, che non vuole recedere dal contratto, possa avere il diritto di ottenere una corrispondente sospensione o riduzione del canone di locazione, legata al periodo di mancato utilizzo dell’immobile. Tale possibile è attuabile sulla base del richiamo dell’art. 1218 c.c. contenuto nell’art. 91 del d.l. n. 18 del 2020 il quale introduce all’articolo 3 del d.l. 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con la l. 5 marzo 2020, n. 13, il comma 6-bis: “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.” La chiusura dei locali può giustificare l’inadempimento temporaneo, escludendo la possibilità per il locatore di chiedere la risoluzione per inadempimento, ma non permette alla ripresa di non effettuare il pagamento dei canoni anche per i periodi di interruzione; il canone resta dovuto, ma il mancato pagamento delle mensilità maturate durante il periodo di sospensione può non essere considerato grave;
  • eccessiva onerosità della prestazione: il pagamento del canone può diventare eccessivamente oneroso se per un determinato periodo, il locale è chiuso. Tale ipotesi non offre soluzioni immediate per il conduttore atte ad evitare il pagamento del canone in quanto contempla unicamente la richiesta di risoluzione della prestazione, che l’altro contraente può evitare offrendo la riduzione del prezzo.

I principi testè analizzati, unitamente alle norme introdotte dal Decreto Cura Italia, consentono al conduttore di resistere all’eventuale domanda del locatore di risoluzione o di risarcimento per mancato pagamento del canone durante il periodo di chiusura e si può anche ipotizzare, per il periodo immediatamente successivo, sulla base di prove oggettive.

Detti rimedi però non portano all’esclusione automatica dal pagamento del canone e alla possibilità di non corrisponderlo senza alcun accordo con la proprietà.

Sarebbe opportuno disciplinare tali aspetti al fine di tutelare le parti coinvolte tenuto conto che siamo in presenza di un evento straordinario e imprevedibile, non rientranti nell’alea normale del contratto, al fine di riportare l’equilibrio tra le rispettive prestazioni con possibilità di risoluzione senza conseguenze economiche e/o penalità nel caso di mancata accettazione della nuova regolamentazione del rapporto.

Chiaramente quanto precede anche con incidenza sui rispettivi obblighi fiscali.

E’ chiaro che in assenza di un intervento normativo si auspica la possibilità di ricorso alla buona fede che permetta di addivenire ad accordi al fine di evitare contenziosi con la proprietà e accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate, tenuto anche conto tali accordi non sono soggetti a tassazione, sulla base del dl 133/2014. Il testo dell'art. 19 stabilisce infatti che “La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.

Si ricorda in ogni caso che per il periodo dal 08/03 al 31/05 la registrazione degli atti è sospesa: quindi è possibile registrare un atto i cui termini scadevano in quel periodo nei 30 gg successivi ovvero entro il 30.6.2020.

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